房地产回暖土地市场低迷 卖地收入或降至4万亿以下

　　2015年地方政府的“卖地”收入，很大概率会降至4万亿以下。

　　比房地产销售达到峰值慢了一点点(一年)，土地出让金收入在2014年达到了4.26万亿新高。

　　然而，今年1-4月的房企土地购置面积同比下降32.7%，房地产开发投资额增速仅为6.0%，均创下2009年6月以来的新低。同时，1-4月的房屋新开工面积同比下降17.3%，持续处于去年以来的负增长区间。

　　尽管销售在回暖，但土地市场的主力买家却还在悄悄离场。无论是开发商还是地方融资平台，购地意愿都不强。一季度活跃在土地市场的，正如万科总裁郁亮所言，是以中国平安为代表的一众金融机构的影子。

　　1998年至今，大规模的待售面积和待开发面积，是开发商们目前难以言说的沉重负担。“卖不出去房子的开发商最危险。”郁亮去年就提醒说，这一去库存的路程还很漫长。

　　为什么土地、房子卖不出去了呢?以土地出让金为切入，我们也试图梳理土地红利、人口红利与房地产市场之间的关联。

　　结论是很多需求消失了。当前楼市已被“刚需”占据，投资需求几乎完全被撇除。25-35岁人群成为购房主力，尤其是90后，成为中坚力量。但90后的数量，比80后已大幅减少;而00后，又比90后大幅减少。

　　这也就是说，一方面盖了太多房子，一方面需求又大幅减少，中国房地产市场不得不进入了一个下降通道，卖方市场被买方市场取代。

　　包括万科在内的公司、机构研究均指出，中国住宅开发市场已经增长乏力，还剩下十年左右的安全期。未雨绸缪，几乎所有人都将目光转向了存量市场，向运营、资产管理要利润了。

　　而这，对于中国众多的城市来说，也是一个历史性的拐点。

　　核心提示

　　在国家层面，国土部在“2015年全国土地利用计划”中，首次提出要统筹存量与新增建设用地：新增用地量减，存量土地盘活。

　　“3·30”房地产新政已推行近两月，与正在回暖的房地产销售相比，中国的土地市场却并未迎来转机。在房地产市场的周期性拐点之后，中国各地政府的土地出让金收入，已经步入下行通道。

　　2015年1-4月，全国土地出让金收入大幅下降近4成，土地市场的主要买家开发商正在多个城市和地区离场，他们的焦点仅仅集中于一、二线及少数经济发达三、四线城市，且更加关注存量土地，行业大规模的合作、并购和重组正在酝酿。

　　2013年，全国新建商品房销售面积达到13亿平方米的峰值，随后在2014年出现了下降;一年后，全国土地出让金也达到4.26万亿的历史新高，但仅比2013年增加了0.26万亿，已是强弩之末。

　　多位房地产业、金融业及研究人士均对21世纪经济报道记者表示，2013年房地产销售已经到达一个阶段性的高峰，往后将是下行和波动的曲线;与之相对应的，是持续多年的“土地财政”和“土地红利”已不可持续。