哥伦布孙旭东：社区商业合理发展 解决行业结构平衡问题

　　编者按：过去的十年，是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。

　　在这新旧十年交替之际，赢商网特别策划“中国商业地产十年访谈”，对开发商、品牌商、服务机构等领军人物进行访谈，讲述对中国商业地产十年变迁的感悟，梳理行业发展脉络，分享行业发展经验。

　　回顾商业地产过去十年，哥伦布商业股份有限公司董事长孙旭东表示这是中国商业地产野蛮发展的一个时期。“‘野蛮发展’是分为两个方面的，一个是指发展速度之快。商业实际是住宅地产的配套，但是在前期住宅地产发展时，我们忽视了商业这个配角的重要性。这些年商业地产的成长快速弥补了这个空缺，这是值得肯定的。但就目前发展的速度来说，已经不仅仅是弥补空缺了，还把后面十年、二十年的发展提前了，也就造成现在过剩局面。”

　　“另一个方面是指住宅开发商在弥补商业地产空缺的过程中，只弥补了硬件部分，并且这些硬件是简单、重复、低质量的。硬件设施的另一面是软件，就如同计算机一样，外部硬件条件再好，缺少软件，缺失一个系统，这计算机也是无法运行的。”孙旭东举例，形象解释其对商业地产过去十年的总结。

江苏哥伦布商业管理股份有限公司董事长、总裁孙旭东先生

　　租售结合模式：主动解决问题的一次变通

　　哥伦布商业从2003年起开发第一条3万㎡的社区商业街，到2007年开发第一个10万㎡的区域性购物中心，再到2011年从开发商转型为商业地产服务商。哥伦布商业已在江苏、浙江、安徽等长三角地区实现了十多个项目的开发和运营，哥伦布模式也一直伴随至今。

　　历史上的哥伦布发现新大陆，改变了人们对世界的认知。哥伦布模式是一种租售结合模式，它改变人们对购物中心“只租不售”的固有概念。“租售结合营运模式的核心在于物业是部分销售掉的，但不影响我们的运营是完整性。它的本质是所有权和经营权的相对分离。”孙旭东解释道。

　　任何一种模式都有其优缺点，不可单纯的用“好与坏”来评判。江苏哥伦布商业管理股份有限公司董事长、总裁孙旭东先生引用哲学名句“存在即合理”来论证“只租不售”、“全部自持”以及“租售结合”即哥伦布模式三种模式的合理性。“但就目前来说，租售结合是比较适合我国金融、商业、地产整体的一种营运模式。并且，这种模式已经成为主流，现在70%-80%的项目都采用这种模式。”

　　谈到哥伦布模式，即租售结合模式在发展中所遇到的困难。孙旭东展示其企业家特有的自信，“人定胜天，办法总会比问题多的，遇到问题不可等。像租售结合型，就是主动解决问题的一次变通。”

　　电商与实体商业同分蛋糕的未来

　　2014年，哥伦布商业顺利在新三版挂牌上市，交易活跃。“这让我们看到了哥伦布在商业地产还有很大的机会。” 

　　孙旭东认为，商业地产背后的核心是物业的增值，投资的回报。只是这回报是通过商业这个载体来实现，为社会提供商业服务同时，来获得资产价值的提升，这是商业地产最基本的营运模式。经历过去十年野蛮发展阶段后，商业地产即将回归理性，也就是回归最基本的营运模式。“行业转向理性，对专业服务的要求增加。就我们哥伦布这种由开发商转型过来做第三方服务的机构来说，是快速成长的一个机遇。今年，我们将加大在沿海、沿长江地区，对委托运营管理项目的获取和拓展。商业物业的运营管理，资产的运营是我们公司的重点。”

　　“另外，我们也会继续打造自己的产品线，开发街镇型和邻里型购物中心，面积从1万㎡到5万㎡不等，推出我们自己独特的产品，专注社区商业。社区商业是长期经营的一个方向。”孙旭东补充说明哥伦布商业未来的发展方向。

　　对于为何如此看重社区商业的发展，孙旭东将话题带到电商上来。“和实体商业相比，电商是一种不需要依托有型空间就可以进行交易的平台。对于商家来说，吸引力在于成本低，辐射范围广。对于顾客来说，便利性是很大的一个吸引点。而社区商业就是从另一方面实现便利性，它可以同时提供吃、喝、玩、乐、购，这是电商无法比拟的便利。购物中心目前严重饱和，项目不再追求高大上风格，转而发展社区商业，其实这是有利于商业地产结构的平衡。”

　　“未来电商平台或许也会对商家收取费用，实体商业的租金也会渐渐趋于理性。未来商业是多模式并举发展，实体商业与电商同分蛋糕的未来。”孙旭东说道。