佳兆业救赎“三重门”：郭英成回归能否涅槃拯救？

　　也许我们都猜的到故事的开头，却猜不到故事的结尾，而这样戏剧性的反转在融创收购佳兆业重组故事中再次上演。

　　4月13日一早，佳兆业发布公告称，此前辞去主席职务的公司创始人郭英成，再度成为佳兆业集团执行董事及董事会主席。一石激起千层浪，此前已略显沉寂的佳兆业重组案这一天再起波澜。

　　不过，细察端倪，似乎也是有迹可循，从早前4月9日，佳兆业公开披露其位于深圳的项目房源被解锁状态变更为“司法查封”一事始，到近日佳兆业宣布，二股东生命人寿向其提供13.77亿元两年期贷款，支付深圳大鹏“地王”部分地价款时，郭氏回归之路其实就已铺垫开来。

　　事实上，正如去年下半年深圳地产行业圈内多认为融创不适合收购佳兆业那般，当郭英成归来之际，已有市场人士就对观点地产新媒体表示孙宏斌收购重组案或许半年前就已经没戏。

　　但前主席如这般锦衣夜行似的潜伏而归，真的能化腐朽为神奇，变身“白武士”涅槃拯救佳兆业于危难之际？

　　主席归位后 佳兆业的盘活几率

　　现在，相比最坏的破产清算结局，一般分析认为，最终由郭英成来完成债务谈判并重掌佳兆业而满血复活的可能性颇大。

　　深圳有行业人士就对观点地产新媒体直言，佳兆业境内外债权人条款此前都是郭主席签的，承诺有台上的，也有是台下的，很多附加条件谁都不知道，现在转给任何第三方都需要郭氏确认。

　　该人士猜测，这次郭英成之所以重新被任命为主席，有两种情况的可能性，一种是政府有意向将佳兆业重新给回郭氏，不再转予第三方；第二种就是待郭氏理顺复杂的债权债务关系后，依次将各个项目转出。

　　他认为，第一种情况存在的可能性更大，但这需要郭氏重启与境外债权人的谈判，而且谈判需要成功，他建议郭氏或许应该开出较孙宏斌更好的条件。比如早前融创方面是将利息打了三折，而郭氏或许能够出到八折。

　　对此，他告诉观点地产新媒体，此刻于郭氏而言的利好就是，最初是需要100%的返还既定利息，现在通过谈判减少了利息并可获得部分展期，在跟境外债权人取得一致，消除违约风险后，佳兆业尽可以尽快复牌并出售一部分股份套现。

　　因此，当下市场就有看法认为，现在郭英成归位，应该是跟政府谈好并取得了默契，如果没有谈好，郭英成也就不会重任主席职位，因为现在各方均认为由郭英成去完成重组谈判的可能性更大，佳兆业复活的成功几率也在随之提升。

　　同时，有深圳本地分析人士也告诉观点地产新媒体，郭英成的回归，对佳兆业未来的运营、投资者关系等诸多方面都会有正面影响，毕竟郭英成已经在公司很多年了，对公司的运作、策略都比较了解。

　　而观点地产新媒体获取的一份部分佳兆业投资者致香港证监会的公开信中，也能反映出他们对于早前融创接手主导佳兆业重组的不满情绪和反弹。

　　“就佳兆业现在的情况，收购其股权的最佳人选是扎根深圳、有充分旧改经验的国企，而不是没有任何广东经验、旧改知识、自身债务率很高的融创。断言融创是收购佳兆业股权的最佳选择，是对股东的极其不负责任，也是对公司利益的巨大损害”。

　　与融创的关系 孙宏斌如何进退

　　根据最新查询，按佳兆业3月16日披露的佳兆业股权情况，佳兆业现在公众持股量约为20.81%，而非公众股东的生命人寿合共持有29.94%股份，郭英成家族持有49.25%股份，换而言之目前为止郭氏家族仍牢握佳兆业大股东股权。

　　因此，就有了解之前融创、郭氏家族股权交易内情的港股分析师称，因为之前融创与佳兆业的股权收购协议中有很多条件未达到要求，所以融创与佳兆业的场外股权交易实际上并没有完成。

