商业地产防止死亡的“三做”：做市、做事、做实

　　越是没人气，越要做活动；越是生意差，越要大胆经营！做市、做事、做实，商业地产开发商只有积极不断去做，不断去创新，才不会死！ 

　　一、做市：市场

　　所谓的市场，包括商业地产项目的市场定位、市场营销策略等。　 

　　开发商业地产项目，首先要考虑是做区域商业中心，还是做社区型或邻里型商业。我们要认真去研读市场的趋势，做出一个真正符合市场需求的商业项目，尽量避免这种商业地产的同质化，尤其是在一个具体的区域里，一定要特别的注意差异化的定位。　 

　　同时，在这个过程中也要寻求其他更好的发展途径，如何实现商业业态的多样玩法，跨界的营销思维等。比如未来mall的定位，将去shopping化，将打造以家庭群体为目标消费群，成为提供体验和服务为核心的体验场所。再比如公寓市场，现在有不少公寓项目意图引入途家，目的不单是引进途家的品牌，而且看重途家带给业主实际的投资回报，提升项目的卖点。

　　而就商业地产项目到底是自持还是销售的问题，开发商一定要合理地评估自持和出售物业对整个项目开发运营的利害，找出自持与出售的合适比例，是比较现实的选择。而目前不少商业地产项目为了快速回笼资金，而将商铺全部切割产权、分散出售，这会给未来的经营管理造成极大困难。 

　　二、做事：招商　 

　　对于商业项目来说，招商是一个必须面对的环节。成功招商的背后是准确的定位、有效的规划、前置的主力店招商、有序的“养鱼”策略和充足的品牌资源。　 

　　因此，一个项目首先要清晰自己的项目定位和发展思路，清晰自己的发展模式、盈利模式、招商模式、销售模式、推广模式、运营管理模式等。用白话说就是：“要清晰我是谁？我有什么？我要去哪里？我要怎么去？我怎样让我的客户喜欢我？”只有对自我的定位精准了，才能锁定自己需要的产品和客户群。　 

　　再有，招商应该是提前准备的，在项目的最初阶段，甚至可以在拿地前便开始与相关品牌接洽，提前了解意向和规划设计要求等综合条件，从而达成“订单式建造”的项目是最好的。　　 

　　一般来说，一个好的商业项目从开发建设到主体完工，需要2至3年的时间。在这期间，市场在发展，商户需求也在变化。如果不结合商户需求及商户进驻意愿做产品设计及开发，所打造的产品将会滞后于市场发展，等项目入市时，可能会出现无法满足商户现实需求的问题。　 

　　三、做实：运营　 

　　商业地产运营主要是招商后全面、有效的经营管理。商业项目除了良好的招商执行、最后还要落实到商业运营。很多商业地产运营商更愿意做资源整合，对商业项目招商，不愿做招商后的运营，招商相对运营来说收益更快。因此商业地产运营商要有综合服务商的概念，为商户提供各种服务，包括金融服务、营销服务等，具备某种孵化功能等。 

　　未来商业地产拼的是运营能力，而不是销售能力。专业的商业运营主要体现在运营商是否帮助开发商实现盈利，主要的体现是，其物业的租金收入、长期的现金流、实现物业二次甚至多次的增值。