佳兆业房源解锁后举债14亿保地 深圳前地王花落谁家？

　　身处被收购与清算中间的佳兆业，如今不惜借钱举债，目的只是为了保住一宗昔日的深圳“地王”。

　　4月9日收盘后，佳兆业集团控股有限公司公告宣布，生命人寿旗下深圳富德资源投资已同意向佳兆业深圳提供13.77亿元两年期贷款，年利率达12%。

　　佳兆业此次筹集贷款，是用来为支付深圳大鹏新区商业用地的收购代价提供部分资金，以避免因延迟支付该代价而遭遇延误处罚。

　　值得一提的是，大鹏新区商业用地正是佳兆业于2014年4月份力挫港中旅、华润置地，以总价54亿元竞得的大鹏“地王”。该地块占地近87万平方米，是深圳自2001年土地建立招拍挂出让制度以来面积最大的一幅。

　　仅举债保住大鹏“地王”一事，就已经显示佳兆业对于该宗地块的重视，但背后或还影射出佳兆业更深的用意。

　　市场分析认为，目前融创收购佳兆业因境外债务重组事项陷入僵局，这笔收购到底能否完成仍不可知。如果融创最终出局，佳兆业在手握优质资产的情况下，仍有资本寻找其它潜在“白武士”。

　　最不济的结果则是，即便进入破产清算，佳兆业也可以通过优质资产获得较高的估算价值。

　　举债14亿保地

　　观点地产新媒体翻查资料显示，2014年4月9日，深圳史上面积最大地王成功出让，最终经过激烈竞价，佳兆业与生命人寿联合体以54亿元竞争，折合楼面地价约1.05万元/平方米。

　　当时，土拍现场共有三家房企现场领取了号码牌，其中1号为佳兆业与生命人寿联合体，88号为港中旅，28号为华润置地，而之前市场传言的华侨城、招商地产与绿地并未现身。

　　出让的地块为“大鹏下沙滨海生态旅游度假区整体开发项目”，位于大鹏新区大鹏街道下沙社区，土地面积86.98万平方米，土地性质为综合性质用地，包含商业服务业用地、文体设施用地、交通场站用地、供应设施用地、绿地与广场用地，规划总建筑面积51.6万平方米。

　　在竞得地块后一日，佳兆业公告宣布，佳兆业深圳与生命人寿已同意成立合营企业公司，藉以持有及开发深圳大鹏地块。其中，佳兆业深圳与生命人寿分别拥有51%及49%权益。

　　据了解，大鹏新区已于2011年底正式挂牌成立，包括大鹏、葵涌、南澳三个街道辖区，总面积296.23平方公里，拥有海岸线133.22公里，森林覆盖率76%，并分布有大小不等20余个沙滩，是深圳保存最为完好的自然生态区域。

　　在佳兆业拿地之前，招商地产和华侨城已先后进入大鹏新区打造各自的旅游度假产品，而大鹏新区优越的自然资源为此提供了便利。市场普遍认为，佳兆业不惜重金拿下大鹏“地王”，也显示出其对于打造大鹏旅游项目极其渴望。

　　不过，根据最新公告显示，截至今年4月9日，佳兆业仍未支付大鹏“地王”剩余的地价款。过去近半年时间里，佳兆业深陷房源被锁漩涡，手里资金匮乏，也成了未能支付的重要原因之一。

　　因此，为了保住大鹏“地王”，佳兆业选择向第二大股东生命人寿旗下深圳富德资源投资借款。

　　此次贷款的利息达12%，作为贷款的抵押，佳兆业深圳已同意以深圳富德资源投资为受益人抵押佳兆业深圳持有的各合营企业公司注册资本的50%。

　　大鹏“地王”归处

　　显然，现在即便是深陷困局的佳兆业，对于贷款保住大鹏“地王”也有着自己的利益考量。

　　据佳兆业4月9日早间发布的另一份公告披露，目前该公司共计8个深圳的项目全部或部分解锁并受司法查封，包括佳兆业大鹏假日广场、佳兆业悦峰花园、佳兆业城市广场以及佳兆业前海广场等。该公司还接获法院对其增加至148.27亿元的境内贷款下的资产保全民事裁定书，并收到60份应诉通知书。

　　深圳房源锁定状态变更，对于佳兆业而言不失为困局有所缓和，不过对于融创而言或许不是好消息。

　　根据观点地产新媒体早前报道，市场有分析称，当行政锁定变更为司法查封之后，债权人必定重燃佳兆业事件出现转机的希望。如若情况已经渐渐好转，现在不为债权人接受的融创重组提议砝码将缺失。而此前陷入僵局的正是境外重组部分的谈判。

　　据悉，目前佳兆业境外重组计划涉及的债务包括高息票据、可换股债券及境外贷款，合计约人民币170亿元。境外债务重组方案包括五笔高息债券及一笔可换股债券，票息率将由6.875%至12.875%大幅降到2.7至6.9%，全部还款年期延长五年，但本金额不变。

　　而此前3月22日，佳兆业发布的消息就显示，融创对其的收购陷入僵局。佳兆业称，公司尚未与境外债券持有人就未偿境外债券的重组方案达成一致，从而错过了起初设定的3月20日的最后期限。

　　另外，当前也有佳兆业债权方对外宣称，佳兆业的价值比融创所承认的更高。由于佳兆业的确处境困难，融创可以用极低价格收购，这并不是债权方愿意看到的。

　　因此，有市场人士表示，若最终佳兆业能成功完成境外重组计划，融创顺利接手并获得包括大鹏“地王”在内的优质土地，当然是双方乐见的结果。不过，一旦融创退出，那佳兆业就必须准备一条退路，“大鹏”地王或就是其中一个选择。

　　现在据市场人士分析，融创退出收购的可能性并非不存在。此前融创董事会主席孙宏斌在年度业绩会上公开已表示，再大的生意也仅是生意，表示如果债权人不同意，融创会豪不犹豫离场。他还放话称，除却收购股权6亿美金投入外，不会再投钱进去。

　　“融创要是退出，佳兆业会面临两条路，要么寻找新的‘白武士’来收购公司，要么宣布破产清算。”市场人士指出，所谓手里有粮、心里不慌，佳兆业拥有的大鹏“地王”等优质资产，将成为重要的资本来吸引其它第三方收购。

　　收购给佳兆业带来的影响是广泛的。据穆迪预计，佳兆业的运营现金流加上现金结余，将不足以支付今年约298亿元的到期债务。但如果债务重组以及融创或其他第三方的收购以令人满意的条件完成，佳兆业的运营和信用状况可能会逐渐复苏。

　　此外市场人士续指，如果收购最终未能完成，佳兆业将有很大可能进行司法程序，旗下房源有可能被迫出让，而这将加速佳兆业宣布破产。而如果真的走到这一步，佳兆业也因为资产里有包括大鹏“地王”在内的优质资产，清算的财产估值也会比较高。