碧桂园“金九”：2761亿销售、发债与资产盘活

​撰文：陈玲

踩着国庆假期的尾巴，碧桂园交出了这一份“金九”成绩单。

10月7日傍晚，碧桂园披露公告，该公司9月单月实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币320.2亿元，归属该公司股东权益的合同销售建筑面积约392万平方米。

将过往销售数据累计相加，今年前九月，碧桂园累计实现权益合约销售金额为2760.9亿元，同比下降38.41%。

据观点指数发布的2022年1-9月房地产企业销售表现，碧桂园前九月全口径合同销售金额为3612.9亿元，继续位居行业第一名，保利发展、万科分别以3201亿元和3129.4亿元居第二、三名。今年前九月全口径销售额能踏上3000亿门槛的，也仅此三家房企。

据该报告统计，9月份前100房企实现权益总销售金额4141亿元，环比持平，同比减少37%。

前九月，前100房企累计实现权益总销售金额36631亿元，同比减少49.1%，降幅较1-8月收窄1.2个百分点。

全口径销售方面，1-9月份前100房企实现全口径销售金额52361亿元，同比减少47.8%；9月前100房企实现全口径销售金额6281亿元，环比增加8%，同比减少31.4%。

就碧桂园而言，9月的销售数据较8月有一定提升，合同销售金额录得环比增长10.91%，同比去年下降幅度为29.87%；合同销售建筑面积录得环比增长13.29%，同比去年下降幅度为31.94%。

该公司管理层曾于业绩会中透露，碧桂园已把预算从今年6月份做到明年6月份，预计明年6月份市场恢复到健康发展的阶段。

数据来源：观点指数整理

碧桂园前九月的销售中，最低点为4月的226.4亿元，最高点为5月的387.1亿元，9月销售虽环比有所提升，但同比来看仍有较大差距。

能够发现，“金九”的销售整正恢复依旧偏弱。9月末，旭辉控股董事局主席林中的一封信流传开来，当中提及到，三季度以来，多地疫情反复，叠加全球经济持续走弱，房地产市场一再探底。出险房企交付风险频发，叠加一些省市出现的“断贷潮”，让房地产行业市场端的需求依旧疲软。虽然各地出台了多项刺激政策，民营房企的销售还是处于同期水平的一半，行业整体去化率从过去的60%下降到现在的40%。

也就是这一封信，让大众窥探到房企所面临的“寒意”。受此影响，港股民营房企股价大幅下挫，9月28日，旭辉控股股价当日跌32.28%，碧桂园股价亦下跌12.9%，次日两家房企股价再继续跌16.28%、11.64%。

销售疲软叠加预售资金监管收紧，令房企流动性进一步承压。9月，碧桂园成功发行票据改善流动性。9月中旬，碧桂园成功发行金额为15亿元中期票据，期限3年，票面利率为3.2%，由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

盘活资产是另一种提升流动性的方式，9月末九毛九对外公告，将向碧桂园控股子公司购买目标公司26%股权及销售债务，最高代价为11亿元，目标公司已取得位于广州市天河区广州国际金融城若干地块的使用权，并在地块上从事广州国金天地项目的建设及开发，落成后将成为大型商业及办公室项目，广州国金天地项目已开始建设，预计将在2026年前完成开发。

公告显示，目标物业将包括13层商业及办公场所、3层车位，其中，商业及办公场所的预估建筑面积约3.03万平方米，占广州国金天地项目预期总建筑面积约26%。九毛九控股透露，有意将总部迁至目标物业。

这并不令人意外，在年中业绩会上，碧桂园管理层就曾透露，在大宗资产处置方面,上半年碧桂园通过全面盘点名下资产，共盘活收回了69亿元，同时表示会“在接下来的时间里通过各种可以盘活的资产、或者（处置）原有的沉淀资产，全力地进行开源和节流”。

不过，收购事项披露后，九毛九股价大跌，于10月3日晚，九毛九再度公告，公司终止11亿元收购碧桂园旗下广州国际金融城项目26%权益事项，而该公司董事长管毅宏将按之前的协议条款，成为新的买楼主体。

地产板块所面临的压力不言而喻，但碧桂园商业板块倒是发展迅猛。

于9月，碧桂园文商旅接连通过轻资产方式签约山东即墨奥润、石家庄金桥碧乐时光、南通海门天祉祥购物广场、常州新北等多个项目。

在9月21日上午，碧桂园文商旅集团常州首个“TOD模式”商业综合体项目--常州碧乐城也举办了动工仪式。

资料显示，碧桂园文商旅集团前身为2005年开始的碧桂园商业板块，后于2018年正式成立，定位碧桂园集团旗下专注商业地产全程投资及运营的专业服务平台，初期的主要功能是承接碧桂园集团住宅业务发展的过程中产生的一些商业资产。

碧桂园文商旅的运营方向十分广泛，对应不同产品线有碧乐城·V+、碧乐城·Life、碧乐城·Joy、碧乐时光·Time、碧乐坊·Fun、碧乐轩、碧家国际社区、碧咚、碧家小住、碧乐小镇、碧盈国际、碧茂中心和碧联众创等一众品牌。

观点新媒体了解到，今年碧桂园文商旅集团先后在兰州、鞍山、大连、嘉兴、无锡、宁波、昆明、成都等城市接连签约十余个轻资产项目。

截至目前，文商旅集团在管商业项目总数超130个，合约面积超800万平方米；长租公寓布局全国20余城，储备房源6万间，在营及筹建房源超2万间。