中海式“长期乐观” 金九销售额转跌为增升12%

撰文：赵焓璐

国庆小长假将尽，房企们新一批销售数据已经出炉。

复盘“金九”时节，从各地土拍成交结果、引导政策的发布来看，行业内筑底修复的信号进一步加强，而部分房企们的销售情况也有所扭转。

10月7日晚间，中海踩着假期尾巴公布了截至2022年9月30日止9个月的销售成绩。9月单月，中海合约物业销售金额约达228.26亿元，按年增12.0%，而已售楼面面积约123.88万平方米，同样按年上升12.4%。

值得注意的是，中海进入下半年以来，依旧处于单月销售额同比下跌的境况，此前于8月，中海合约物业销售金额约225.07亿元，按年下跌10.1%；另于7月，其合约物业销售金额约人民币174.68亿元，按年下跌23.0%；而在1-6月，其销售金额按年下跌分别为45.2%、54.2%、41.5%、35.7%、23.0%、16.1%。

如此看来，尽管中海管理层对市场走势已经有了“长期乐观，短期将继续承压”的预判，但就单月销售情况来看，这家老牌企业已在铺垫房企下半场的走位。

销售变局

在9月的销售中，中海的主攻区域仍然为北部及南部大区，两区的合约物业销售金额分别为77.67亿元及45.26亿元，而东部大区及中西部大区则稍稍落后，合计销售48.46亿元；此外，港澳海外大区于9月单月的销售由去年同期的3.57亿元下跌至1.13亿元。

此外，于2022年前9月，中海的累计合约物业销售金额同比下跌26.9%，约合人民币2013.03亿元；累计已售楼面面积约922.65万平方米，按年跌34%。而于去年同期，中海合约物业销售金额、已售楼面面积则分别同比增加7.0%及1.9%。

可以见得，虽然单月销售成绩转跌为增，但从前9月的总体销售情况来看，中海依旧处于短期承压浪潮之中。不只中海一家，在同日公布销售数据的企业中，碧桂园前9月累计实现权益合约销售金额为2760.9亿元，同比下降38.41%；金地商置累计合约销售总额约人民币452.65亿元，同比下降14.17%；中国奥园未经审核物业合同销售额累计约人民币183亿元。同比减少81.42%。

而在观点指数所发布的1-9月房地产企业权益销售金额表现中，中海以1897.2亿元的金额位列第四，与第三位万科相差不到200亿元，并高于第五位华润置地514亿元。

值得注意的是，1-9月前20房企实现权益销售金额21549亿元，同比下降36%。排位前三的碧桂园、保利发展和万科权益销售金额分别同比下降39.7%、27.3%和34.9%。位列第四的中海则同比下滑25.9%，跌势略低于前三。

不难看出，在当前市场下，中海在销售端口持续发力背后是对短期市场的进一步试探，正如中海董事局主席颜建国于近期业绩会中所提，地产下半场将呈现三个分化的趋势：一是市场分化；二是行业分化；三是企业分化。对下半年的中海来说，三个分化将带来挑战，也会有机遇浮现。

猎地进行时

今年以来，中海在项目获取过程中主要聚焦主流城市、主流地段、主流产品。“无论是公开市场买地还是并购，好项目是唯一的标淮。”

这样的中海式“收地标淮”体现在了9月的拿地情况中。2022年9月，中海在北京及宁波共收购了四幅地块，应占楼面面积合共约54.05万平方米，就相关土地收购应付的土地出让金约163.62亿元。

值得注意的是，1月至8月，中海收购的土地累计应占楼面面积约473.92万平方米，累计应付的土地出让金约为581.6亿元。

按此计算，在2022年前9月，中海收购的土地累计应占楼面面积约527.97万平方米，累计应付的土地出让金达745.22亿元。

具体来看，中海在本月摘地的渠道均为城市集中供地。其中，在9月29日，浙江宁波第三批次集中供地开拍，中海经过9轮竞价后，以总价16.17亿元竞得鄞州区JD05-06-02地块，楼面价1.97万元/平方米，溢价率2.54%。

据公开信息显示，中海所摘地块位于老江东滨江板块，地块周边配套完善，为城镇住宅及配套用地，出让面积3.15万平方米，建筑面积8.21万平方米，地块起始价15.77亿元。

而在北京，中海则以强劲势头拿下了3宗地块，成为北京第三批土拍的最大赢家，其以147.45亿元竞得了海淀西北旺永丰的两宗地块以及丰台大红门的一宗地块。

其中，土地面积4.78万平方米的西北旺镇0013地块有中海、海开参与摇号，最终，中海凭41.97亿元斩获该住宅地块，溢价率达15%。

而西北旺镇0015、0016地块也由中海、海开参与竞夺，最终中海以55.77亿元摘得这宗土地面积4.63万平方米的宅地，溢价率同样达到15%。

丰台大红门0004地块的成交则相对轻松，仅报价5轮，中海即以49.7亿元竞得宗地，楼面价5.25万元/㎡，溢价率4%。

从9月中海的拿地举措中，不难看出其对于优质项目的需求。“我们会继续捕捉并购机会。未来几个月，会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来。”正如颜建国的表态，中海在未来的几个月内或将继续撒网，寻求合适的项目以补充储备。