绿城、融创纠葛暂时告一段落 绿城回归主线何去何从

　　 分分合合的大戏之后，绿城与融创的纠葛随着上海融绿平台的处置结果公布而暂告一段落，双方虽分手，但缘分还未散尽，依然保留有少部分合作。

　　最终绿城支付19.7亿元代价，获得上海融绿旗下的上海豪宅项目黄浦湾；融创则通过股权置换与收购，将除开黄浦湾之后的上海融绿平台收入囊中。

　　而且交易完成后，绿城预计可以获得33.9亿元的现金流量净额，以及出售收益和可取得分红合共计7.81亿元。

　　回归发展主线，绿城今后何去何从，在风云变幻的房地产市场走出怎样的路，才是宋卫平及其带领的绿城团队亟需思考的问题。

　　于融创绿城合作之初创立的蓝城中国，在创立背景剧变，母公司大股东变更之后，发展走势也被市场关注。

　　在2015城市观点论坛杭州行现场，绿城集团执行总经理、蓝城集团执行总裁傅林江先生接受观点地产地产新媒体专访，详解蓝城现状及对当前市场看法。

　　蓝城现状

　　作为绿城集团执行总经理，傅林江还同时兼任蓝城集团执行总裁。2014年5月，绿城融创并购交易敲定时，宋卫平称，会剥离部分开发能力去做代建业务、养老业务和限贷农业，并采用新的名字“蓝城”。

　　随后宋卫平首次以蓝城中国董事长身份接受采访并透露，按照其初步规划，蓝城将会逐步梳理出盈利模式清晰、成长性最好的几个业务板块，比如代建、物业和电商，成熟一个上市一个。

　　发展至今，据傅林江介绍，2014年蓝城的代建规模，从销售量来讲已经卖了180个亿，总共接近90个项目。项目分布在近40个城市，既有一线城市也有县级、地级城市。

　　“蓝城代建项目从开始扩张的时候(原绿城代建部分)，都是全国投资，哪里有项目没做好，叫我们去做，我们就把它做好。”

　　据其预期，2015年蓝城代建的销售额可能会突破200个亿。现在的代建业务珠海、三亚有，北京、青岛也有，在上海、浙江也有。

　　而且傅林江还向观点地产新媒体透露，近期可能会在广州开展一个项目，已经在谈马上就会签约。“签约之后就准备进入广州，是中交的地，交给我们去做代建。”

　　在现代农业方面，蓝城的农业板块也已经做了有三四年。“现在的规模大概有几千亩地，与中国工程院和浙江农科院合作的院士工作站都在蓝城农业那里。”

　　傅林江指出，“绿城集团里面有两块，一块主要是做重资产直投项目，做综合体、酒店、写字楼，还有别墅、公寓等。这条线已经进入了全国50多个城市，大约107个分公司。”而蓝城原来就是以轻资产模式做出来的，后面扩充到农业板块、健康板块、养老板块，以及和政府对接的轻资产模式，一共四大板块。

　　不过在绿城与中交联姻之后，按照彼时透露的消息，蓝城在该次合作后战略发展地位居于绿城次位。据宋卫平披露，在中交集团进入绿城董事会以后，会更加专注于绿城，然后由绿城再去影响或者控股蓝城。

　　“绿城和蓝城之间会有一个非常好的战略合作关系。但是中交和绿城将成为蓝城后边的强大依托和支持，可能是同股东。”宋卫平指出。

　　业务发展

　　在蓝城的众多业务中，傅林江提到房地产众筹。他称蓝城对此已经研究好长时间，而且已经研究得很透了。关键是现在无法实施，政策法律问题解决不了，国家没有支持这部分。

　　“现在房地产众筹是一个发展方向，但是法律上的问题，具体的操作还有待发展，而且现在还没有成功的案例。”

　　他还指出，房地产众筹在国外是中介平台的问题，还没有落到下面，但通过这种方式解决了房地产开发资金的问题。

　　代建业务方面，杭州本土的另一代表房企滨江集团也进入代建领域，而且现在已经有很多房地产企业去做代建。

　　傅林江对观点地产新媒体特别指出，在众多开展代建业务的房企中，完全独立去做代建，并把这部分业务分离出来的还只有蓝城一家。“蓝城也是国家的龙头企业，拥有其它企业没有的独一无二的品牌。”

　　对现在做的健康产业，傅林江表示，一般房地产企业做不了这块业务。“做这个(健康产业)需要有基础。绿城为什么能做？因为我们已经做了8年的医院，我们的医院在浙江省卫生系统是排在前三位的，要有医疗背景才能去做健康。”

　　傅林江表示，现在人们的生活水平、收入提高之后，健康产业的发展前景非常阳光。大家都想去尝试，但是这个过程当中需要用大量的资源以及时间和耐心去培育。如果做不到这点，就不要去做这个东西。

　　同时就当前市场热点“互联网+”的话题，傅林江称，绿城的云服务平台、智慧社区服务，甚至里面的一些营造、后续的服务，都把这些概念融入进去。

　　互联网思维方式在产品定位方面，是根据人们的需求来提供服务打造产品；在解决营销模式方面，则是用这种思维方式改变传统的营销模式。

　　另外，受佳兆业事件爆发影响，房企在海外的融资环境也发生变化。在傅林江看来，变化的并非是融资机会减少，而是房企受关注的侧重点会较以前有所不同。

　　“海外投资人都很聪明，现在关键还是看企业基本面的运营情况，并不会因为一颗老鼠屎，就说整缸米肯定不行。现在会更加看重公司的背景、运营情况等。”

　　傅林江认为，当前开发商的融资环境并没有明显好转。未来还是要看政策，而且预计会好起来。否则“再继续这样下去的话，很多房地产公司都要死掉。”

　　杭州市场

　　现在，随着最新330新政出台，杭州市场成交量逐步上扬。不过傅林江却指出，市场现状并未如数字表现那么好。

　　“中央的政策出台到地方政府的实施是有一个时间差的。虽然330新政之后杭州的成交量上升，但同时库存量也在继续上升。”

　　傅林江打比方称，可能原来杭州的开发商是100家，现在开发商可能有120家，虽然整体推盘量上来了，但是平分到每个开发商身上，单独的开发量就可能在往下走。

　　在这样的背景下，政府对推地节奏的把控将对市场走势有更为深远的影响意义。傅林江认为，理论上讲中央也有规定，要根据存量、新开量的具体情况来控制开发节奏，但是政府要考虑的并不止这些，在土地政策背景下，没钱用了还是会继续推地。

　　傅林江还对观点地产新媒体指出，现在推地时搭配商业，让市场上商业过剩问题较为突出，而且他还称现在杭州的写字楼市场局势起码5年内无法扭转。

　　“并非是项目做得不够好，关键还是在于量太大。”傅林江指出，互联网时代对某些商业的需求量也发生了变化，再加上中央八项规定以后，有些办公楼面积都要控制，这些都有影响。而且经济下行，很多企业都不去买写字楼。

　　对开发商而言，新政出台则是绝佳的机会可以快速出货。“现在开发商都很聪明，都不会去加价，现在都是走量。所以市场现在是量升价稳，跌是不大会跌的。”

　　他也指出，杭州库存肯定还是在上升，因为市场投放量大于需求，在这个情况下价格要涨上去的可能性不大，但是成交量会走上去。

　　就绿城自身而言，今年与去年相比的话，总体来讲推出的项目差不多，今年可能新推出来的比较少，后期加推的量还是不少的。