成都新南中心撕逼正酣 买卖双方背后“仇怨”大揭秘

　　作为一个江湖中人，有时候是很虚荣的，比如我最近就虚荣到了极点：研究商业地产如何与互联网结合，生怕不触网以后见到朋友会不好意思。到底地产触网能不能行得通，当专家们在媒体上各有看法的时候，成都新南中心却上演了一场“开发商VS投资者”的撕逼大战。什么仇什么怨恨？我们来扒一扒。

　　事件摘要回顾：

　　投资者于2013年在负责招商运营和销售的新南时代公司手里以42000元/㎡的均价，买下新南中心负一楼的商铺，并签订三年年回报8%租约合同；

　　商场原定于2014年7月开业，目前为止还无任何开业迹象，承诺租金拖欠结付；

　　600多个商铺业主今年4月经过前后两次维权，集体要求开发商退铺。但开发商均以交易过程合法为由，拒绝退铺；

　　新南中心同一栋楼负一楼公摊60%，其他楼层20%；

　　新南时代公司已于2月份宣布濒临破产，新南中心商铺的运营管理权在未经业主授权下交给了以太贸易公司接手，但以太贸易公司拒绝对负一楼履行8%的回报；

　　作为一个混迹多年的地产老鬼，我必须以一个江湖人的身份指出：新南中心中招了，准确地说，它身中三刀：

　　第一刀： 团队

　　除非你是在刀耕火种的村子里长大的，做事情不需要团队，而在江湖里，再有钱的公司想要干成点事也要有团队。所以流传着一句经典：购物中心中有1/2开不了工，开工的有1/2开不了业，开业的有1/2难以盈利。这三个1/2归纳后其实就两点：一个是钱，一个是团队。当然我们不怀疑开发商资金实力，但比有钱更牛逼的是有一支好团队，所以开不了业必然和团队好坏密不可分。

　　在新南那个有宜家、凯丹、苏宁等巨头林立、竞争激励的商圈中，想要霸占一块山头没有点能耐肯定是不行的。要抢山头就必须打架，打架用螳螂意行八卦太极哪招并不重要，关键是内功深厚。想当年张无忌在光明顶上没有招式，却以一己之力独斗六大门派高手而立于不败就是案例。如果把商业的前期定位比喻成招式，那么后期的招商运营管理就是内功心法，否则就光有架势没有实际，想在江湖中打架够狠就必须得内外兼修。商业的运营内功必须经过长期实战经验积累，没有捷径，就算挥刀自宫也不行。所以这也是商业招商、运营人才奇缺无比的原因。

　　从全国企业信用信息公示系统网站可查询到，四川以太贸易有限责任公司是2012年注册的新公司。股东分别由成都威进商贸有限公司、成都新南时代房地产开发有限公司、四川弘航投资管理有限公司三家公司组成，经营范围为“销售：矿产品、金属材料、燃料油（不含成品油）、润滑油、煤炭、焦炭、纺织品、服装、日用品、文化、体育用品及器材、建材、电子产品、化工产品（不含危险化学品和易制毒品）、通讯终端设备、汽车配件、家用电器、纸制品；货物进出口，技术进出口；房屋租赁、物业管理”。公司玩的真够大！但所谓“大装稀声，大逼无形”，我翻来覆去终于发现就只有“房屋租赁、物业管理”两项内容与专业商业运营有点关联，对如此跨行业多元化复合型发展的“大公司”来说，很难想象这样的团队有足够深厚的商业开发及运营经验积累。

　　其实这应该也是开发商最担心的关键一点。从表面上看新南时代公司和以太贸易公司应该都是同一个团队，只是换了一个壳。作为商业运营团队，在销售的时候就应该为招商做好准备，这样投资客买完之后，运营管理公司就能给项目源源不断地输送商业客户资源。从江湖经验判断，大多数开不了业的商场都因为定位偏差、招商不理想造成。

　　很多开发商都实干兴邦、上下求索，在通往牛X的道路上卖力狂奔。但若没有经验的专业团队帮助是寸步难行的。所以在选择专业的、有操守的策划定位团队、招商团队、运营团队时，其招商执行能力是关注的重中之重。

　　江湖中历来就只存在少林拳和葵花宝典两大路数，一路正宗，一路耍流氓走捷径。但江湖险恶，很难不碰上流氓打法。根据江湖经验，一般新商业的养商期正常回报率不会超过5%，按新南中心当年负一楼42000元/㎡的销售均价计算，返租给小业主8%年回报，每月租金需要达到280元/㎡，再结合其负一楼得铺率只有40%推算，商户则每月需要支付700元/㎡（商管费另算）的租金，这显然对招商和运营都是难度极大的挑战。但是，关键是有人信了！新南中心商铺火热的抢购就是说明。

