中海年末加速 近在咫尺的4000亿港元目标与1213亿元急切拿地

　　中海正朝着两年前定下的4000亿港元销售目标冲刺。

　　12月4日，中国海外发展有限公司发布公告称，今年前11个月，中国海外系列公司累计合约物业销售金额约人民币3209.36亿元，累计已售楼面面积约1714.62万平方米，分别按年增加10%及4.8%。

　　回顾两年前那场业绩发布会，中海地产董事局主席颜建国定下了2020年实现4000亿港元销售额的战略目标。

　　据观点指数发布的2020年1-11月中国房地产企业销售TOP100榜单披露，中海仍然位居碧桂园、恒大、万科、保利发展、融创之后，名列第6。

　　两年前还是第七，如今中海把“红线房企”绿地控股甩到了身后。

　　以今日汇率计算，4000亿港元约为3370亿元人民币，按照中海前11个月3209.36亿元销售计算，已经完成了98.23%，剩余1个月仅需要完成161亿销售额即可。

　　除了疫情最为严重的2月份外，中海每个月销售额都超过了200亿元。于11月份，中国海外系列公司合约物业销售金额约为348.28亿元，相应已售楼面面积约为172.89万平方米，分别按年增加65.2%及56.2%。

　　从销售节奏看，受到疫情和传统地产推盘周期影响，中海在6月份往后的成绩都明显比上半年整体好很多，尤其是6月份575.6亿元打破了该公司月销售纪录。

　　不过，这也是受到上半年业绩影响，中海迫于压力需要一份稍微不那么糟糕的半年销售表现，在6月份加足马力几乎卖掉了两个月的销售额，接下来7月份仅仅卖了214.9亿。

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　这种状况不仅仅出现在中海的销售端，同样出现在了拿地端。

　　作为内房企利润王，中海对于面粉的甄选尤其上心，一二线是重仓之地，必须要参与竞争。在颜建国看来就是“不要怕贵，只要有就拿”，一二线城市安全边际更高，抗风险能力更强。

　　11月，中海连同附属公司在南京、哈尔滨、珠海和深圳收购了四幅地块，应占楼面面积合共约95.16万平方米，应付土地出让金约为133.89亿元。

　　中海拿地城市几乎全都位于一二线城市，其中最值得关注的便是珠海“地王”。

　　11月25日，中海以总价约104.76亿拿下珠海十字门CBD明星地块，折合楼面价23281元/平方米，溢价率24.71%。

　　据悉，104.76亿的成交地块创下了珠海土拍历史新高，成为历史总价第一，同时跻身年内百亿土地俱乐部，这是今年第七宗。

　　接下来，上海豫园176亿商住地块将于2021年1月5日出让，作为又一个一线城市核心CBD地块，中海显然是潜在竞争者之一。

　　另一方面，中海曾在2017年订下上海区域要达到300亿的承诺，但一直都未达成，今年上半年更是遭遇围标事件，或许会在明年初打响新年第一枪。

　　2020年1-11月，中海收购的土地累计应占楼面面积约1214.87万平方米，累计应付的土地出让金约为1213.89亿元。

　　颜建国在年初业绩会上表示，中海2020年拿地权益预算为1400亿元，相比去年增长23%。

　　12月2日，中海力压长实、会德丰等香港房企，以42.73亿港元摘得香港启德第4E区1号宅地；同日，击退华润、绿城、远洋以12.43亿夺得大连沙河口宅地。

　　值得注意的是，两宗地块均有不同程度溢价。香港市场预估启德宅地估值约34.49亿至39.41亿港元，中海是以超出市场预期的价格拿地；而大连地块更是实打实溢价了28%。

　　除了拿地上有1400亿预算，颜建国给中海的另一个任务是保持30%毛利率。

　　今年上半年，中国海外发展毛利率为30.59%,同比下降了4.3个百分点。如何在土地价格不断高企又面临限价情况下保持30%毛利率，值得关注。

　　算上启德地块与大连地块后，中海最后一个月仍有近150亿元土地预算未动用。

　　作为头部房企中土储较少的一家，中海在销售额增长压力背后是土储狂奔的压力，较高的选材目标也使得地价都不便宜。

　　新规“三道红线”下，一直被认为是房企财务模范生的中海并没有迫切的压力，手有余粮心中不慌，同时也没有停下融资的脚步。

　　11月9日，中海发行24亿元公司债，期限为3年期，票面利率为3.4%，这也是中海年内第一期面对专业投资者的公司债券。

　　12月4日，中海集团宣布在香港成功筹组190亿港元俱乐部贷款。这是中海集团总部历史上金额最大、财务成本最低的一笔债务融资，所得款项全部用于置换现有债务，优化集团的债务结构。