商业发展步步精心每个阶段都要讲求创新运营之道

　　 商业有这么几个阶段，传统的百货阶段，现在大家觉得是一个严冬，有关店的，有的人说因为有了电商，我倒不这么认为，我认为电商的日子也不好过，没有电商的时候，10年前我们的百货日子好过吗？也不一定。这个阶段现在是转型的阶段，传统的百货没有解决自己盈利的问题。90年代大家都做联营，20多个点的扣掉，实际上解决不了我们盈利的问题。也许可能80年代之前，我们经常做一些自营，也许是我们的成功之道。所以百货还很好，会有生命力，开天津、看中国还不给，成熟的市场像日本做的很好，所以我对未来并不悲观。

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大悦城（天津）有限公司副总经理齐奇

　　    说到第二个阶段是购物中心，传统的购物中心，体验式购物中心日子好过吗，大部分也很艰难。零售加餐饮加娱乐，我不觉得有人会越过银河再到大悦城吃饭，显然仅仅有餐饮还不够。传统购物中心之所以日子过的不好，可能有多方面的原因，可能你的定位的偏差，已经造成了你的项目的失败，后期你的经营会很困难。刚才孙总谈到一个组合的概念，我们团队非常认同，既然传统的购物中心大家都在做，面积越来越大，传统的购物中心面临的就是同质化的问题。另外你足够大以后，你有一些冷区的问题，这些怎么解决呢？比较简单，我们的案例，我们跟苹果谈了三四年，今年2月落位了，天津第一家直营店，这不是大悦城的强势，就是组合下的结果。团队需要做的不是苹果引进天津，你要研究苹果需求是什么，显然需要客流，我们团队能不能做到满足它的需求，所以也是和品牌商有一些深度的沟通，我们用一些实际的行动打动他，才能实现我们的组合。

　　    同质化避免不了，就出现了大品牌小购物中心，日子也会很艰难。第三步的思考，就是基于主题街区的体验式购物中心。我们大悦城正在这么做，前面还是要把我们传统的购物中心做好，我们要做人流，做客流，这是甲方要做的事情，所以你的推广很重要。需要知道你的定位客流在哪里，他们喜欢什么，围绕他们的需求不断地满足，然后用新颖的推广形式，把他们吸引到我们的购物中心。到了主题街区我们要解决同质化的问题，既然品牌大家都能引进，这时候我们要做购物中心自己的品牌，比如说骑鹅公社，大家有时候去，你记住骑鹅公社里很多品牌它的名字了吗，我相信没有，因为我也没太记得住，因为我们在做自己的品牌，我们赋予这个街区以故事，有情景化购物的模式。所以不多罗嗦，这个阶段不仅仅是做的是骑鹅，我们在日本调查的时候也受到一些启发，后面我们有时间的话，我再跟大家详细介绍。

　　    我们16万8千平米，今年做到26个亿，2200万人，3个亿的租金，仅仅是解决温饱，几千万的利润，然后也打算上市，怎么办呢，我们的估值50亿，我们还要拿出2.5亿给股东，怎么办？我们解决盈利问题，天津大悦城不可能马上业态升级，我们朝着银河去了，不可能，所以我们还要坚持我们年轻时尚定位，我们不能抛弃我们三年多来积累的会员。

　　    现在准备往第四步发展，我们准备打造一个综合的消费平台。有的人说你们办一些比赛干什么，你们在哗众取宠，我们团队自己很清楚，我们既然有这么多的消费者喜欢大悦城，但是显然这些消费者显然没有把所有钱都放在大悦城，你还有很多其他的消费，我们在用这种形式深入的挖掘，我在做市场调研，我了解你的钱花在哪里。我未来会线上的商城打造这个产品，所以我们还做APP，我们现在已经有几十万的会员，未来几年我们如果有上几百万的会员，大家可以想像我们的品牌今后的发展。我们还做了粮食局，我的平台有了，购物中心里有无限的延展，所以我们如果有了平台以后，我的商城里就可以容纳更多的品牌，更多的商品，来解决我们盈利的问题。

　　    下一步就是从传统购物中心向基于主题街区的体验式购物中心转变，这一步走过去以后，下面再打造几条街区，不仅仅是做一个大的品牌。大悦城是8到35岁的年轻人群定位下的一个细分，喜欢大悦城不是喜欢它的全部，如果一个顾客再喜欢也不可能把16万8平米都做下来，所以如何粘住消费者，就是用这些细分，做主题街区，打造我们不同的客层、年龄、文化的消费者，有他喜欢的产品，这是下一步要做的工作。