王健林：轻资产需拿别人的钱做自己的事 打通融资管道

　　4月20日，万达公布了一份王健林近日在深交所的演讲稿。其透露，可能5年后，万达广场将再没有重资产项目。这也意味着，万达商业地产将在5年内将“去房地产化”，转型为一家商业投资服务企业，类似于酒店管理公司，完全轻资产化。

　　这是王健林第一次明晰的阐述轻资产路径。在中国城市化进程加速的背景下，万达的重资产并非没有发展空间。但王建立指出，重资产模式的发展难度正在加大，而万达的品牌亦吸引了众多投资者。未来万达将筹建内外资金的双重管道，解决资金难题。

　　“轻重”间的权衡

　　对于“轻重”间的权衡思考，王健林表达很直白，“重资产模式虽然还能发展，但难度在加大。万达有品牌，很多机构、个人都主动找万达要求投资，万达为什么不利用呢？万达要在5年之内做到足够大，彻底排斥掉竞争对手，万达是在挖更宽更深的护城河。”

　　“今年底万达开业的广场将达到135个，规模全球第一，足够大。但对于有近14亿人口的中国消费市场来说，我们的规模还是太小，要扩大竞争优势，必须做得更大，”他强调。

　　而轻资产战略，无疑是规模扩张的一把利剑。据其构想，转型模式下的万达广场，全部资金将由他人出具，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用品牌和万达的商业信息化管理系统，所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。

　　按照计划，2016年万达将开业50个万达广场，其中超过20个是轻资产。2017年以后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产。

　　5年内达成去房地产化，是万科轻资产完成度的重要考量标准。

　　据透露，万达现有的9000多万平方米的土地储备中，除却2000多万平米规划为万达广场等持有物业，还有7000万平方米销售物业的去化目标。

　　“我们定了一个目标，5年内把这7000万平米销售物业消化掉，可能5年以后，万达广场将没有重资产项目了。这意味着五年内万达商业地产将去房地产化，转型为一家商业投资服务企业，类似于酒店管理公司，完全轻资产化，”王健林如是称。

　　而到2020年，万达商业地产净利润的2/3要来自租赁收入；2025年，借助轻资产模式扩张下的万达广场，将达到1000个。王健林琢磨着，将来万达商业地产股份有限公司可能去掉“地产”二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司，去房地产化，也实现万达商业地产的全面转型。

　　打通融资管道“找钱”

　　轻资产和重资产的关键性区别，在于钱的出处。王健林幽默表示，生意做得最牛的是拿别人的钱做自己的事。

　　而在其规划中，资金池的筹建主要有内外两条渠道。

　　一是外部管道，像基金、保险等机构投资者，现在已签订有约束力的项目25个，如果万达需要，很快就可以签百个以上的项目。

　　二是建立内部融资管道。万达成立了自己的电子商务公司，收购了快钱支付公司，全新的理财产品将在下个月推出，采用众筹方式为万达广场轻资产融资。

　　“我们计划每年给投资者6%左右的现金回报，5年或7年把万达广场处置，将收益分给投资者。万达广场处置有两种方法，资本化或卖掉。中国正在试点REITS，目前好几个城市在试点，万达这个理财产品就是准REITS。即使届时不做REITS，5年后广场成熟了，租金比较高了，也能卖个好价钱，”王健林介绍称。

　　相较于外部投资者，万达显然更寄望于在内部能够“兜”住所有的资本量。“买我们的理财产品，一个月以后就可以交易。出售获得的收益加上前期每年的现金收益，预期年化收益至少可以达到百分之十几。而且万达电商、快钱还和投资者约定，在处置广场时获取一定收益，这样万达金融电商公司也能获得盈利。”

　　他进一步称，如果万达的理财产品如果推行成功，就能解决轻资产项目的投资，也许就不用依赖外部投资者了。