一个日本人眼中的中国商业地产十年：变，无处不在

　　编者按：过去的十年，是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。

　　作为中国商业地产第一门户网站，赢商网一直为推动中国商业地产的良性发展鼓与呼，在这新旧十年交替之际，赢商网特别策划“中国商业地产十年人物访谈”，对开发商、品牌商家、服务机构等领域领军人物，讲述对中国商业地产十年变迁的感悟，梳理行业发展脉络，分享行业发展经验，访谈内容经编辑后将结集出版，以飨行业读者。

　　（赢商网记者报道）中国的商业地产正在蜕变，从最初的萌芽到逐步成型，随着市场的成熟跟变化，中国商业地产的发展历程总在不断演变，模式也在不断升级和调整。

　　而深圳，就是中国商业地产发展变化最好的一个缩影，改革开放的春风，已把一个破烂的边陲小渔村建设成一个商业气息浓厚的现代化国际大都市。特别是近十年，深圳的商业发展更是如箭般神速。忽如一夜春风来，深圳的购物中心在各大商圈已是遍地开花。深圳的商业格局发生了天翻地覆的改变，迅速从无到有，单一变多元。

　　佐仓拓实，一个拥有中国情怀在深圳商业地产圈沉淀多年的日本人，带着自己最初的商业梦想，默默耕耘和创造，为深圳商业地产带来新气象新改变，同时也历经并见证深圳乃至中国商业地产不断变化跟演绎的过程。

　　拓泰国际商贸（深圳）有限公司 创始人兼董事总经理 佐仓拓实

　　日本永旺在珠三角商业市场的开荒牛，用这样的比喻来形容佐仓拓实在中国的成绩和贡献最恰当不过。的确如此，佐仓拓实是2001年日本永旺进入深圳最早一批的企业高管，从无到有，立足并深耕珠三角，从不被市场所熟悉到现在家喻户晓，10年的时间将深圳永旺（AEON/JUSCO)从零开始发展到拥有5000名员工规模的大型零售连锁企业，做为原深圳永旺的社长，为永旺开设了中信城市广场店、东湖店、COCOPARK店、南山海岸城店、新洲店、永旺惠州购物中心等店铺。除了经营企业开设店铺外，更培训了众多下属活跃在如今的商业地产圈，许多已经是商业地产圈里顶顶有名的老总级别人物。　

　　十年间：商业形态渐变  发展速度飞快

　　谈及刚到深圳定居并开始打拼自己商业事业时，佐仓拓实甚是激动，雀跃般手舞足蹈，用语速飞快的日文夹杂着不太流利的普通话侃侃而谈，并娓娓道来。

　　十几年前的深圳，还是百废待兴的状态，城市建设正在进行中，到处一片加速开发建造中的景象。“我是2001年算是正式在深圳开始工作，当时来到这个城市觉得还挺落后的，没有什么现代商业设施，到处一片开发跟改造的景象，罗湖就比较热闹，但福田跟南山那时候还没开发。虽然整个城市的人口逐渐在增多，但整体商业氛围并不浓厚，交通不便，配套不完善，商业形态比较单一跟零散。”佐仓拓实回忆起当年来深时对其印象就是“混乱”跟“人多”。

　　但是，随着社会经济的快速增长，以及政策红利的各种利好，撬动了深圳商业发展的未来。外资零售纷纷进驻中国市场掘金，永旺、沃尔玛、家乐福等在深圳开店，带来先进的经营理念方法、技术和人才培养。

　　不仅如此，彼时购物中心也渐渐进入大众视线，给深圳商业带来一种全新的商业面貌。2002年，深圳第一家购物中心中信城市广场亮相市场，商业形态开始发生变化，这是深圳商业发展重要的里程碑式改变。佐仓拓实业和团队一起成功将第一家深圳JUSCO开设在此购物中心内。

　　的确，深圳最大的亮点是有着敢闯敢试的商业文化，会诞生出很多新的商业业态。佐仓拓实惊叹道，“中国特别是大城市的发展速度太惊人了，每天都在变化，有种措手不及的感觉。” 

　　十年后：复式需求增多  商业差异化当道

　　变化，无时不在；创新，无处不在。近年来，随着商业地产的迅猛发展，商业零售业的各种新业态不断涌现，发展之势可谓迅猛。

　　对此，佐仓拓实认为，他表示，城市发展速度飞快，商业氛围业越发浓厚，商业设备完善，硬件条件转好，消费者的生活水平跟素质也变得越来越高，消费需求自然也就从单一变多样，消费需求变了，其消费行为和习惯也跟着在变。

　　中国的商业地产市场非常庞大，市场空间还有很多，一二线城市商业成熟，二三线城市也在快速增长中，越来越多的商业综合体正大量涌入市场。

　　量多，竞争就大，商业地产发展的蓝海已慢慢变成红海。佐仓拓实也担忧，“现在的市场，商业竞争太激烈了。一窝蜂地涌入，势必会出现洗牌的局面。”

