利海控股汪传虎：高铁对于南宁商业地产发展是双刃剑

　　自贵广高铁与南广高铁开通以来，广西商业地产迎来了前所未有的发展机遇。5月28日，由中国商业地产第一门户赢商网主办的“中国（广西）商业地产发展论坛暨赢商网·中国商业地产招商大会”首次走进广西地区，以“高铁经济时代把脉广西商业地产崛起之路”为主题，对广西商业地产行业的发展做深度交流与有效探讨。

　　利海控股集团执行董事汪传虎出席会议，并发表“新时代商业地产”的主题演讲，不仅对目前国内商业地产行业的热点问题进行分享，而且也解读了在高铁时代南宁未来商业的发展。

利海控股集团执行董事汪传虎

　　关于新常态对房地产的影响

　　新常态对房地产行业有几方面深远的影响：

　　第一，整个经济的增长方式由原来粗放式的增长向集约化方式转变，包括政府出台的各种各样的政策等，房地产行业原来所谓的先试先行这种粗放模式已经走向了终结。

　　第二，政府主导的城投模式也终结了。国务院在春节期间发布了两个文件，第一个是政府主导的一级开发模式被限制。第二个是以税收和土地出让金减免为招商引资条件这样的招商引资模式受到了限制。

　　第三，大家最近在讲新型城镇化，是一个很热的题目，新型城镇化是相对于几年前的城市化而言，中国到目前为止依然在一个漫长的城市化的过程之中。但是大家知道，改革开放三十年，尤其是前十年、十五年，更多的是强调中心城市的城市化。国家层面强调北上广深，各个省更多的强调省会城市。到今年为止也遇到的很多的弊端，比如说特大型城市交通、能源、资源、环境的制约越来越突出。房价奇高，给百姓的生活造成了很多不便，空间已经受到了很大的限制。同时三四线城市发展滞后，整个区域发展不平衡等等。

　　我认为新型城镇化是中心城市的再城市化和三四线城市的城镇化。所以在特大型城市、省会城市，更多的是产业的优化和升级，棚户区的改造。在三四线城市，在城市的周边，可能会有更多新城的建设。而这种新城的建设是以生活方式、以产业的升级转型作为支撑，比如都市农业、生态旅游、文化、教育、健康等相关的产业。

　　第四，我认为房地产向“产业+地产”转变，未来的房地产一定是建立在产业基础上的房地产。如果未来纯粹谈房地产，发展空间会越来越小，中国一定会从简单的“工业化加房地产化”模式中走出来。

　　第五，房地产的利润空间会趋向于平民化，有人说房地产业未来更多的接近于制造业。

　　关于房地产刺激政策

　　最近国家出台了一个又一个房地产刺激政策。有很多人在欢呼，有很多人说房地产又迎来了一次大的机会，认为房地产会又有巨大的发展空间。我认为大家要理性看待这一次救市或者这一次刺激。其实这一次的刺激手段，从很大程度上讲，已经不次于2009年刺激的力度，但是大家看看效果，并不是很明显。

　　所以我认为，这一次的房地产刺激因素，我认为主要迫于经济下行的阶段性压力，依然需要房地产作为产业的支撑。另外，刺激政策是以去化存量为主，是刺激消费而并不是鼓励增量投资。而去房地产主导化，鼓励产业升级转型也是因素之一。中国经济最终的出路，一定要去房地产，进行产业升级转型。包括最近金融的开放和鼓励双创，大力鼓励创新创业，这都是在寻找去房地产主导化一些路径。这些东西成熟了以后，房地产不可能再成为一个支柱型产业。

　　关于房地产轻资产

　　从万达开始，很多房地产企业都转向轻资产，很时髦。我认为轻资产化，是基于一个时代背景。中国前十年、十五年，实际是资产价格上升最快时期。这个时期没有人来谈做轻资产，一定是重资产。重资产升值最快，所有的企业都是现金流。到今天大家为什么要谈轻资产？我认为基于整个资产价格到了一个平台期，未来的若干年内，快速上升的通道不存在了。这个背景下，如果再重资产，是很难支撑企业的快速发展。

