活用数学模型 社区商业开发模式竟可转化成公式分析

　　一个城市的商业地产规模可以根据这个城市所提供的经济数据计算出来，这为开发商业地产提供了理性的支持点。具有一定科学性的数学模型，使社区商业的开发规模能建立在更加客观的数据基础之上。

　　一、饱和指数的运用

　　选址定点商圈的竞争程度是可以量化的，饱和指数就是表明一个商圈所能支持的商业不可能超过一个固定数量。饱和指数可由公式求得。

　　√ IRS=C×RE/RF

　　IRS:商业圈的零售饱和指数；

　　C:商业圈内的潜在顾客数目；

　　RE:商圈内消费者人均零售支出；

　　RF:商圈内商店的营业面积。

　　IRS越大，表明该商圈内的饱和度越低；

　　IRS越小，表明该商圈内的饱和度越高。

　　无论在什么样的城市，不应选择零售饱和指数较小、商圈饱和度较高的商圈开店。反之，在一既定的饱和指数下，知道该商圈内其他竞争项目的商业面积，也可以推算出理论上的新开发商业项目的规模面积。

　　例如：假设在选定的商圈内（3平方公里）有9万人，每人每周的购物支出为30元人民币，商圈内现共有10家商场，共有营业面积50000平方米。经研究预测该商圈的饱和指数为32，可以通过以下方法来计算新开发项目的商业面积：

　　RF=CRE /IRS=90000×30 / 32=84375平方米

　　则新开发项目商业面积最大可为:84375-50000 = 34375平方米。

　　二、适宜及超前规模的测算

　　除了运用饱和指数进行商业项目的规模计算，还可以利用其他公式从另一个角度来进行测算，将所得数据进行比较研究，有利于得出更加科学的计算结果。以下公式从城市GDP增长率以及城市商业地产的年营业额角度出发来测算商业项目的适宜面积及超前开发面积。

　　√ A=xy(100%+i)n/ht ；B=xy/h

　　A：某社区商业适宜开发面积；

　　B：社区商业年营业额；

　　x：项目投资总额；

　　y：项目预计年回报率；

　　i：该城市未来的GDP增长率；

　　n：项目可承受超前开发的年数；

　　h：租户平均可承受租金占营业额的比率；

　　t：项目单位建设成本。

　　在项目规划中也有一定的超前因素存在，即项目总的开发面积是一个适度超前的规模，而不必过于保守，因为当下中国正是一个高速增长的前进型社会。即在项目的开发当中保持适度的超前规模、保持适度的空置率是允许的。关于超前开发与审慎开发关系，可以用以下公式来计算。

　　√ M=K（i+100%）n

　　M：适度超前的商业面积；

　　K：现在可容纳商业的面积；

　　i：该城市未来的GDP增长率；

　　n：项目可承受超前开发的年数。

　　例如：通过合理的计算，得出项目现在可容纳的商业面积为3万平方米，但项目的要求是在5年之内保持领先地位，10年不落伍，而且项目的开发实力及资金条件都具备，则项目的开发规模允许超前5年。根据项目所在的城市的GDP增速可以预见，城市在未来5年内的增速将保持在8%左右，则项目适度超前的商业面积可为：3×(8%+100%)5 = 4.41万平方米。