北京三里屯商圈商业竞争激烈：太古里引发鲶鱼效应

　　(赢商网北京站2014年8月12日报道)欲速则不达。曾经被质疑开发迟缓、不够积极的太古地产，在被电商冲击过的新的商业环境下，似乎“提前”踏准了市场变幻的节奏。由于太古里在三里屯商圈开发时间较早，再加上前期的苦心经营，营业状况已经从2010年以来不断得到改善。

　　据赢商网记者实地考察发现，三里屯的繁华固然更多的是这个区域的特定性决定的，但不可否认的是，太古里项目在其中引发着鲶鱼效应，与其它大大小小的商业构成商圈的同时，热闹、喧哗、拥堵的三里屯背后商业竞争也在暗自较劲。

　　如今，太古地产中期业绩报告发布在即。拥有商业运作和地产开发经验的华业地产副总裁陈云峰对赢商网记者讲到：“经营已长达5年之久的太古里项目已经比较成熟，成为了一个年轻、时尚、偏轻奢等商业综合体，绝对领先于三里屯商圈中其它的商业。”他还表示，比较看好太古里未来的业绩表现。

　　另一位有着丰富的百货和商业项目规划运作经验的专家却告诉记者，虽然三里屯太古里、三里屯SOHO、世茂工三、3.3服饰大厦、雅秀服装市场和红街在内属于不同量级和定位的商业综合体，但是可以判断的是它们大都共享光顾这里的同一批人群，年龄都集中在20-40岁左右，势必会形成激烈的商圈竞争。

　　太古里项目最具人气，但地下及南区商业无人区及死角仍然不少

　　太古里拔得头筹

　　太古里位于北京朝阳区三里屯核心商圈，占地5.3万平方米，是一个低密度综合商业项目，包括零售及酒店，它是太古地产在内地首个落成的投资项目，由19座低密度的当代建筑组成，总建筑面积17.2万平米，分为南、北两个区域，其中商业物业面积超过12万平方米，特色酒店客房99间。

　　三里屯以酒吧一条街闻名远近，也是附近燕莎商圈、东直门商圈、使馆区、朝外商务区几大商区的公共娱乐之地。在这里，太古里和瑜舍酒店的名声最旺、最具人气。在这个季节里，每到下午2点之后，即便是周一时间或任何其它工作日里，客群都会陆陆续续聚集到这里，而到了周末就会更加热闹。

　　而与之相较、比较有分量的三里屯SOHO和世茂工三，目前则还处在“痛苦”的养商期，其业态布局、招商、销售等情况比较不堪。

　　赢商网记者发现，三里屯SOHO除了工作时间写字楼的员工外，下午6点后来这里的人大部分是附近遛弯的居民，项目地下及地上商业部分几乎无人光顾。到下午7点，安保物业人员就从靠里的5、6号商业楼开始陆陆续续关门“谢客”，临近工体北路的商业对外的时间会略长些。

　　而世茂工三项目除了有活动的周末能够聚集一些人气外，平时也是非常冷清。一层靠南的一家鞋店店员介绍：“商场几乎每层都有餐饮，工作日的时候写字楼的员工会来这里吃饭，但一般情况下人比较少，营业也不太好。”记者发现，项目2、3、4层南侧、带拐角的商业很多是空铺，即便已经营业的商铺也几乎无人光顾。此外，周六下午本是儿童活动区最热闹的黄金时段，世茂项目也是寥寥几人。

　　再从经营指标看观察，SOHO中国、世茂房地产的公司公告中，所涉及的商业项目确实查不到相关的业绩数据。然而，从太古地产近几年发布的数据却可以看出，太古里项目的营业情况逐年好转。

　　据悉，太古地产2001年其进军中国大陆市场，在一线城市收购物业作为发展基础。至2008年，其在大陆的第一家店--三里屯太古里营业，也正是从这一年开始，太古地产才在大陆有了租金收益。目前，虽然大陆零售租金占比太古地产租金收入总额的比例还很小，但大陆租金收入却呈现逐年增长的态势，且增长速度远高于其它地区。

　　根据最新一期的《太古地产2014年度第二季度运营数据汇报》可以看出，截止到今年6月底，太古里的出租率已经达到97%，比年初上涨了3个百分点，零售销售额的增长幅度也上涨了22.8%。

　　再者，太古地产在2013年4月26日对该项目更名成 “三里屯太古里”，并启用了新标识，而在这之前，该项目被称作“三里屯Village”。此后，太古里项目从联营彻底转向太古100%的自持物业。

　　上述专家告诉赢商网记者，好的商业项目通常都是全部自持，这不仅有利于项目的整体经营，更有利于形成自己的品牌效应。而太古里之所以比较成功，是因为它很懂得经营物业，从而带来人气规模效应，使项目不断升值，而自持的优良资产往往还可以通过银行抵押，比较容易获得资金支持。

　　然而，记者发现，虽然太古里在商圈中的人气最旺、客流最大，但多以聚餐、娱乐为主，零售的提袋率却并不是很高。且项目南北区中间被3.3大厦、及大厦背后的一条“脏街”所隔开，尤其当人们穿行在南北区之间的时候，这条充斥着小门脸、小摊贩的街区，带给了人们比较强烈的视觉冲突。

