商业资产运营收入增长成财报亮点，中海维持增长目标

撰文/钟凯

2023年上半年国内房地产市场依旧低迷，继续影响了房企的业绩表现。即便作为“利润王”，中海再次录得负增长，凸显了行业面临形势之严峻。

8月28日下午，中国海外发展公告披露，2023年上半年录得收入891.6亿元，同比下降14.1%；股东应占溢利134.9亿元，核心股东应占溢利138.2亿元，同比分别下降19.43%、20.35%。期内毛利率22.61%，是近年来中期最低水平，但较去年底提高1.32个点。

在投资者交流会上，主席颜建国作发言时首先列举了几组指标，以肯定公司稳健的一面。比如销售金额逆市增长30%，市占率提升至2.86%；股东应占核心净利润率15.5%，较去年底提升并继续保持行业最高区间；购地金额名列前茅，财务状况依旧最稳定。

他分享了“三个变与不变”的观点，直言高速增长的房地产上半场已结束，但房地产依然是10万亿的大市场，并对行业长期向好保持信心。同时不变的还有中海稳中求进发展策略，将保持稳健审慎的财务水平，保持行业领先盈利能力。

“下半年市场仍在变化中，公司全年销售与利润稳中有升的目标维持不变。”这呼应了3月份中海管理层的表态，当时他们对外释放了全年合约销售增长20%，商业物业收入增长30%，新增土地权益投资预算两位数增长，以及利润稳中有升的目标。

这样的表态于交流会上被重复数次，中海希望外界关注点从下滑的半年业绩转移到未来增长。投资者开始关注中海实现目标的方式，他们从投资节奏、货值铺排、盈利空间及结转节点等方面向管理层发出了提问。

业绩两面性

自2020年起四年间，中国海外发展半年度收入分别为886.3亿元、1079亿元、1038亿元及891.6亿元，股东应占溢利分别为205.3亿元、207.8亿元、167.4亿元及134.9亿元，对应净利率则分别为25.73%、20.36%、16.95%、15.94%。

毛利率指标与不少房企同行类似，中海同样出现了下滑趋势，从2020年上半年30.59%降至今年上半年22.61%。

结转成本高企依旧是主要盈利水平的主要因素，上半年中海直接经营成本690.05亿元，同比降幅13.14%小于营收；此外，尽管行政费用微降至15.16亿元，但分销费用提高7.53%至18.71亿元，使得两项费用指标合计占收入比例升至3.8%，高于去年中期3.2%及去年底3.6%。

与3月份业绩会类似，在8月28日召开的投资者交流会上，中海管理层依旧向外界传递这样的信号：业绩下滑是行业共性，公司仍具备领先的盈利水平。

副总裁郭光辉回应，在限价政策下，毛利率水平已有所限制，如何企稳和提升是摆在每家公司面前的课题。他认为，能够体现管理红利的是核心利润率有所提升，皆因后者更能反映企业精准投资、成本管控、精益制造等方面的综合能力。

上半年，中海录得核心净利润率15.5%，已较去年底（13.54%）提升近2个点。在维持行业领先地位基础上，董事局建议派发中期股息每股35港仙。

按业务分，上半年中海物业发展收入录得859.1亿元，较去年同期1008.5亿元下滑近15%，直接拖累了整体业绩；商业资产运营收入则达到29.5亿元，同比增长11.3%，成为财报亮点之一。

商业收入也是中海2023年增长目标中的一部分。据郭光辉披露，剔除减租影响，上半年商业收入实际增长18.7%；若包含合营管理项目，期内商业收入则增长12.1%至32.5亿元。

“公司目前处于新项目集中入市期，上半年已有10个新项目开业，下半年仍有10个项目计划入市，全年预计新项目体量142万平方米。”郭光辉强调。

中海上半年维持了稳健的财务状况，包括提前或到期归还债务约达582.4亿元，高于境内外债务资金流入（364.5亿元）；销售回款1202.7亿元，高于去年同期850.4亿元，加上其他经营回款，总经营回款增长四成至1267.2亿元，对应资本支出则从899.1亿元降至655.4亿元。

至6月30日底，中海净资产比率37.7%，平均借贷成本3.54%较去年中期及去年底下降3bp；期末总借贷2515.5亿元，其中一年内到期的借贷为478.6亿元，对应在手现金1142.1亿元，以及未动用银行授信503.6亿元，债务偿付能力得到保障。

颜建国表示，过去20年中海的负债率一直控制在60%，净借贷比例也维持在40%一下，负债率在头部房企中一直保持最低，在手现金占总资产比重保持在10%%以上。他认为，这种稳中求进的高质量发展已经成为公司区别于竞争对手的关键标签。

被投资者问及对行业看法时，颜建国亦不忘传递信心。

他表示，公司对宏观经济长期向好充满信心，政策层面现在各地都在研讨并推出政策，有利于房地产市场企稳，“在这两个因素叠加下，下半年的市场会进入企稳，进一步向好的状态。”

据观点新媒体了解，“信心”在交流会上多次被中海管理层所提及，除了对行业有信心，颜氏还重复了与3月份相似的表态：“我们有信心分享房地产下半场行业集中度提升的红利。”

