报告：中国城市60强发展曲线图 分析商业地产机遇与竞争力

　　(赢商网重庆站报道)2015年4月8日，仲量联行发布其综合研究报告《中国城市60强》，对中国大陆最重要的60个二、三线城市的房地产市场展开了深入的研究调查。报告着力于定位中国新的商业中心，并鉴别构建未来中国城市格局的驱动因素。

　　仲量联行大中华区董事总经理冯建强指出：“《中国城市60强》的发布正逢中国经济从快速增长到科学发展的转变期。中国经济‘新常态’的特点是增速放缓，但发展更具可持续性，这意味着商业地产行业的决策者需要根据高附加值增长所提出的要求，重新评估他们的战略选择，这种增长将推高中国60强城市对现代化商业地产的需求。”

　　从报告内容来看，将中国大陆城市体系分为：超一线城市(2个)，一线城市(2个)，1.5线城市(9个)，二线城市(8个)，三线城市增长型(14个)，三线城市新兴型(17个)，三线城市起步型(12个)。

　　仲量联行发布《中国城市60强》

　　《中国城市60强》排名前九位的城市分别为成都、重庆、杭州、南京、沈阳、苏州、天津、武汉、西安，已从众多繁荣的区域性中心城市中脱颖而出，巩固了自身1.5线城市的地位，同时通过提升其国际城市形象拉开了与二线城市的距离。

　　中国的超一线城市上海和北京在规模、城市地位和商业吸引力方面已位居世界十大城市经济体之列，继续大幅领先于中国60强城市。

　　同时，中国的西部及中部城市继2012年的《中国新兴城市50强》发布的三年以来，整体发展取得了最大的飞跃，西安、贵阳和昆明成为了中国经济活动持续向内陆推进的主要受益城市。

　　从区域来看，在中国人口最密集的地区，超级城市区域也在迅速崛起。长江三角洲和珠江三角洲正在形成庞大完善的城市体系网络，成为世界最大的城市群之一。

　　仲量联行全球研究部总监柯志扬表示：“从购买力来看，“中国60强城市”如果是一个单一的经济体，它将成为世界第二大经济体。尽管经济增速有所放缓，但这些城市在未来10年内预计仍将对全球经济贡献15%的增长。虽然大部分的增长将来自中国西南、西北和中部的二、三线城市，但超级城市区域的崛起为中国的城市化复杂性增添了新的维度。此外，得益于富有活力的民营企业、先进的产业链和紧密的区域内联动，长江三角洲区域的卫星城市呈现出了特别强劲的增长。”

　　“在经历了持续多年的经济快速增长后，中国60强城市目前正面临着一轮短期的供应过剩局面，”柯志扬指出，“然而，在未来数年，为所有大型商业地产项目持续创造强劲需求的宏观基本面依然存在，中国60强城市有能力克服供应过剩的问题。随着经济转型朝着服务业方向发展，中国60强城市对办公楼、零售、物流仓储和酒店面积的需求将会同步增长。随着这些市场逐渐发展成熟，投资者需要更严格的规范、更完善的规划和决策体系。”

　　中国城市60强：商业地产机遇

　　冯建强总结道：“中国城市60强发展进入了一个竞争加剧的新时期，无论在中国国内还是全球范围内，未来数年‘城市品牌建设’都将成为城市成功的决定性因素。生活质量、文化财富和环境等因素将成为城市对人才吸引和招商引资的竞争力要素。建设更宜居、适应能力更强且更可持续发展的中国60强城市，房地产业将扮演重要角色。”

　　物流地产

　　中国的“消费阶层”正在快速壮大，在60强城市，消费阶层的人口数量达到了1.3亿。这意味着国内消费正成为一股前所未有的强大驱动力，推动着中国经济增长。凭借传统零售实体店加上电子商务和全渠道零售网络的快速发展，物流地产将继续为中国60强城市提供强劲的长期增长机遇。

　　零售地产

　　大量购物中心的兴建和中国消费者对电子商务发展模式的迅速接纳，零售行业发展进入了崭新阶段。然而，传统实体零售与全渠道和体验式零售的互相融合与共同发展，也将为中国零售业开辟一条独树一帜的发展道路。

　　办公楼

　　随着中国大型内资企业，如阿里巴巴、华为和腾讯均已到达到需求转折点，60强城市中的内资企业对甲级办公楼需求将更为旺盛。其中，1.5线城市因受益于高附加值商业活动的增长，具备良好的发展前景。

　　酒店

　　“新常态”对酒店业的冲击则最为明显。酒店业在寻求未来增长进行重新定位的同时，还将经历一段大规模的结构调整期。仲量联行预计酒店运营体制将更加精简，并有可能在未来两至三年内为投资者提供有利的‘买入契机’。同时，中档和经济型酒店的发展也颇为迅猛。

　　中国城市60强城市发展曲线图

　　2015年城市发展曲线全面展示了一个日趋稳定的中国城市体系，城市层级间的变动趋势：但随着人口最密集的超市城市区域的崛起，各城市间的依赖和互动性逐步增强，中国城市版图不断变化，城市体系格局愈加复杂。

　　中国城市60强中的1.5线城市继续巩固着它们作为繁荣的商业中心地位，并且进一步辐射周边的二线城市。目前，九个1.5线城市的世界经济地位越来越重要。全球增速最快的十大城市均来自中国城市60强。而1.5线城市的天津、重庆、成都和武汉的表现尤为突出。 

    中国已建成购物中心总体量8300平方米

　　仅10%-15%符合国际标准

　　尽管建设规模巨大，但国际高标准物业供应不足的现象在大多数细分市场表现仍旧明显。其中，中国甲级物流仓储总量少于3000万平方米，相当于美国加州地区的总量。

　　此外，仲量联行预计。受来自国内民营企业的需求推动，至2025年，中国前20强的甲级办公楼总量将接近8000万平方米，远超现有的3200万平方米的已建总量。

　　据估计，在中国8300万平方米已建成的购物中心总量中，仅有10%-15%符合国际物业标准。这与美国4.05亿平方米的同类物业总量形成鲜明对比;换句话说，在美国平均每1000人拥有1500平方米零售物业面积，而在中国每1000人拥有的面积仅为235平方米。

　　至2017年，中国三分之二的现代化零售物业总量将出自1.5线和二线城市。在过去的五年里，中国购物中心总量以每年21%的速度增长，但超一线城市和一线城市的购物中心总量仅以每年12%的速度增长，这反应出零售活动正稳步从这些发达城市向中国城市60强过渡。

　　在未来三年里，1.5线城市购物中心总量的增长可能将进一步增长60%。然而，市场饱和度增加使开发商更加谨慎。甚至减少部分开发项目。2015年，预计购物中心年总量增长率将放缓至个位数。而从长远来看，随着租金承受力较低的餐饮娱乐类租户逐步成为购物中心的主力租户，加上区域内购物中心之间的竞争白热化，购物中心开发的预期回报率将适度下降。