2017云南商业地产预计开业500万方实际缩水近8成 明年进入提档升级期

　　（赢商网云南站报道）伴随昆明高铁以及地铁3号线的正式通车，沉寂已久的昆明楼市已然被引爆。

　　截止今年6月底，昆明市楼市成交量达到451.75万平方米，持续高位运行；供应量为265.57万平方米，成交面积远远高于供应面积。价格方面，今年上半年昆明市住宅价格相比去年年底大幅上涨了20%左右，到了下半年在主城区几乎买不到1万元以下的房子。

　　随着房价的大幅攀升，昆明市住宅市场有温和收紧的趋势，相关金融贷款政策开始逐步收紧，国庆节后，呈贡也加入到了限售大军中。

　　2017年的昆明楼市可谓开启了开挂模式，房价持续上涨。与此同时，商业地产也是发展势头强劲，恒隆广场、新城吾悦广场持续发力，大悦城、万象城盘旋已久，宜家开始进驻，太古地产昆明选址......这一切看上去都如此美好，然而已经在2017年落地的却是寥寥无几。

　　云南22个商业项目未能兑现开业 总量缩水近80%

　　今年年初，赢商网统计发现，2017年云南预计开业大型商业项目达36个，商业总量达到500万平方米（数据来自赢商网大数据中心，开业信息主要来自企业方提供、媒体公开报道，商业面积≥3万㎡，个别产品线项目或特色项目例外。）大致趋势与2016年相似，昆明项目占据23个，其中呈贡新区在今年异军突起，预计开业4个；曲靖作为云南第二大城市，今年也表现不错，即将开业5个；其次就是丽江、景洪、大理、楚雄、文山。

　　（赢商网2017年1月根据项目公布开业时间统计数据）

　　11月，赢商网对云南2017年开业的项目再次进行了统计，通过对比发现，实际能在2017年内开业的项目仅为14个，22个项目未能如期开业；商业体量也从500万平方米减少至105.5平方米，缩水幅度近80%。

　　（赢商网2017年11月根据实际情况统计数据）

　　昆明到年底开业项目将达7个，比预计数量减少16个；曲靖市场表现相对较好，曲靖万达广场如期开业，曲靖雄业金都国际也有望在11月底开业；大理昆百大·泰业城、大理泰安新城时代天街已经开业，总面积达20万平方米；丽江、昭通、红河三地3万平方米以上项目将各开业一个，其他地州同体量商业无开业项目。

　　云南零售商业趋于优化阶段 运营成发展重点

　　从2005年云南拥有第一个购物中心开始，经过长达10多年的发展，优质零售商业已经迈入“趋优选择市场”阶段，一站式购物中心开始成为市场重要零售商业物业类型。

　　戴德梁行数据显示，截止2017年8月，昆明市优质零售物业总存量为1,648,000平方米，首层平均租金为487元/平方米/月，空置率为7.5%。在去年昆明全市新增约40万方后，今年优质零售商业新增速度明显放缓。

　　从品牌方面来看，一方面，6IXTY8IGHT、GODIVA、TOM FORD BEAUTY、Laurèl、RIMOWA、GATEONE、UGG、Forever21、URBAN REVIVO、LINCOLN、Giorgio Armani Beauty、Etude House、NATURE REPUBLIC、Pacific Coffee、 SUBWAY、 Remicone、MANGOSIX、許留山、探鱼、57℃湘、 小猪猪、孟非的小面、 Let's relax SPA、 小米之家、全棉时代、maje等品牌首次亮相春城。市场知名快时尚品牌例如H&M、GAP、ZARA、New Look、FOREVER21等均在昆明大肆开店并开始下沉到地州，其副线品牌也逐渐进驻昆明，填补市场分化的需求。

　　另一方面，下放了代理权的几大零售品牌几乎掌握在昆明少数代理商手里，这在一定程度上导致了昆明零售项目的同质化。代理商垄断是昆明零售市场最为鲜明的特征。

　　2016年开始，云南商业地产整体进入震荡调整期，商业地产从增量时代进入存量时代，运营能力和盈利水平的提升成为战略重点。随着城市的发展，昆明市中区的承载能力逐渐饱和，南市区、北市区等区域级商圈开始逐步崛起，同德昆明广场、西山万达广场、爱琴海购物公园等标志性项目均分布在区域级商圈。西市区也一跃成为了发展热土，新城吾悦广场、宜家的进驻以及西城COHO的抢先开业都为区域商业进行提升。

　　此外，近几年随着各大优质购物中心的崛起，零售市场竞争加剧，昆明传统百货经营受到较大冲击，部分百货陆续进行调整，如南亚第壹城金鹰百货撤出，转型为NEW MALL；金鹰购物广场A座正逐层调整，三楼调整为儿童业态，四楼调整为餐饮；王府井百货业朝着购物中心的方向转变，加入文创、运动等元素。

　　尽管如此，与成都相比，昆明零售商业仍缺乏具有领导性、差异化的项目，以及开发和运营实力强大的投资商，导致市场发展相对滞后，但随着恒隆广场、大悦城、万象城等项目的入市，2018年云南尤其是昆明零售商业市场有望迎来一次全方位的提档、升级，同时迎来更多潮流、时尚的零售新品牌。