　　江湖人的规矩是盗亦有道，不管这8%是谁定出来的，销售代理团队应根据项目前期定位、市场竞争环境、项目实际售价等综合因素作出专业的判断，向我们的“东家”（开发商）进行合理的建议，而不是简单地把8%作为铁律来执行。我还见过有些胆儿肥的流氓，为了项目快销把年回报定到百分之十几甚至更高，高出来的回报全加在房价里，也就是说羊毛出在羊身上。我对这种走火入魔的现象只能一声叹息：群众的眼睛都瞎了！同时不禁对这种代理行业中脱离合理科学的高回报、乱承诺，搅得江湖阴风怒号的现象感到深深的忧虑。不知从何时开始，年回报8%似乎成了一个江湖规矩，也不管实际经营竞争情况，反正低于8%投资者就不觉得有投资价值，只要高于这个数也不看是否贼船就上。这种现象和几年前小融资公司吸收投资何其相似，到现在很多融资公司兑现不了承诺都跑路了。我担心这个“江湖规矩”再这样下去……那画面容易醉人，我不敢再往下想。

　　不过幸好现在很多投资者越来越精明、理智、成熟，不再盲目地只看回报率，从我们的官方微信看到很多投资者学习了“干货”内容后，提高了商业资产的投资判断力，我突然对互联网感到欣慰，能帮助更多的首次投资者提高对商业的理解，让投资回归理性。

　　在我呆的圈子里，从不跟随市场作出非理性承诺，只会提出和执行合理科学的租售方案，

　　我想这才是少林正宗，才是商业的正道，相信有慧根的开发商总会看到的。

　　江湖中总会出现一些千古未解之谜，比如杨过独臂独居深山16年他是怎么剪指甲的？小昭常年戴着脚镣她是怎么换裤衩的等等。所以新南时代公司剑走偏锋、人走偏门，还没开始出招（开业经营）就隐退江湖，情节发展的让人没头没脑，诡异地成为了江湖一大谜团。

　　据称，后来的以太贸易公司粉墨登场后需要对商场进行重新定位，以避免和凯丹竞争。我相信早在最初定位时就已经确定了这个方向，不太明白是在执行走偏了方向还是最初定位时就出了偏差。我只知道在短短两年内，同一批团队推翻自己对同一个商场的定位，这对于动辄需要存活十几年以上的商业体来说，这个策略真的很缺乏前瞻性。

　　江湖人做事爽快，遇上事儿了不谈正事打太极拳那是一种下流的恶习。无论是新南时代、以太贸易、威进商贸……翻脸比翻书还快的不是脑袋太轴，就是性子太劣。当年沈阳太原街万达就给我们树立了一个的好榜样，业主集体要求退铺后万达的运营管理团队其主动经营的意识和信心、坚定不移做好运营的勇气，让人感觉到运营商的诚意，同时也让万达走上武林盟主地位的道路奠定了一定口碑。

　　以太贸易公司和新南时代公司、弘航公司的关系千丝万缕错综复杂，用开发商在业主第二次维权的回复业主的话来说，这是“商业机密！”。我想小业主不会都有偷窥狂的好奇心，他们只关心将来自己商铺的生死存亡。他们说所有流程合法，业主退铺理由不充分。其实先不论业主退铺是否有理，只是这样的回复其实并不得人心，毕竟经营问题还是摆在那里。作为运营管理方，拿出正确的姿态是必须的。当然比姿态更重要的是实力，是敢于经营的信心和对未来的承诺。

　　以上这三把刀，每一刀都捅在新南中心的要害上。这些能让开发商清晰认识到：操作商业项目时选择高质量的专业团队有多么重要。否则都不知道哪一刀会致命。

　　既然中刀就得动手术，不然必定后患无穷。动手术也得有刀，这里准备也了三把刀，与各位看官共勉：

　　1) 开发商应努力建立商场的所有权、经营权、管理权的三权分立体系；以免大权旁落，造成小业主“鸡飞狗跳”，最终导致“火烧连营”；

　　2) 对销售出去的商铺不能撒手不管，说白了大家都在一条船上。所以要重视后期运营管理，把经营扶上正轨。毕竟出来混，总是要还的；

　　3) 运营管理团队与小业主之间本来就是一荣俱荣的关系，运营不好你拍拍屁股换个项目别人也不敢再信你。所以本着社会责任感的精神，诚心把项目做好，这才是长远发展之道。

　　在已经腥风血雨的成都商业市场里，达到了令人恐怖的供应体量（全球城市排名第二）。如此大的江湖，那些流氓打法的路痴又怎能带领开发商奔跑在正确的道路上呢？ 在此奉劝路痴们远离江湖，以免误人害己！