任艳华：未来十年 商业地产将进入理性成熟增长阶段

　　编者按：过去的十年，是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。在这新旧十年交替之际，赢商网特别策划“中国商业地产十年访谈”，对开发商、品牌商、服务机构等领军人物进行访谈，讲述对中国商业地产十年变迁的感悟，梳理行业发展脉络，分享行业发展经验。

　　（赢商网上海站报道）“中国零售商业地产行业发展，将进入理性成熟的增长阶段。”在接受赢商网专访时，有着十几年商业地产从业经验的方兴地产（中国）有限公司副总裁、商业事业部总经理任艳华，如是展望中国零售商业地产发展的未来十年。

方兴地产（中国）有限公司副总裁、商业事业部总经理 任艳华

　　即便当前实体零售商业深受电商互联网的冲击，任艳华仍相信中国零售商业地产未来还有可发展的空间。在她看来，未来实体商业发展的主要驱动力，来源于个性化、娱乐化、家庭式的空间创造和基本社交等精神层面需求的体验式服务，“这是网络零售难以取代的环节”。

　　面对行业变局稳健求发展

　　回顾中国商业地产的发展，任艳华说，2010年是个分界点，“无论是供求关系、区域扩张、企业标杆性、技术变革等方面，均有明显的差异”。

　　在她看来，2010年以后的零售商业市场竞争更加激烈，区域扩张不断地从一二线城市向三四线甚至城市的新区、郊区延伸。而与此同时，自2010年开始，传统的住宅开发商、零售商，甚至电商企业等多种主体，纷纷涉足商业地产，导致了零售商业地产供应量的迅猛增长。到了2014年，一线城市核心地块依然稀缺，但不少二三线城市的结构性过剩已更加凸现。

　　尽管多重因素促使实体商业业绩下滑，但任艳华也指出，仍有少数国内商业地产企业，通过租售并举的经营方式，快速成为行业发展的标杆，他们的经验值得业界研究和学习。

　　处于在这种行业变局之中，方兴商业究竟如何作为？任艳华讲述了方兴零售商业的发展脉络，以及对下一步发展的、明确且不一样的思考。

　　任艳华告诉赢商网，方兴零售商业的起步和发展，始于金茂上海J·LIFE和金茂三亚J·LIFE两个项目。金茂上海J·LIFE，最早是金茂大厦的裙楼商业，定位为商务配套商业，2005年局部开业，2006年完整运营；位于三亚金茂丽思卡尔顿酒店的金茂三亚J·LIFE，定位为旅游度假商业，是首次把一线奢侈品带到国内的海岛旅游城市，开创了酒店与奢侈品的联姻发展，也奠定了方兴发展旅游商业地产的雏形和基础。目前，除了金茂上海J·LIFE和金茂三亚J·LIFE，方兴商业旗下还拥有已于去年开业的旅游度假商业金茂丽江J·LIFE、将于今年9月份开业的城市级商业中心南京金茂汇以及计划于明年开业的城市级商业中心长沙金茂汇和社区商业青岛金茂湾购物中心等四个零售商业项目，总规模达到了34万平方米。

　　“方兴商业整体的发展路径，采取了跟随方兴区域布局的稳健发展策略，速度不一定快，规模也不一定大，但一定要与公司产品的整体品质和定位相适配，我们要做的一定是精致型的、高品质的商业项目。”

　　“根据方兴商业三到五年的战略规划目标，我们的规模将达到120万平方米。虽说是目标，但实际已有不少是基本在手的。”

　　以自营品牌谋创新之路

　　面对行业变局，方兴商业在规模上稳步发展；在具体的业务模式和经营理念上，方兴商业有着清晰的认识，并通过不断尝试来谋求创新。

　　任艳华告诉赢商网，方兴商业对于未来发展有着明确的分析和判断，也有着自己的应对之术，即坚持“两条腿并行”：“‘第一条腿’即跟随公司的战略布局，把已有的集中式商业打造成功、顺利开业、稳定运营；‘第二条腿’是在这个基础上，大力拓展社区商业，将社区商业做成品牌形成规模。”

　　不管是现有的集中式商业还是未来的社区商业，任艳华也指出，方兴商业都将重点通过战略合作、入股等多种方式来发展自营品牌这一路线，实现创新发展。

　　“大家迫于生存的压力必须思考转型，或者是必须考虑核心能力的锻造。面对行业招商难题，我们需要在参考行业成熟企业的成熟做法的同时，来寻求一种有限的创新与改善，从而打造方兴商业自己的核心竞争力。”任艳华这样解释方兴自营之路。

　　任艳华告诉赢商网，方兴的自营品牌将围绕购物中心业态需求为主线，集中在餐饮、健康管理、儿童以及平价式奢侈品等四种业态，主要是整合方兴的战略合作商家。品牌既可以沿袭已经成熟的品牌，也可以一起创造新品牌。对于方兴商业旗下的单体项目而言，核心自营品牌理想的出租面积，将至少达到15%。

　　另据任艳华透露，方兴商业四种形态的自营品牌，目前均有了较为明确的规划和落地执行方案。自营餐饮美食业态将以美食竞技场的形态呈现。该业态的第一个项目，已经在南京金茂汇落地，并计划于今年9月底同步亮相。

　　关于美食竞技场这一自营形态，任艳华进一步解释说，方兴将会在前期整体做好规划以及铺面的分割、设备配置等，然后邀请全国各区域有代表的面食品种进驻；运营一段时间后，还将会通过季度擂台排名等方式来进行商户的优胜劣汰。

　　其他三种业态的落地执行，也均有了明确计划。儿童业态，将在2016年于长沙金茂汇落地；平价奢侈品中心将寻求最具拿货价格优势的合作方于丽江进行试水。健康管理，则计划在社区商业中实施。

　　商业地产将进入理性成熟增长阶段

　　谈到中国零售商业地产的未来发展，任艳华认为，“总体而言，在未来十年里，中国商业行业将进入理性成熟的增长阶段。”

　　任艳华还进一步从全价值链资源整合与管理、行业并购及业态三方面，对商业地产未来的理性成熟进行了阐释。

　　在她看来，商业地产未来的理性成熟首先表现在全价值链资源整合与管理。“行业将完成重新洗牌，具备全价值链资源整合和管理能力的优秀企业，将逐步提升行业的集中度。同时，未来十年，成熟的商业地产企业，必须强化价值链各个环节，从保障规模扩张的资本运筹能力、专业的成本可控的筹开能力及开业后成熟的资产管理运营能力，缺一不可。商业地产会越来越难玩，但也会愈来愈精彩。”

　　任艳华也指出，行业的理性成熟，还表现在行业并购整合的新趋势。“行业项目并购机遇将频现，而具有较强商业运营管理团队和管理能力的企业将获得较多发展机遇，并获得投资者的追捧，实现业务规模的扩张。此外，体验业态目前已经成为主导业态；未来，这一趋势将更加明显。”

　　任艳华最后强调，未来十年对于商业地产行业而言，关键影响因素在于金融、团队和技术，这些都将是商业地产开发运营企业的制胜法宝。