十年回望 云南商业地产发展演变历程及大事件盘点

    （赢商网云南站报道）昆明商业发展演变史，就是一部云南商业地产的发展史，更是一部百货业生存史。

　　昆明商业物业业态的演变是商业竞争的专业化分工和竞争的结果。从百货大楼到品牌店、专业超市、综合超市、时尚百货、商业街；从单一经营实体到连锁化经营；从单纯的购物、餐饮、娱乐功能到集合了购物、餐饮、休闲、文化等功能为一体的休闲娱乐集中区、购物中心，传统的商业模式不断让位。

　　老昆明

　　原来的顺城街

　　随着城中村的改造、地铁的通车运营、新昆明的规划建设……昆明的城市版图不断扩张，生活半径在不断延展，昆明正从单一的城市商业中心向多中心转变，绝对的中心区，发展迅猛的南市区，“苏醒”的北市区，三片区呈三足鼎立之势，稍显落后的东市区和西市区也奋起直追，发展日新月异。

　　现在的昆明

　　昆明夜景

　　老商圈升级、改造，新商圈不断形成，商业模式更新换代……在旧城改造、城中村改造等契机助推下，昆明商业地产不断发展、成熟，并不断向自持、运营等专业方向转变，为迎接商业地产“黄金十年”打基础蓄力量。站在新的起点，赢商网云南站梳理了云南商业地产发展史，并以此呈现其过程中的具有深刻影响的大事件。

　　▲1980年以前

　　计划经济时代。整个昆明市的商业中心是以三个百货商场为中心的格局，分别是小西门的东风百货大楼、近日楼的昆明百货大楼和长春路的长春百货。而且这三个中心实际上也逐步演变，并影响到现在昆明的三大商圈，形成现在小西门商圈、三市街商圈和青年路商圈。那时候是计划经济，还未形成逛街、休闲一说，只是简单地为家里添置东西。

　　▲1982年以后

　　改革开放以后，特别是1982年以后，随着个体经济的发展，昆明青年路出现了首个商业步行街。从圆通山大门一直延伸到长春路（现在的人民中路），主要是进行服装交易，这条商业步行街也只维持了两年左右。随着青年路铁皮棚步行街的拆建，大量的商铺就转到武成路和长春路，这个阶段昆明老的街市逐渐成市。

　　▲ 1989年

　　进入上世纪90年代，昆明人对购物有了一种耳目一新的感觉。起到如此大作用的就是——1989年开业的五华大厦，它改变了昆明百货大楼独占市场的局面，以最快的速度聚焦了昆明市民追捧的目光。

　　▲ 1992年

　　昆明商业地产的元年。为了迎接99世博会，武成路、长春路被迫拆除，老的商业格局被打破，这时候出现开发成片，住宅小区并配套商业。当时国防体育馆的足球场拆除建成昆都商城（百货购物中心），交由昆百大来管理，随着个体经济的蓬勃发展，百货业开始走下坡路，所以昆都从百货到家具转型之后，最后形成了目前的以娱乐、夜市为主的商业业态，并且还带动了国防的商圈业态。而新迎小区也经过三四年的发展出现最早的商铺。

　　▲ 1993年至1998年

　　昆明商业地产开发正式步入第一个发展阶段。这一阶段樱花购物中心、五华大厦、西南商业大厦、天元大厦、昆百大新纪元店相继建成并开业，它们成为昆明第一批成型的商业项目。

　　另一方面，在昆明本土百货业开始恶性竞争的同时，仟村百货进入昆明，首次把品牌经营、品牌专卖的形式引入昆明，开创了昆明百货业品牌化经营的新时代，并在一夜之间成为昆明市家喻户晓的名牌商场。同样在这一年，金龙百货以本土百货品牌的身份，几乎与仟村百货同一时期开业。两年后，仟村百货集团由于扩张过度，资金周转困难，各地仟村百货半年内纷纷关门。失去了压在身上的大石头，金龙百货则趁势风生水起，开始在昆明高端百货领域树立了自己的地位，为云南引入了多个奢侈品牌。

　　▲ 1998年到1999年

　　借力世博会，昆明商业物业市场进行了较大规模的改造或重建。其间，写字楼、商务楼等办公物业也大量涌现。至祥置业(昆明)研究中心表示，99世博会的召开给昆明商业地产带来了第一次快速发展的契机。昆明商业地产的视野开始从云南省、昆明市拓展到了全国乃至逐步上升到了世界的范畴。

　　另外一个重大的标志性事件就是1999年1月，沃尔玛进驻昆明大观商业城。沃尔玛的进驻，对昆明零售业格局，市民消费观，商业变迁等影响都比较大，小西门商圈的形成，很大程度上应该归功于沃尔玛进驻后产生的强大带动作用，不仅人气更旺了，大观商业城以及整个小西门商圈商业价值和物业价值都有大幅提升。

　　▲ 2001年到2002年

　　昆明商业地产市场的火爆局面并没有随着世博会的结束而全面退烧。相反，2001年，给市场带来希望并指引方向的是2001年建成开业的柏联广场，总体量为11万平米的柏联广场，业态包括住宅、购物中心、写字楼等，算得上是城市综合体的雏形，其开创性地引进了世界顶级品牌百盛、肯德基、上岛咖啡等，在商业获得了巨大的成功。