　　繁华背后暗自较劲

　　世茂工三客流较少，商铺贴出出售出租联系电话

　　三里屯SOHO 1号商业楼招商大部分空置，遛弯居民钟爱“逛”SOHO

　　由于属于优质稀缺资源，弹丸之地的三里屯成为商家的必争之地，这里云集了太古地产、SOHO中国和世茂房地产等开发商大鳄。不同于前者，后两者的商业物业为租售并举模式。

　　由于市场的变化、运营团队的理念和能力等诸多问题，三里屯SOHO和世茂工三目前还在艰难的进行招商和运营，客流量方面远不如太古里项目。而圈内雅秀服装市场、3.3大厦，甚至其它带有办公的综合体，目前依赖太古里这样的项目所带来的客流反哺的色彩更浓郁些。

　　从项目定位上看，太古里比较综合，且整体属于中高端、甚至轻奢潮牌，包括较流行的H&M、优衣库快时尚品牌，北京第一家苹果体验店，BHG超市，以及项目4座钻石楼的4家奢侈品副牌店--I.T、Miu Miu、GA、Mont Blanc。

　　据上述太古里负责人为赢商网记者介绍，太古里30-40%的品牌都是以旗舰店的形式进驻的，且60-70%为北京首柜。他还强调：“很多品牌都是太古里引进之后，周边商业甚至全北京商业项目就陆续跟进了。”但专家对此也表示，三里屯南区人气明显好于北区，而且北区是为具有一定消费能力的高端客群布置的轻奢品，通过店面的装修规格和要求看，料对其实际租金并没有太大贡献。

　　三里屯SOHO处在太古里的正南面，仅一街之隔，是一个集商业、办公及居住的综合社区，整个项目占地面积超5万平方米，地上总建筑面积近32万平方米，地下约为15万平方米。其中，项目裙房(1-4层，局部5层)及地下1层将作零售商业。2008年，三里屯SOHO 12万平方米商业的与太古里同年开业。

　　据悉，三里屯SOHO定位与建外SOHO类似，整体偏中低端，业态以服务写字楼人群为主，但整体高于同商圈剩余商业项目。然而，时至今日，SOHO项目招商不尽人意，即便拿出了低于太古里数倍的租金招揽商户，目前店铺出租效果仍然不佳。

　　对此，上述业内专家对赢商网表示，因为没有自持能力，三里屯SOHO起初属于典型的销售型物业，也就是说占有最好的区位却是最低级的只售不管的商业模式。虽然日后SOHO中国CEO张欣出面变动了原有的销售团队、加大了项目自持，但由于受项目较高的售价和租金影响，再加上经营问题，前期投资者的回报并不被看好。

　　而沿着工人体育场北路，从太古里项目往西大概1000米左右就到了世茂工三。项目位于工人体育馆的东南角，包括商业、产权式酒店、写字楼等。资料显示，项目商业面积约为6.6万平方米，1号楼写字楼1-4层底商部分1.5万余平方米出售;2号楼5万余平方米商场部分由世茂集团自持，分为地上四层及地下一层，其中地上由旗舰店、主力店、零售店铺、中高档餐饮等商业业态组成，地下一层由超市、零售店铺及食街组成。

　　这是世茂变身商业地产后在京打造的首个样本项目，从2008年拿地、到2009年开工、到2011年商业主体才得以封顶，显然其商业步伐比前两个项目慢了整个三个环节周期。从世茂工三官网资料上看，其定位为高端综合体，但记者发现除了无印良品集合店、hotwind、UR快时尚、耐克，阿迪运动名品外，其余几乎都是大众品牌，严格意义上并不能视为高端。好在其商业面积相对较小、也较为集中，在未来运营、招商过程之中，压力会明显小于三里屯SOHO。

　　作为老的、传统商业圈，可以看出，三里屯商业项目针对的消费客群年龄差别并不大，但项目位置却比较集中。赢商网采访的专家们都一致表示，现在购物中心都强调差别式体验，在业态布局、品牌落位上非常注重差异性和互补性，这是时下商圈经济的生存之道。

　　为招揽、吸引、争夺、稳定客源，太古里项目定期举办的主题活动最为频繁。经常有新品和限量版商品，在这里进行明星首发，优惠商品和优惠幅度相比较并不多;其次是世茂工三，靠在一层中庭位置举办活动、增加互动性创造有效的“瞬间客流”。目前，几乎80%-90%的品牌店面打出了7-8折优惠，有的甚至更低;而由于三里屯SOHO写字楼商业色彩最为浓重，大型的互动主题活动比较少。但其现有的店面从规模上、业态类型上比较灵活，主要是针对写字楼人群来进行安排和设置。

　　但即便做到了上述内容，现在的实体商业仍逃不开招商难的“商业魔咒”，会有有各种各样的问题需要面对和调整。太古里由于先天区位优势突出，再加上业态调整较早，经过一批批的商业更迭，如今品牌落位相对稳定。而在这点上，三里屯SOHO、世茂工三可以说只能望其项背。再者，从商业体量和业态的档次上看，三个项目都极力规避业态或品牌重复，但唯独世茂工三是偏百货的盒子式物业，且未包含院线主力店。

　　而对于这几个项目未来的商业竞争，上述专家表示，要根据各自项目自身情况来做商业，写字楼综合体要特别重视和强调这部分人的消费需求。其次，在业态上应该避免重复，比较理想的业态黄金比例是“5、3、2”的模式，即零售占比50%，餐饮和娱乐分别占30%、20%。然而，在目前新的商业环境之下，很多一线城市开始选择“1:1:1”的模式，即零售、餐饮、娱乐各站1/3。在弱化零售的同时，对餐饮、快时尚服饰、电影院等一些带动人流的主力店实行扣点盈利，这也不失是甲乙双方规避风险的一种选择。