大型购物中心电商双重夹击 社区商业如何夹缝求生存

　　传统的社区商业，面临着大型购物中心和电商的双重夹击，业态也在悄然发生着变化。在这种情况下，应该如何投资住宅底商，如何经营社区商业？

　　住宅底商价值因地段不同各异

　　现在整个大商业竞争非常激烈，住宅底商自然也会受到一定程度的冲击。所谓的住宅底商，是指住宅的第一层、第二层，规划为商业用途的，主要服务于小区居民。一般来讲，一个社区的商业配套面积控制在总建筑面积3%以内是比较合理的范围。

　　同为住宅底商，根据地段情况的不同，可分为三种类型，这三种底商的投资价值与前景都各不一样：第一种住宅底商与周边繁华的商圈距离很近，如果底商的展示面较好，有一定档次，几乎可融入商圈，这样的住宅底商不仅可服务自身小区居民，也可对外服务，价值就远远超过一般住宅底商；第二种住宅底商是处于新区的底商，相对独立于老商圈。这部分底商的价值与小区的规模、周边居民入住率等息息相关，成正相比。如果新区发展起来，入住率提升，周边形成新的商圈，底商的升值前景还是很可观的，这类底商也可称为“潜力型”住宅底商，固然前景广阔，但同时存在风险，无论自营、出租还是转手出售，所面临的最大问题将是“时间”，因此，投资者在核算回报率时应充分考虑时间因素。第三种底商就比较尴尬，与商圈若即若离，几乎享受不到商圈带来的人流，同时商铺的展示面普通、通透性不是很好，这类底商纯粹只能为社区服务，做一些居民配套服务等，升值潜力不会太高，但商铺大多数投资小，容易出租、转让。

　　其实，投资商铺是一门学问，要考虑的因素非常多，包括商铺价格、投资回报率、投资所需要的时间成本、未来的前景等。目前的市场上，大盘社区因为有多而稳定的住户，商铺的经营胜算相对较高，投资风险相对小一些，其底商率先得到投资者青睐。

　　社区商业也可做出特色

　　通常所说的社区商业更多的是以临街底商的形式出现，因此，它所处的地段及其在整个社区商业中所处的位置十分关键。从整体的市场环境来看，由于商业项目增多，不管购物中心配套商铺还是社区商铺的销售周期，都比以前拉长了。

　　泉州目前多数社区底商都是分割销售的，加上社区底商本身体量不大，很难对其进行统一的规划。社区底商销售后由谁承租，引进哪种业态完全不受开发商控制，而是自然形成再经由市场优胜劣汰。

　　社区商业主要突出生活便利性，业态主要有银行、超市、餐饮、理发等，如今又增加了教育培训、托管之类，这样的业态决定了其租金承受能力不高。当然，与此对应，社区底商与购物街商铺相比，价格也比较低，投资者可以进行综合衡量，从目前来看，年回报率在5%左右就属于不错的水平，未来还可以根据地段和商业氛围考虑商铺本身的增值。

　　关于购物中心和电商冲击下的社区商业出路问题，其实可以参考国内外一线城市的做法，进行类似“邻里中心”的规划，或者考虑引进一些小众型品牌和业态，如书店咖啡吧等，做出特色。

　　总体而言，社区商业可通过主力店带动、主题概念、运营模式等来体现溢价，通过营运模式产生溢价则可以采用售后返租。售后返租的好处是可以在出售后由开发商统一规划招商，把社区商业的氛围做起来，但这个很考验开发商的规划和招商能力。而有些一线开发商除对社区商业进行统一规划外，还以自建自营方式介入，如万科以“第五食堂”为业主提供物美价廉的生活餐食，以万科自有社区连锁品牌“幸福街市”解决社区居民的“菜篮子”问题。总体而言，要较好地实现社区商业的溢价，就必须在前期开始规划，而并非毫无计划地将社区商铺分割销售。

　　统一招商运营为社区商业带来新突破

　　对于传统的社区商业组成，由于店面的分别出售，导致商业组成和业态配比上的“自发性”和“盲目性”，比较典型的如市区丰盛假日城堡等小区，常常出现沙县小吃与精品服装“共舞”、咖啡吧与理发室“齐飞”的“杂乱”局面，不利于整体商圈的提质和拔高。

　　在商家眼里，大而全的一站式商业中心固然重要，但社区商业作为项目配套的一部分，是距离客户群最近、目的性消费最明显的商业形态，其整体的运营品质将关系到楼盘的整体形象和业主的生活便利度等，因此，这也将作为中骏重点拓展的商业领域之一。

　　当前，根据不同的区位条件和地块优势，中骏已经形成四种主力商业产品线，具体为大型城市综合体——中骏世界城、定位为精品生活商业街区的中骏家乐坊、城市综合商贸中心——中骏商城，以及国际顶级家居名品——中骏世家，其中，中骏家乐坊作为公司的全新商业品牌，将在今年下半年着重发力。

　　在商业领域，中骏注重体验感和服务性，对离业主最近的中骏家乐坊就更是如此。目前，已将家乐坊的首站选定在桥南板块的标杆性大盘——中骏·蓝湾半岛，其三排沿街的社区底商将作为统一招商对象，下半年将启动全面招商。

　　在招商选商上，不应盲目追求高端，而是着重引进生活服务、时尚餐饮和精品建材三大品类，从而形成匹配家庭生活和消费的完整业态。

　　由于当前泉州市场上做统一运营的社区底商并不多见，整体市场仍处于“野蛮生长”阶段，中骏推出家乐坊的商业品牌除了有产品线完整性方面的考量，更多的还是基于责任感之上的创新与尝试，希望通过努力为业主提供更多便利与服务，同时也为整体市场的升级贡献力量。