　　另外，金碧辉煌、鸿城赛特、新东方女人广场、福林广场等商业地产项目的出现，将昆明商业地产推向了首个发展高潮。直至2002年，这一年由于许多商业物业项目基本完成开发，并进入运营阶段，昆明商业地产在开发、运营上均达到高峰。

　　▲ 2003年

　　市场的火爆无法掩盖一直存在的虚热现象，最终危机出现了。经历了短暂的运营之后，部分本身存在运营等诸多问题的商业地产项目露出了败相：金碧辉煌由于后期经营保障不力，导致商户不能顺利进场经营；鸿城赛特出现大幅经营赤字，面临淡出市场的危险；新东方女人广场彻底败下阵来，淡出昆明市场……诸多商业地产项目出现运行故障。2003年，由于大规模商业地产项目的陆续“熄火”，昆明商业地产市场新开工面积、竣工面积以及施工面积均处于较低点，整个市场陷入低谷。　

　　▲ 2004年

　　2004年是昆明商业的地产标志性的一年。在经历了百货时代的萧条后，旧城改造、道路改扩建等给昆明商业地产的发展带来转机。以美辰百货、昆明走廊、大商汇、白夜•荷东等为代表的商业地产项目大量出现，开始再次撬动昆明商业地产。同年，被昆百大收购后的新西南广场购物中心问世，作为云南首个真正意义上的购物中心，新西南广场携百盛百货、肯德基、百大家电、百大珠宝重新亮相青年路。至此，在云南商业地产版图上开始书写了一部购物中心的发展史。

　　▲ 2005年

　　几经调整后，昆明商业地产开发全面走出低谷，又一次迎来了高潮阶段。在百货为主的“单体型复合体”之后，Shopping Mall模式就开始在昆明出现了。从这一年开始，广福路片区兴起，一大批大规模、高档次的商业地产项目陆续面市，比如世纪城的shopping mall、大商汇大型专业市场，它们给昆明市场带来了一种不同于传统住宅地产和传统商业地产开发的新路子，并开创了昆明商业地产发展的新局面，逐渐延伸出一些核心商圈之外的区域性商圈。城市综合体等开发模式也于这一时期开始在昆明楼市崭露头角。

　　▲ 2008年

　　老的昆明百货大楼被拆除后，昆百大集团在其原址上重新建设了一栋新的商业物业，取名百大新天地。2008年，百大新天继新西南广场后，再度以购物中心的模式与昆明消费者见面。这个层高达到11层的购物中心，定位为“年轻、时尚”，引进了众多时尚品牌，吸引了都市年轻一族的追捧。百大新天地是昆明首个主打快时尚的购物中心，也开开创了昆明商业项目明星营销的先河。

　　▲ 2009年

　　这一年是云南商业发展里程碑式的一年，经历了5年的规划建设，位于三市街商圈的顺城购物中心、正义坊购物中心，以及位于世纪城片区的世纪金源购物中心纷纷开业，昆明正式进入了购物中心的时代。这一年，顺城购物中心引进了百老汇影城，打造了西南地区的第一块IMAX荧幕，后来的《阿凡达》上映期间，还创造了周边城市乘飞机来观影的盛况。

　　▲ 2011年

　　云南首个区域性购物中心南亚风情第壹城开业，南市区商业时代来临，标志着的昆明城市综合体发展到一个全新的时期。南亚风情第壹城在昆明主城区外的问世，让昆明单一中心的商业格局开始发生改变，拉开了多中心并存格局的序幕。同年，星巴克在昆明顺城开出了它在昆明的第一家店，由此也拉开了外来连锁咖啡品牌的进驻热潮。

　　▲ 2013 年

　　在大项目不断发展的同时，社区型的商业项目也开始悄然兴起。2013年对于昆明而言，无疑是社区商业发展的一年，位于昆明白塔路的七彩ME TOWN正式开门迎客，后来发展成为云南首个具有影响力的社区型购物中心。同年，位于北市区的欣都龙城也宣告开业，同样定位社区型的欣都龙城，与北城财富中心一起，构筑起了北市区商业的一片新天地。

　　▲ 2014年

　　西山万达广场、爱琴海购物公园、同德昆明广场开业，打破云南商业格局，昆明从单中心的商业格局，逐渐演变成多中心共同发展的局面。从目前格局来看，昆明商业呈现出“南北呼应”的局面，东西发展相对较缓慢。在南市区体量较大的购物中心里，南亚风情•第壹城、昆明西山万达广场、爱琴海购物公园雄踞南市，北市区以北辰财富中心、欣都龙城、昆明广场为核心，沿着北京路逐渐形成了新商圈。

　　▲ 2015年

　　公园1903、大都摩天购物中心、海伦城市广场等大体量的体验式商业体即将面世。而在云南省住建厅发布的《云南省城市综合体布局规划》中，更是指出云南全省将在2017年建成150个城市综合体。随着大量城市综合体项目的上马，昆明人均商业面积突破3㎡。对于昆明商业地产的发展而言，下一个十年将会更加精彩。