雨润地产黯然撤场杭州 远洋成“接盘侠”将加价补仓

　　从“雨润出事，杭州项目即将被撤！”到“城东雨润的地被远洋接手了”，在这个扑朔迷离的楼市，传言与事实的间隔，也不过一个月而已。

　　5月25日，杭州本地楼市论坛中，有网友爆料称，远洋加价2000万接手了雨润在杭州城东的星雨华府项目。

　　随后，观点地产新媒体向交易双方求证消息真伪，远洋杭州相关负责人称，“暂时没有这一方面的消息”，而雨润方面一直未回复。

　　消息越炒越热，杭州业内对事件的关注度随即升温。来自杭州中原、合富、双赢的多位业内人士，均向观点地产新媒体以“消息属实”证明了上述传闻的可靠性。

　　至此，去年刚进驻杭州市区的雨润地产宣布“撤场”，而远洋这一高代价城东补仓之举，却多少包含着一些想法。

　　雨润杭城撤场

　　“买方是远洋，价格4.4亿元，相比原本4.2亿元的成交价高出了2000万左右。”据知情人士透露，其中高出的部分为雨润拿地8个月的财务成本。

　　照此计算，“接盘侠”远洋拿下的该地块的楼面价已从10721元/平方米升至11264元/平方米，每平米差价为543元。

　　2014年9月10日，在杭州主城下半年首次土拍中，江苏地华(雨润旗下地产公司)以4.19亿元竞得江干区彭埠单元R21-10-1地块，折合楼面价10721元/平方米，首次进入杭州市场。

　　出让公告显示，彭埠单元R21-10-1地块位于杭州城东新城花园区块，出让总面积21701平方米，地上建筑面积39061.8平方米，容积率1.8，而花园区块为城东新城规划7大住宅片区中最大片区。

　　拿下该地块后，2015年初，杭州市规划局对杭政储出[2014]年23号雨润项目(案名雨润·星雨华府)设计方案予以公示说明，公示时间2015年4月1日——2015年4月10日。

　　不久后，一则“雨润出事，杭州项目即将被撤！”的消息在杭州房产圈引起震荡，杭州项目的走向引起各方关注。

　　彼时，接近雨润杭州公司的相关消息人士透露，雨润确有将杭州城东项目出手转让的意思，目前正在接触相关买家。

　　雨润的仓促撤场，着实让市场“唏嘘”，究其背后的原因，除了无法佐证的“与董事长祝义才事件有关”外，“水土不服”或也是一大原因。

　　“某种程度上来说，雨润退出杭州市场，也是对此前杭州拿地策略的纠偏。”杭州业内人士严跃对观点地产新媒体指出，较高的楼面价背后是雨润面临的比较大的资金压力。

　　当高楼面价遇到高库存的板块时，雨润的这种撤场似乎也更为合理。对此，浙江中原品牌总监荆海燕在则表示：“雨润的退出与城东板块当前的激烈竞争也有一定的关系”。

　　据今年3月统计数据，杭州主城库存最高的为城东新城板块，在售楼盘20余个，有7302套房源待消化。

　　虽然德信东望、新中宇维萨都已处尾盘阶段，但新盘德信浙旅·东宸、雨润·华府和滨江刚拿的项目紧加起来的总体量近30万平方米，“未来这个区域房产销售将不可避免出现近身肉搏”，城东新城今年又将是艰苦“去库存”的一年。

　　远洋补仓想法

　　虽然雨润仓促出局，但却是“全身而退”，因为理论上说来，雨润征战杭城并未在经济上受到亏损。但是对远洋来说，以2000万的高代价再入城东新城却多少让人有点意外。

　　“远洋心里已经交付，而其在杭州的另几个项目也已开发得差不多。”双赢机构总经理章惠芳对观点地产新媒体称，考虑到远洋在杭州的发展形势，此次接盘目的是补仓。

　　细细考量远洋今年在杭州的项目，除了四个在售项目远洋公馆、远洋大河宸章、远洋大运河商务区及远洋心里外，并没有多余的其他土地储备。

　　在如此“粮荒”年代，毫无疑问，“补仓”已成远洋在杭州的必然之举。“因此，在接下来的2015年，远洋将实行积极的拿地策略，而目标地块将以主城区的宅地为主。”远洋杭州相关负责人年初时曾对观点地产新媒体表示。

　　从这看来，远洋是次接盘雨润项目，恰恰是对上述拿地策略的一大例证。而除以“收购”方式补仓外，3月17日，远洋还通过“招拍挂”摘获了杭州年后首宗宅地。由于仅一家单位参与竞价，远洋以总价4.45亿元拿下丁桥单元R21-15宅地，折合楼面价6088元/平方米。

　　除了位置外，雨润·星雨华府项目的客群定位，也是其能打动远洋的一大“魅力”。在此前拿地现场，雨润地产杭州负责人姚文洲透露，在地块的打造上，该项目将定位为改善型中高端产品。

　　“改善型”产品定位刚好契合了远洋的口味，“远洋接下来的产品将继续以首改、刚需改善型项目为主，且主要还是以住宅开发为主”。

　　据章惠芳介绍，整个城东区块的项目大部分都是“改善型”，一方面是因为当地“拆迁”受益的原住民有较强的资金实力，另一方面，板块内的地铁、高铁等区位优势，也让其成为外来置业者的优先选择。

　　当地块已经拿到手后，我们的关注点也从事件本身转移到了事件的后期走势，即“雨润退出后，远洋能做好么”？

　　“因为在城东板块已经开发了心里这个项目，对这个区域情况比较熟，且已经积累了一定的客户。”杭州业内人士对观点地产新媒体表示，抢占先机是远洋的一大优势。

　　另有人士指出，远洋在杭州的发展态势和其竞争力、营销策略有关系，需要打造出色营销团队和成本控制能力。

　　这样看来，在加价直接抬升了楼面价后，远洋也要在成本控制上下足功夫：“同一区域的竞品很多，若开发过程中不控制成本，那么后续销售节奏可能会放缓下来。”