中海商业地产慢行 中海环宇城5月30日南京正式开业

　　尽管中海在住宅地产上收获了众多口碑，但在商业地产方面依然被业界视作“新兵”。

　　5月6日，市场消息称，中海旗下综合体品牌中海环宇城确定将于5月30日在南京正式开业。据了解，这是南京鼓楼区新街口商圈附近较为成型的购物中心，被认为将有效填补所在区域的大体量商业空白。

　　继济南、沈阳、珠海之后，中海选择将第四个开业的综合体项目定在南京，而这也是其在华东地区的商业地产首秀之作。

　　中海的商业地产发展目标显然不止于此。按照该公司的计划，其商业地产策略确定为“以写字楼为主，购物中心为重点，适度发展酒店物业及城市公益设施”。截至2014年底，其正在开发和待开发的商业地产面积达380万平方米，占一半以上预计于2017年底前落成。

　　不过，另一个事实是中海旗下包括南京、珠海等购物中心都一再延缓开业时间，整体租金收入依旧占比偏低。市场人士告诉观点地产新媒体，中海在商业地产的发展上缺乏明确思路，犹疑不决一直是其发展缓慢的重要原因。

　　南京环宇城开业

　　资料显示，南京环宇城占地3.3万平方米，总建筑面积约23万平方米。项目包括购物中心、甲级写字楼、酒店式公寓，其中购物中心有8万平方米，业态有购物、休闲、娱乐、餐饮各类商品服务。

　　据了解，目前南京环宇城已相继签约BLT精品超市、星美国际影城、玩具反斗城、H&M、GAP、优衣库六大主力商家。同时，与CK Jeans、百家好、外婆家、星巴克等品牌达成合作意向，截至2014年底招商率已超过50%。总体而言，项目零售占比53%，餐饮27%，配套20%。

　　在定位方面，网博地产机构总经理孙海向观点地产新媒体表示，目前南京环宇城所在的清凉门附近区域仅有金鹰奥莱折扣店、华润苏果等项目，缺乏像样的综合体项目。同时考虑到环宇城有写字楼业态，因此项目更倾向于打造成区域型购物中心。

　　事实上，南京环宇城正是中海凤凰熙岸项目的一部分。该项目占地达16.96万平方米，建筑面积56.8万平方米，除了环宇城包含的业态，还有22栋住宅楼。项目周边常住人口达67万左右，并分布百余家企业，作为区域型综合体，其有着不错的外在条件。

　　孙海认为，仅从区域配套的稀缺角度而言，南京环宇城的开业，或将极大的填补了清凉门附近区域大体量商业体的空白，市场机会相对较多。

　　其指出，中海之所以选择在南京落地环宇城项目，或更多是由于凤凰熙岸这种大型住宅项目需要配建相应商业设施。“环宇城从2013年开始推介，到现在迟迟未开业，也显示出中海在项目推进上的意愿不太强。”

　　此外，中海环宇城采取“只租不售”的纯租赁模式，宣称“以打造业权统一、品质化经营的平台”。这也被市场解读为散售型商业产权较为分散会导致经营权分离，而中海单独持有产权更便于经营和管理。

　　不过，在孙海看来，南京环宇城更关键的地方在于后期运营。

　　相关统计显示，2015年南京将有19个商业综合体开业。其中，河西区有5个综合体全市排名第一，包括金奥国际中心、清江苏宁广场、缤润国际广场、郑和国际广场、环宇城等。而清江苏宁广场与环宇城同处清凉门大街，届时直接竞争在所难免。

　　孙海表示，不仅是2015年，南京早在过去一两年时间内已经出现商业地产井喷的现象。供过于求的情况下，环宇城项目能否成功落地，还需要看中海在后期如何运营。

　　中海综合体慢行

　　事实上，中海追逐商业地产已久。早在2011年11月，中海在上海举行商业地产品牌发布会，旗帜鲜明地提出，公司的商业地产将分为三条产品线，包括定位高端的“中海系”写字楼、购物中心及星级酒店。

　　其中，中海将自持的购物中心品牌以“环宇城·UNIMALL”为统一品牌的全国五大购物中心启动全球招商。具体而言，首批购物中心将分别落地南京、沈阳、济南、天津、珠海，后于2014年将佛山列为第六个城市。

　　截至2014年底，中海持有的商业项目已遍布香港、北京、上海、深圳、成都、青岛、西安、沈阳、济南、南京等20多个城市，正在开发和待开发的商业地产面积达380万平方米，占一半以上预计于2017年底前落成。

　　不过，就购物中心而言，市场有声音告诉观点地产新媒体，目前中海布局的环宇城项目，进展并非特别顺利。

　　据了解，自2011年启动招商后，中海直到2013年9月29日首个购物中心——济南环宇城才入市，2014年上半年在沈阳推出第二个项目。济南环宇城自开业以来，除了披露首日接待逾15万消费者外，便再无相关数据透露。

　　值得一提的是，南京环宇城早在2013年便举行发布会，原定于2014年开业，直到目前仍未开业；而珠海环宇城此后更名“富华里”，在经历多年蹒跚后在今年五一期间才开业。

　　相比于中海的整体规模看，其商业地产的比重仍显得渺小。按照中海的设想，投资物业盈利比重要达到公司盈利的20%。而2014年，其租金收入仅为11.8亿港元，占营业额仅0.98%。在业内看来，自上世纪90年代涉足商业地产的中海依旧是“新兵”，多年来建树不多。

　　“中海在住宅开发方面算挺优秀，它的物业管理水平也是相当高的。”中购联购物中心发展委员会主席郭增利对观点地产新媒体分析称，长期做物业服务可以使中海具备“服务导向”的理念，而这些理念是无疑是有利于做购物中心的。

　　郭增利介绍称，中海的环宇城主要集中在二三线城市，且基本属于依托中海的住宅项目所打造的区域型购物中心。这可以达到两个目的，一是服务企业自建的小区的居民，二是辐射周边区域的居民，提升区域成熟度。

　　但郭增利指出，中海无论从财力、人力上都不算差，但在商业地产上发展缓慢，或主要由于自身战略模糊所致。“中海在这方面考虑太多，本来可以快速推进项目，但由于想不明白而停滞不前。”

　　与此相对应的是，中海曾在发布购物中心品牌时曾解释，公司积极筹备商业地产，主要由于发展定位为在核心城市的核心地段发展高端物业，而现在很多城市尤其是一线城市的核心地块，政府都不仅仅是发展住宅项目，而是以城市综合体项目来发展。

　　另有分析人士则从市场的角度为观点地产新媒体分析称，中海在前几年商业地产刚发展的时候并没有快速扩张，如今包括沈阳、济南、南京等二三线城市存量过剩情况严重，在这种情况下布局显得较有难度。

　　“四五年前，有一段时期内万达的商业地产做得好，吸引了大量企业跟风，所以当时就已经有一大波供应量出现。”该分析人士指出，城市的商圈容量本来就有限，像中海这种晚做商业地产，包括招商等运营工作的压力就越大，这或是环宇城延迟开业的原因之一。