　　另外，房地产快周转模式的中止也是促使房企转向轻资产的一个原因。现在大部分楼盘的去化速度都放慢了很多，这个情况下，银行的开发贷是很难支撑的。

　　关于互联网思维

　　我认为互联网思维的本质是客户思维，就是以客户为导向的思维，今天互联网的技术发展，已经打破了原来传统产业里很多边界，有足够的条件做到，从客户的角度思考整个产业的未来。我认为是先有客户后有产品，是客户思维，不是简单的一个网络。

　　电商对实体店冲击很大，体验式商业似乎是应对电商冲击的一个良策，实际也不是那么简单。电商的发展已经到了第三代、第四代，就是阿里巴巴和京东的模式，在这种情况下，如何真正从客户角度出发，打通线上线下，充分发挥各自的优势，这才是互联网或者说电商和实地店结合的最佳途径。

　　从商场来说，要完成从经营商品到经营服务、经营客户的转变，而不是简单地做体验。另外，在在O2O打通线上线下平台的基础上，对商业地产的模式肯定会形成挑战。谁能够主动的创新，就能够赢得优势。

　　关于创客空间

　　创客空间好像跟商业地产没有关系，我恰恰认为，创客空间和商业地产关系很大。创客有着巨大的空间，不仅仅是WeWorK，产业的升级转型是要德国从4.0工业解决整个的产业升级，中国虽然叫双创，实际上更大程度上是提高创新的积极性，通过资本来驱动创新、创业的模式。我们说的WeWorK更多的是集约化办公，但我认为创客空间的本质是孵化器和产业的协同，这在国内是非常少的，跟国际发达国家还较大的空间

　　未来，城市综合体有部分会向这个方向转型，做高端的孵化器。比如利海控股在北京的中关村E世界，已经从原来的海龙电子市场变成现在的国际化创客体，叫国际金融中心，我们准备在全国的每个省会城市做一到两家。

　　其实，做商业地产是比较有优势的，缺的是资本思维以及对产业的了解，一旦进行结合，我认为对未来的商业地产会有很好的帮助，甚至是巨大的市场空间。

　　关于资本和商业地产

　　我认为商业地产是最离不开资本的。未来商业地产应该定位为产业，既然是产业，一定离不开资本，产业和资本的嫁接才会促进行业真正快速发展。开发、运营三个阶段的金融工具是大不同的，比如开发更多的是PE和股权投资，运营阶段可能是上市。

　　未来，商业地产的资金的主要来源，更多是运营和资产管理，整个金融环境会更加开放，商业地产应该要把握好这个机会。

　　关于高铁对南宁商业地产影响

　　中国经过三十年的改革开放，已经形成了一定的产业发展基础，未来主要是区域发展的再平衡。这里面我认为有两个东西是很好的加速器，一个是互联网，打破了区域和空间的局限；一个是交通和改善和发展，比如说高铁、航空、公路的建设等。

　　不过，我认为高铁是双刃剑，它打破了局限以后，城市要在整个区域里面重新进行定位，如何来做好自己的特色，增加城市的吸引力。发挥自己的优势，才能够真正发挥高铁的优势。比如在商业地产方面，如果南宁的商业和广州雷同，由于高铁方便了，市民可能就不用在南宁消费，而是到广州消费。

　　南宁可以利用环境优势，打造特色的商业，真正利用好高铁，在整个区域发展平衡中，找到自己的定位，把产业、区域发展和城市发展结合起来，才会有更好的空间。

　　我相信，南宁一定会把握好这一机遇，在华南功能区域中，进行重新定位。而不是说，高铁来了，南宁的商业地产就好了，绝不是这样。