　　如今，商业地产已是遍地开花，同质化现象已司空见惯，再加上互联网大势下电商的强势来袭，传统实体商业的日子并不好过。

　　佐仓拓实指出，近年来，中国的商业地产发展速度太快，软件打造跟不上硬件建设的速度，商业发展存在偏差性，同质化现象也很严重，在消费者需求不断变化跟提升的过程中，商业应该如何去跟上，这是一个值得思考的问题。

　　“消费者对商业需求的提升是正常的。随着各种外界因素和内部原因的变化发展，消费者的需求已经从单一变成复式，不仅仅只是满足于购物，而是更多的享受跟体验需求。”佐仓拓实强调，商业富有价值性，要满足消费者的复式需求，就必须走差异化路线，这也是传统商业如何去突围的最好办法。

　　如何使得差异化路线走得更好？佐仓拓实分享其经验，“开店不能一刀切，每一个项目都要根据城市区域和商圈、当地消费者水平和习惯等去做好规划跟定位。商业运营者要不停研究顾客需求，从多角度去考虑多样化的需求，比如怎么利用文化或互联网去辅助商业的发展。”

　　佐仓拓实一直强调，商业不能单看面积的大小，一定要对市场跟自身定位有很好的把握，现在做主题性或是趣味性强的商业都是比较受欢迎的，因为有个性和特色。

　　留中国：商业是和平的产业 想给顾客带来更多

　　不难看出，对中国和商业，佐仓拓实是发自内心由衷热爱，经历过中国商业地产的喜与忧，他想为中国商业地产的发展出自己的一份力量。

　　佐仓拓实表示，要科学地去做商业，而不是盲目争锋。想为商业地产这个行业做点什么，基于自己的经验可以给同行一些建议跟帮助，因此结束在永旺集团的职业生涯之后，也创业做自己的商业公司--拓泰国际商贸（深圳）有限公司，专注商业与零售行业。现如今由佐仓拓实开创的拓泰国际商贸（深圳）有限公司在商业领域也开始崭露头角，对于商业调查、策划、招商代理等在同行中做的非常出色。

　　“我来中国已经有20多年，非常喜欢中国，也喜欢商业这个行业，中国商业变化和创新机会很多，让我们在这个行业内价值可以得到更多的展现。”佐仓拓实表示，日本的商业已饱和成熟，创新机会不多，他更愿意呆在中国发展。“商业是和平产业，给顾客带来更丰富的生活，这是永旺的宣传标语，也是我非常认同的理念。”

　　谈及到日本商业，佐仓拓实表示，日本商业的发展成熟是中国值得学习的榜样。他举例，日本做商业的方式与中国有很大的不同，购物中心发展阶段是从小变大，根据消费者需求来调整，品牌跟业态等方面慢慢去适应跟发展，体量随之在增加；而中国做商业都是以体量说话，跳过了循序渐进的发展过程，先建一个庞大的商业体出来再来考虑如何去填满业态跟品牌。

　　“今年拓泰国际商业顾问更是准备推出自己的微信公众平台“拓泰国际商业顾问”，每周都会向中国的喜欢商业的人士推荐至少一个日本优秀品牌，我总是想为中日友好商业尽以份自己的力量”，佐仓拓实如是说。

　　“不喜欢商业的话，我不知道自己应该做什么。”在问及为什么会进入商业行业时，佐仓拓实说没想过这个问题，因为他觉得他的职业生涯中跟商业是离不开的，就是希望让商业使得顾客的生活更精彩。

　　佐仓拓实在中国的商业职场经历：

　　其拥有25年丰富的零售、商业经验，精通商业设施的策划、招商与运营。活跃于亚洲国家，尤其是日本和中国，积累了大量国内外知名品牌资源和最新商业情报，对商业与零售的发展有独到的见解，尤其是对中国商业的变化深有感触。

　　1990年 进入JUSCO株式会社工作（现永旺株式会社)先后任职于门店食品部、地区人事部、总部人事部。

　　1997年 JUSCO连锁香港有限公司（现AEONSTORES(HK) Co., Ltd.）太埔店店长

　　2001年 深圳吉之岛友谊百货有限公司行政副总经理，全面负责全公司的购物中心、GMS、超级市场的门店自主开发及运营。

　　2006年 深圳永旺商业有限公司（现永旺华南） 董事总经理全面负责企业经营，将其培养为盈利企业

　　2009年 离开永旺集团  担任万菜屋餐饮（深圳）有限公司 副董事长总经理

　　2011年3月至今 开创拓泰国际商贸（深圳）有限公司，担任董事长一职，致力于中国商业地产发展