绿地、万科、花样年启动转型 重建地产股估值逻辑体系

　　“原来看一个地产公司的估值，主要是看其销售额、土地储备、净利率等指标，一度只要土地储备足够大，估值就更高。但是现在情况变了，一家地产公司位于某些三四线城市的土地储备可能成为其负资产，而地产公司转型的方向及可能带来的营收、利润，成为衡量这家公司发展的新指标。”

　　5月5日、6日，金丰投资股价经历了过山车般的行情，5日涨停冲高到42.9元又迅速跌停至35元，6日再次下跌超过8%至32.24元。

　　尽管如此，这只由上海绿地集团借壳重组的股票，今年以来的涨幅已近300%，而同期A股房地产板块的上涨幅度仅为50%多。

　　资本市场对绿地重组金丰投资以及国资混改给出了积极的响应。重组成功之后，绿地将变为内地市值最大的综合性房地产公司，其业务范围涉及地产、金融、基建、消费。

　　与此同时，万科换标，向城市配套服务商转型，万达也大幅增加文化旅游比重，保利地产将社区O2O提上了战略的高度……多家大型地产商的多元化尝试，标志着纯开发商模式终结，由此衍生出来的对转型中的地产公司的估值，需要建立一个新的指标体系和估值逻辑。

　　转型“城市配套服务商”

　　翻开证监会和申万行业分类，在A股上市公司板块中，传统的涉及地产业的分类仅有四类，即一级开发商如中天城投、云南城投等；二级开发商如万科、保利等绝大部分地产商，过去都以住宅开发为主；园区开发商如华夏幸福、南京高科等；还有一类是房产销售代理商如世联行、三六五网。

　　但近两年房地产行业的快速变迁，正在打破上述格局。单一开发商向多元化城市配套服务商、金融服务转型，代理销售商向房产电商、互联网金融转型，资本市场对这种变化也给予了关注，金丰投资（绿地）、世联行、中天城投、阳光城、H股的花样年、彩生活等的股价表现印证了这一点。

　　其中，绿地作为上海国资系统第二大集团先行实施混改，国资委、职工和战投分别持股48%、29%和20%，但国资委仅作财务投资，实行“淡马锡”模式，职工持股会掌控管理决策权，形成有效激励机制。

　　中银国际分析师田世欣指出，去年绿地房地产销售额成功超越万科，同时从事建筑、酒店、能源、汽车等多元化产业经营，扩充业务版图的同时也与地产主业产生联动效应。集团未来计划收购金融全牌照打造金控平台，而以海外商品O2O直销切入大消费领域也令人期待。4月底，绿地爆出新签基建投资超千亿之时，金丰投资股价接连三个涨停。

　　世联行作为新房销售代理龙头，近两年来积极布局房产电商，去年与搜房战略合作，今年入股Q房网，也推出了世联家园云贷、世联P2P产品，其股价从年初的15元左右冲高到3月底的40元，5月6日收盘价为20.59元（除权后）。

　　花样年分拆社区服务平台彩生活上市后，彩生活市值一度超过母公司花样年。4月30日，标准普尔亦发布报告称，认同花样年“轻资产转型及减少重资产业务的策略”。

　　万科提出的“城市配套服务商”代表了大多数开发商转型的方向，包括体验型商业、度假、养老、社区O2O等。而万达大幅增加文化旅游板块投资，并重金组建万达电商，是希望打造商业O2O方面的龙头。恒大的多元化，则冲出了地产的范围，转向快销及农业。

　　万科董秘谭华杰介绍，城市配套服务商，将主要体现在两个方面。一个是，有别于传统商办、符合移动互联网时代大趋势的新兴地产业务；另一个是，与万科的客户资源以及技术、信用优势存在关联性的延伸业务。

　　未来三年，万科这些新业务方向将逐渐显露出来。

　　还有一些中小房企正在转型金融、新技术、生物医药等业务。多家公司公告显示，东湖高新拟投资生物医药产业园项目、成立股权投资基金；轻纺城参与浙商银行扩股计划；华丽家族与机器人和石墨烯相关公司签订协议；万鸿集团拟收购能源服务企业和苗木资产等。

　　重建估值逻辑体系

　　“如果将来万科变成一家资产管理公司，万达变为升级版的‘迪斯尼’，该如何给其估值呢？”深圳一位投资界人士如是提问。该人士认为，传统的券商、机构研究者还是以原来的传统开发商估值体系来衡量正在转型的地产公司。这是不合理的。

　　“原来看一个地产公司的估值，主要是看其销售额、土地储备、净利率等指标，一度只要土地储备足够大，估值就更高。但是现在情况变了，一家地产公司位于某些三四线城市的土地储备可能成为其负资产，而地产公司转型的方向及可能带来的营收、利润，成为衡量这家公司发展的新指标。”广州一家大型上市房企人士认为。

　　另一家上市房企投资者关系部人士透露，现在地产公司做市值管理的逻辑也和以前不一样，销售额不再是最重要的指标，而是考察是否有新业务，是否有“互联网+”概念。

　　港股地产板块近期率先作出反应，资金流入明显。5月5日，净买入资金达21.6亿港元。巴克莱发表报告称，重申对内地房地产股行业正面看法，目前内地房地产股市盈率仅9.4倍，估值有吸引力。田世欣则坚持看好地产板块转型和龙头房企整合+重梳成长逻辑两条主线。

　　万科在其2014年年报中提出，未来万科的营收和利润来源中，传统住宅开发业务将只占一半，新业务占另外一半。万达董事长王健林也表示，未来万达地产销售业务收入将占到集团的一半以内，文化旅游产业收入将占到一半以上。