目标实现路径

根据管理层的说法，中海战胜市场的信心，主要源于充足的货量，货量结构优势，以及财务管理、融资及其他成本费用等方面的优势。

颜建国表示，下半年中海将加大核心城市的投资，积极主动捕捉并购机会，确保公司稳中求进的可持续发展。

上述表态则关联到中海2023年要在销售额、土地投资方面实现增长的目标，从目前情况看实现仍有一定的难度，投资者在交流会上接连问及销售及拿地计划，亦表明外界对这些目标所留存的疑虑。

其中在销售方面，上半年中海实现销售合约额1802亿元，同比增长30%；但6月及7月份房地产行业继续下探，该公司单月销售额同比也分别录得降幅23.6%、31.6%。

据一名分析师估算，剩余几个月中海大约需要录得同比15%以上增幅，才能达到全年增长目标。

投资方面的情况则是，上半年中海拿地趋于审慎，期内中海系列公司（含中海宏洋）新增土地储备16宗，权益购地金额414亿元，新增总货值717亿元；而去年同期新增27宗地，权益购地金额507.79亿元。若不含中海宏洋，中海拿地13宗，购地金额378.8亿元，对应货值641.8亿元。

土储补充与销售去化速度失衡，令中海的土地储备（不含中海宏洋）萎缩至3917万平方米，去年底则为4389万平方米。实际上，以去年全年新增购地金额1107.2亿元计，中海今年要达成土地投资双位数增长，下半年至少还需完成839亿元投资。

而7月份该公司并无新增土地收购。

行政总裁张智超解释，上半年中海（不含中海宏洋）权益投资额大约是去年全年的44%，这期间行业对市场的研判和信心更积极，因此热点城市热点地块的竞争更加激烈。公司一贯坚持主流城市、主流地段、主流项目“三个主流”策略，也严守投资纪律和投资刻度。

但他转而表示，从公司跟踪的18个重点城市供地计划看，上半年供地仅占36%，意味着更多的投资机会将在下半年出现。近两个月同行拿地表现更加理性，因此竞争程度有所降低。

“所以下半年我们会更勤奋地参与公开市场的投资。”

此外，中海将在收并购和城市更新方面进一步发力，上半年已在推进北京中信城、上海建国东路项目，8月25日从碧桂园手中收购广州亚运城项目剩余权益。张智超表态称，公司在合作开发、收并购方面陆续会有进展公布，“有信心高质量完成全年的投资任务”。

至于销售业绩，张智超回应，7月底从中央到地方都出台了一系列支持市场的政策，相信会对市场回升起到积极作用，下半年政策对市场会有更大的助力。

其续称，中海（不含中海宏洋）在手土储货值大约8000亿元，土储仍非常充裕，货值结构有八成位于一线及强二线城市。

下半年中海（含中海宏洋）总可售货量约为6100亿元，中海自身占5100亿元，包括北上广深和成都、杭州都有新项目入市。其中上海预计贡献销售400亿元，北京预计贡献逾300亿元，因此对全年20%增长充满信心。

无论是拿地还是销售，最终都将体现到收入和利润指标上，成为中海修复业绩的重要保障。这一方面要求中海维持“利润王”地位——过去几年其已开始强调净利润总额，另一方面则要求提高利润率水平。

据郭光辉介绍，中海要实现利润稳中有升，在此情况下需观察已售未结资源，至6月底公司已售未结金额约达2942亿元，较去年底增长接近20%；不含中海宏洋，已售未结金额则为2264亿元，增幅达31%。

郭光辉表示，公司对上述已售未结资源做了细致梳理，预计将有60%-70%于年底进行交付结转，贡献并锁定收入及利润。

他同时提及，得益于坚守投资纪律和投资刻度，尽管上半年土地市场竞争程度比去年激烈，中海所获取的土地整体回报仍和2022年基本相当，均在投资刻度以上，这使得公司未来的利润得以保障。

以下是中国海外发展2023年中期业绩交流会实录：

现场提问：中海上半年销售表现非常好，基于对现在政策及未来市场趋势判断，公司在销售目标、销售达成度上有什么新的判断？一二线城市土拍激烈程度有增无减，刚才颜总提到下半年特别关注收并购机会，请再分享一下投资目标与投资策略。

颜建国：7月24日中央对房地产市场供需关系作出了新的判断，目前各地都在调研，并出台了一系列的政策支持刚性和改善型需求，我们对市场企稳好转有信心。

这里面涉及两个因素，其一是取决于宏观经济因素，其二是取决房地产政策与市场。对宏观经济层面，我们对中国经济的韧性，长期向好充满信心，中国经济一定会稳下来，走出好的发展方向与速度。

第二，政策层面方面，现在各地都在研讨并推出政策，对市场都是正向的，有利于房地产市场企稳。在这两个因素叠加下，下半年的市场会进入企稳并进一步向好的状态。

张智超：从投资机会来看，上半年公司拿地13宗，权益投资额379亿，相当于去年全年投资额44%。

我们跟踪的重点城市供地计划来看，上半年供地量大概占全年供地量36%，意味着下半年有更多投资机会出现。上半年热点城市、热点地块竞争激烈，从7、8月份情况来看，土地市场表现更加理性和平稳，所以我们感觉下半年投资机会应该会更好。

