上海核心商圈超58亿货值待售 商场又走到资本风口

　　银根放松、楼市基本面好转，在上海南京西路、淮海路为主流核心路段的商圈，外资与本土资本又开始上演新故事。

　　21世纪经济报道记者独家获悉，向来不缺租户的818广场正在寻求接盘方，8年前ING基金以接近9亿元人民币拿下这一项目。

　　DTZ戴德梁行中国投资及顾问服务部董事总经理叶建成分析说，近期调控政策的放松，包括“限外”的取消、央行降息等，导致积压多时的投资需求再度被释放。加上商场转型体验式、电商等开始往线下走，一些实体店主意识到电商冲击并非那么可怕，这些都促成了近期商铺成交的回暖，而资金对于上海核心商圈的商业地产一直虎视眈眈。

　　高力国际中国研究部董事谢靖宇指出，外资比如新加坡和欧洲的基金都在关注上海，无论是商业物业的成交量还是交易总额，上海都排在全国第一。

　　据知情人士透露，近期上海南京西路、淮海中路等主要商圈几个大的地标性项目，包括瑞安广场旗下的企业广场，都在与基金洽谈合作，其中企业广场已经进入第二轮“竞标”。

　　线上走向线下体验店

　　投资性资本在上海核心商圈最传统的做法是收购一项物业，对其进行更新改造，持有几年之后获利抛售。

　　资本策略地产有限公司（简称资本策略地产）就是其中一个隐形大鳄。自其2006年进入上海以来，它已先后收购过福海大厦、永新广场、四季坊及新茂大厦等。2006年底，资本策略地产联手雷曼兄弟以4.16亿元买下位于四川北路的著名烂尾楼--福海大厦，资本策略地产占股60%，后增持到100%股权。福海大厦经过改造更新后更名为盛邦国际大厦，后于2011年以11.6亿元卖给新加坡ARA基金。资本策略地产在这个项目的年化收益率达到15%。2014年，ARA基金又将之以15.4亿元出售给新加坡吉宝置业旗下的投资公司。

　　资本策略地产执行主席钟楚义指出，上海商业地产的增长空间比香港大，存在不错的投资机会。以香港为例，中环等区域的高端写字楼日租金为100港元/平方米，上海写字楼租金尚不及香港1/3，随着不少金融机构进驻，上海的高端写字楼价格有较大上浮空间。

　　顺应互联网发展，商户搭建O2O平台的需求，上海核心商圈商业地产投资的新故事出现了——线上品牌线下开店。

　　网络服饰零售品牌梦芭莎，要在南京西路818广场开实体店的消息已经在上海业内流传许久。据了解，梦芭莎进驻818商场的租金大约为30多元/平方米/天。据戴德梁行研究部数据显示，南京西路商圈租金平均为63.3元/平方米/天。

　　“消费者对实体消费的留恋长年养成习惯，一时难以改变，实体店和网店两种业态一定是胶着并存。”叶建成说。体验式购物对于商场经营的必要性，梦芭莎进驻818广场就是一个典型的案例。

　　叶建成指出，处于上海核心商圈的shopping mall，纵使硬件上缺点多，但由于拥有地段和人流等先天因素，近年来线上做得较好的大品牌旗舰店和体验店纷纷选择在这些路段落地，旧商场又走到资本的风口。他认为，外资会继续进入房产投资，且倾向与本土合作投资金额较大的标的。

　　核心商圈超58亿货值待售

　　正如钟楚义所言，资本在静候上海核心商圈的收购机会。钟的判断依据有二：上海的商用物业价格仅相当于全世界发达城市的1/3-1/4；中国险资对固定资产有投资需求，但目前进入房地产的细则还没有正式推出，未来增长可期。

　　例如淮海中路的新茂大厦（地上写字楼面积3.3970万平方米），2006年正式交付时的业主是Macquarie Global，同年该物业以人民币4.4028 万元/平方米卖给SEB Fund；2010年SEB Fund又以人民币5.45万元/平方米卖给资本策略地产与华人置业联合体。最新信息显示，新茂大厦又处于转手阶段，售价已经翻番，以目前该商圈写字楼销售均价10万元/平方米计算，总价接近34亿元。

　　加上南京西路818广场，以2万平方米可租赁面积来算，市值起码有24亿元，那么最近上海核心商圈就有超过58亿元货值待售。

　　上海核心商圈从去年开始进入转折期，很多店主因为租金昂贵而不得不选择退出，或去二三线城市发展。据谢靖宇介绍，淮海中路的香港广场，调整后以餐饮为主，占比47%-50%左右，空置率为8%，租金下调了40%左右。整体而言，淮海中路商圈调整趋向年轻化、时尚化路线，租金平均降低了3％。

　　位于南京西路商圈的四季坊也正在调整改建成大面积商铺。综合中介代理机构数据，四季坊今年第一季度空置率已经超过30%，首层底商租金环比下调5%。

　　一些投资者对21世纪经济报道表示，商场空置率上升、租金下调，未必是进入的最好时机，如果供应量少，业主不一定会降价卖。谢靖宇称，今年大型商场价值比较坚挺，相对而言写字楼的出售时机有3-6个月微调期，今年整体价格也会与去年持平。