　　而这名港股分析师也肯定的告诉观点地产新媒体，其实目前在整个融创的收购过程中，孙宏斌跟佳兆业有实质性交集的就只有出资买了上海4块地这一举措。

　　那么，现在面对着房源被锁定变更为司法查封、前主席二度回归的变局，素有并购狂人之称的孙宏斌如何应对、抑或早已乾坤在握？

　　其实，早前当佳兆业房源被锁定解除变更为“司法查封”之际，就有分析解读为这是融创收购佳兆业重组事件的重大利好。

　　彼时，面对房源最新的“司法查封”状态，有熟悉佳兆业内部情况的人士就认为，此举即意味着佳兆业在深圳的房源完成了资产保全。未来，将有利于融创和境外债权人的谈判，令孙宏斌增加谈判砝码。

　　该位人士表示，此前的管理局锁定行为只是政府行政手段，无法律依据。而现在由锁定变为查封状态，实则就是过渡到资产处置有司法程序可依，令佳兆业深圳房源完成了资产保全，未来可再度流通变现。

　　“因为融创进去时就是在押宝，所以那怕就是破产清算拍卖资产，融创也会觅得优越的条件。”现在就有分析人士用如此相当肯定的语气来表述孙宏斌的先机。

　　因此，有分析人士就告诉观点地产新媒体，也许融创最坏的打算就是等待破产清算收购资产，而其最好的预期则是促成郭英成的回归，来完成当下看起来尚是不可能完成的债务重组谈判任务。

　　或许，其中更隐含了暗示接下来佳兆业将启动破产清算程序的进程，来倒逼目前态度最为坚决和不妥协的境外债权人接受债务重组提议。

　　目前，有行业分析师就告诉观点地产新媒体，按现在佳兆业的资产状况，郭英成跟生命人寿基本不可能出到跟之前一样的价位，没有这个能力。如此要么就要有一些折让，要么就是郭主席跟生命人寿自己进行新一轮的注资。

　　对此，有市场分析就解说，现在郭氏回归从表面上看是为将启动破产清算放出风声，而实质上则是希望债权人做出让步，在最后期限到来之前双方就债务谈判达成一致，而这看起来似乎也就是孙宏斌、郭氏、生命人寿三方的釜底抽薪一计。

　　境内、境外债务重组谈判仍是关键

　　现在，项目的所谓被锁定解封并不是项目真正解锁可售，而是佳兆业目前的资产状态全部变更为给境内债权人司法查封了。换句话说，也就是政府不再对佳兆业的资产进行行政保护，而这也就意味着只要境内债权人采取行动，佳兆业破产清算的序幕就彻底拉开了。

　　但按照目前破产清算境内债务优先处理的原则，境外债权人明显不能接受破产清算的结局。

　　对此，有市场人士就这样评论，境外债权人一直认为政府不会让佳兆业破产清算，觉得这样会损害境内债权人和业主，但是现在佳兆业被锁资产变更为司法查封，那也就意味着破产清算启动后首先得到保护的仍然是境内债权人和业主。

　　现在，有分析人士就告诉观点地产新媒体，目前佳兆业境内债权人都在看境外债权第二轮谈判的结果，第二轮谈判如果又被否定，境内债权人或许就会争先恐后瓜分佳兆业已经被查封的资产，如此一来，境外债权人利益必将受损，其当下危机感应该已经大大加重。

　　因此“这种房源变相‘解锁’的办法实际是在帮助融创。佳兆业内部都认为孙宏斌在幕后做了政府很多工作，才令被锁房源出现了现在的变化。”

　　按照上述分析，融创、郭氏最终押宝的是佳兆业不会最终走入资产清算程序。事实上，相关分析也认为，郭英成回归之后，最糟糕的结果可能就是破产清算。

　　但也有市场投资者公开认为，如果真的走入了破产清算的程序，那么早前大家期盼已久的万科，中海，华侨城等一些大角色，或许此刻才会陆续粉墨登场。当然，按剧本唱戏，融创也会凭借对资产的熟悉，再分得一杯类似上海项目的好羹。

　　显然，在这场收购重组的大戏中，若最终迎来最糟糕的结局，那么毋庸置疑境外债权人利益最为受损，而这时或许也不难理解为何生命人寿会再次通过股东借款13.77亿来锚定优质的大鹏“地王”土地资产了。

　　目前，按佳兆业财务资料，截至去年底，其境内外贷款人的计息债务总额约为650亿元，其中，境内贷款479.7亿元，包括124.18亿元银行债务、355.53亿元非银行财务机构债务；另外，还有170.38亿元境外贷款。

　　不过，现在重组的决策人士们看起来真的是宁可破产清算，也不愿意低下头来与境外投资者妥协。正是“到了别人的地盘，又没抵押，俗话说猛龙压不住地头蛇”啊，有投资人士如是感叹。