李嘉诚地产帝国版图曝光：详解4210亿港元资产大包

　　在长实、和黄重组落定后，以介绍方式上市的长江实业地产于5月11日公布了第一份投资者简报。

　　随着简报展开，以长地为代表的李嘉诚地产帝国版图也逐渐展现在公众的视野中。4210亿港元的物业估值，1580万平的开发土储，160万平投资物业总建筑面积及超1.46万间酒店客房，一系列的数字说明，又一个地产巨无霸来袭。

　　仅从2014年的数字来看，长地备考总营业额约466亿港元，其中，物业销售337亿港元，物业租赁68亿港元，酒店及服务客房56亿港元，物业及项目管理5亿港元。主力贡献区域中香港占66%，而内地占28%。

　　4210亿港元物业组合

　　据长地投资者简报，在公司4210亿港元的物业组合中，发展物业2307亿港元，投资物业1233亿港元，酒店及服务套房661亿港元，三者占比分别约为55%、29%及16%。

　　若按地区划分，香港、内地及海外分别为2690亿港元、1380亿港元及130亿港元，占比64%、33%及3%。而海外物业中，新加坡约46亿港元，英国约76亿港元，巴哈马群岛约5亿港元。

　　具体来看，在2307亿港元发展物业中，香港、内地及海外分别873亿港元、1314亿港元及120亿港元，各占38%、57%及5%。

　　发展物业主要分布在香港及内地的21个城市，其中，长地在香港的主力项目为波老道内地段8949号、西铁荃湾站荃湾五湾畔发展权、油街内地段8920号、亚皆老街九龙内地段第11125号及维港·星岸，总计划建筑面积约481.6万平方呎。

　　在内地的布局则以一二线城市为主，物业面积共计1970万平方米，超过百万的城市有5个，其中成都195.6万平方米、重庆440.16万平方米、广州100.78万平方米、东莞147.52万平方米，大连126.11万平方米。

　　值得一提的是，在长地目前1580万平方米的开发土储中，香港是80万平方米，内地是1450万平方米，英国40万平方米，新加坡10万平方米。

　　至于土地收购策略，长地于投资简报中明确指出，将利用经营优势及优越的财务资源，以合适成本购置有潜力的优质土地，并将适时拓展香港及香港意外的市场业务。

　　投资物业方面，长地于投资简报中称，总投资物业估值1233.31亿港元，总建筑面积150万平方米，主要包括写字楼、零售、工业物业及停车位，而其租户包括主要的金融机构、跨国公司及著名企业。

　　分区域看，香港、内地及海外的投资物业估值分别为1178亿港元、53亿港元及3亿港元，各占96%，4%及0.2%。从2012到2014年，长实的平均出租率分别为94%、93%及95%，而和黄的则为97%、97%、97%。

　　除发展及投资物业外，长地的第三大物业是酒店及服务套房。对此，长地方面透露，公司该部分业务估值总额661.22亿港元，其中香港、内地及海外分别为639亿港元、18亿港元及4亿港元，酒店客房数目超1.46万间。

　　长地表示，公司在香港拥有14间酒店、在内地拥有4间酒店、在巴哈马群岛拥有1间酒店。在香港正在发展1间酒店，在内地正在发展4间酒店。入住率方面，2012-2014年，长实的平均入住率为90%、89%及90%，和黄则为84%、80%及81%。

　　131亿港元地产信托

　　在地产业务外，长地还于投资简报中指出，公司是香港三间上市房地产投资信托的筹办人。

　　据了解，上述三家地产信托分别为汇贤产业信托、置富产业信托、泓富产业信托，长地于其中应占的权益为131亿港元。

　　参照长地简报，上述三支地产信托的投资重点有所侧重。其中汇贤产业信托投资的是写字楼、零售物业及酒店服务套房，现有的资产组合是北京东方广场和沈阳丽都索菲特酒店；置富产业信托的投资重点是零售物业，现有资产组合是香港18个私营屋苑的零售物业；泓富产业信托投资的是写字楼、零售及工业物业，现有资产组合是香港8个物业。

　　市值方面，汇贤、置富、泓富分别为233.40亿港元、149.98亿港元及40.84亿港元，长地的应占价值分别为75.33亿港元、41.95亿港元、7.87亿港元。

　　相关历史资料显示，长地已于2012年将沈阳丽都索菲特酒店注入汇贤信托，代价9.8亿元，并将于2015年将重庆大都会广场作价49.1亿港元注入。此外，其还于2012、2013年，分别将丽城花园、合富中心及嘉湖银座注入置富信托，总代价为76.04亿港元。

　　投资信托外，长地方面表示，公司未来将坚持严谨投资方针及审慎财务管理。截至2014年12月31日，长地拥有53亿港元短期负债、115亿港元长期债及550亿港元长地贷款融资，总负债约718亿港元。

　　对于其中550亿港元融资，长地认为，此项贷款能为分拆上市提供部分资金支持，并有利于优化资本机构，预计将实现强劲的投资级评级。