投资策略方面，公司还是会坚持“三个主流”，即投资主流城市、主流地段、主流项目。我们也会严守投资纪律、投资刻度。

上半年我们拿地质量非常高，大概80%货量位于一线和强二线城市。综合拿地回报率都高于公司投资刻度，下半年会更勤奋参与公开市场投资。

此外，在收并购和城市更新方面，我们会进一步发力。上半年在北京和上海两个大的城市更新项目北京中信城，上海建国东路项目推进顺利。

上周，公司收购了有关公司广州亚运城项目的股权，广州亚运城项目成为公司100%控股的项目，我们有信心高质量地实现年初制定的投资目标。

现场提问：公司还是维持今年全年增长20%销售增长指引，也看到从6、7月份开始整体销售都有呈现下行状态，为什么还有信心达到这个目标？

张智超：公司全年货量非常充裕，包括货量结构也非常不错，所以上半年我们及时抓住市场机遇，应该说取得了很好的销售成果。

从下半年来看，7月份是传统的销售淡季。从我们销售监测来看，8月份公司销售案场来访量较7月份上升15-20%。当然，不同城市、不同地段项目有一定差异。

同时，7月底从中央到地方出台了一系列支持市场的政策，相信会对市场回升起到积极作用，下半年政策对市场会有更大的助力。

下半年公司货量依旧非常充足，全集团有6100亿元总可售货量，并且8成在一线、强二线城市，其中，上海、北京、深圳、广州、成都、杭州等城市都有新的项目入市。

下半年，上海预计贡献合约额400亿，北京预计贡献合约额超300亿，相关项目销售的确定性很高。其他一些核心城市、核心地段的高确定性项目，也将在下半年入市，我们对全年20%增长目标是充满信心的。

现场提问：公司已售未结的销售额有多少会在今年下半年结转，有没有增长的大致指引？

郭光辉：我们在2023年整体的目标指引是不变的，其中利润是要稳中有升。

需要向各位汇报，第一是已售未结转的金额，包括中海宏洋在内的已售未结转金额达到2942亿元，较去年底增长了近20%；不包含中海宏洋，我们有2264亿元，增长的比例达到了31%。

第二，我们对整体已售未结部分做了细致的梳理，目前来看有60%-70%左右会在年底的时候进行交付结转，形成对营收和利润的积极锁定和贡献。

现场提问：现在很多需求是改善性需求，会不会因为经济低迷，改善性需求可能会走低？

张智超：我们聚焦一线、强二线，总体来说，改善性需求还是非常强劲的，包括周末上海杨浦项目刚刚开盘销售，销售情况也非常好，开盘去化率超过90%，购买客户主要是改善型客户为主。

我们预判未来这种需求反而会更加强劲，更加成为住房市场的主力。

现场提问：关于城中村改造，管理层认为可以释放多少需求？

张智超：关于城中村的政策，包括已经在密集研究和即将出台的相关政策，我们都在积极跟进。中海也积极参与了重点城市的城市更新或者城中村改造项目，特别是在北京、上海、济南都有相应的经验并有一些大型项目推进，这类项目对开发商的综合能力和资金要求还是相对较高。

从城中村改造的推进来看，我们的判断有利于这些城市的需求释放。

比如根据我们了解的情况，广州大概有200多个城中村，其中大概180个左右位于非常核心的市中心位置，影响人口大概在上百万左右，所以我们觉得这一类需求一旦释放，对于改善需求的释放还是比较大的。

现场提问：对毛利率水平的看法？

郭光辉：我们更看重的能体现公司整体发展管控能力和水平的指标。特别是在限地价限房价的情况下，毛利率水平有所限制，如何企稳和提升毛利率，其实是摆在每个公司面前的课题。

管理的红利如何能够体现？那就是在核心净利润率上要有所提升，从投资端到运营端到成本端到费用端，每一个环节，每一个部门，每一个系列都要做好管理工作。

这其中像我们的管理行政费占比3.8%，融资成本3.54%，应该都是行业最低区间，同时在成本端也有优势，这些优势在行业转至下半场时为公司核心净利率持续保持领先，也为公司创造价值提供了基础。

现场提问：去年看到公司拿的很多土地利润率有所恢复，但今年上半年竞争越来越激烈，这两个时期的利润率有什么不同？

郭光辉：去年得益于我们投资布局坚持布局主流城市，以及坚守投资刻度，所获取的土地都如期按照刻度进行了销售。

今年中海（不含中海宏洋）依然在主流城市主流地段布局，一线城市维持44.7%的占比，实际上整体投资回报水平和去年相当，平均下来都在刻度之上，这是非常明确的。我相信这些土地在未来的销售过程当中，都会给我们利润带来积极作用。

下半年，根据土地市场目前的情况，根据在手的资源，我们会积极进取参与公开市场和非公开市场的收并购合作等。

中海一贯坚守纪律，坚守刻度，使得我们未来的回报是有所保障的。