长和系世纪重组三部曲：长实重组、并购方案、分拆上市

　　长实地产6月3日正式以介绍形式在香港交易所主板挂牌，这标志着李嘉诚旗下的长和系世纪重组三部曲完美谢幕。从1月9日，李嘉诚宣布重组长实集团及和黄集团的业务，只短短五个月，就走完了“长实重组“、“并购方案”、“分拆上市”三个步骤，完成了如此规模庞大的架构重组。而伴随着长实地产挂牌，一个4201亿港元的地产帝国横空出世。

　　历经短短五个月，李嘉诚旗下的长和系世纪重组三部曲完美谢幕。

　　长实地产（简称“长地”）6月3日正式以介绍形式在香港交易所主板挂牌，竞价开报70港元/股，收盘报74.1港元／股， 成交约8750万股，成交金额达64.43亿港元。

　　集团主席李嘉诚3日表示；“对分拆长实地产首日挂牌感到开心，这意味着集团重组计划已完成99%，只要对股东有利都会去做，而集团以后仍有很多计划。”

　　1月9日，长实及和黄宣布重组长实集团及和黄集团的业务，并创立两间新的上市公司，分别为长和及长地，前者会接手两个集团所有非房地产业务，而后者则合并两个集团的房地产业务。如此规模庞大的架构重组，主要通过“长实重组“、”并购方案”、“分拆上市”三个步骤完成。

　　重组完成以后，长和系资产的股权架构将由原来的三层缩减为两层。资料显示，李氏家族信托将成为长地的直接控股股东，持股比例为26.66%，而李嘉诚及长子李泽钜则持有约3.49%股份，这意味着李氏家族信托及家族成员将共持有长地约30.15%的实际权益。

　　根据长地6月2日在港交所提交的公告显示，李嘉诚将担任长地的主席，其子李泽钜则担任副主席及董事总经理，这亦被外界解读为李嘉诚为将来长和系交棒给李泽钜进行铺垫。

　　“未来（我）只会增持集团股票，不会减持。即使日后退休，仍会担任集团首席顾问，但会主力处理基金会的工作。”李嘉诚透露。

　　4201亿港元地产帝国出世

　　重组完成后，长地将成为拥有物业资产总值高达4201亿港元的地产帝国，在香港房地产市场占比达9.4%。

　　根据交易所披露文件显示，长地集团旗下共有四大业务板块，分别为发展物业、投资物业、酒店及服务套房、于上市房地产投资信托的权益。

　　李嘉诚指出：“集团业务遍及52个国家及地区，其中地产业务主要在香港，未来也会保持这种状况。”

　　截至今年2月28日，长地旗下的物业组合经物业估值师评估总价值约4201亿港元。其中，香港物业组合估值约2690亿港元，占比高达64%、内地达1380亿港元，占比32.9%、海外约130亿港元，占比3.1%。按照资产类别划分，其组合中55%为发展物业，价值约2310亿港元，29%为投资物业，价值达1233亿港元、酒店及服务套房约661亿元，占比为16%。

　　目前，长地旗下的物业组合遍布全球，包括香港、中国、新加坡、英国及巴哈马群岛。其中，在内地21个城市拥有业务，物业面积共计1970万平方米。

　　根据上市文件显示，截至去年12月31日，长地旗下经合并的房地产业务组合包括共约160万平方米的租赁物业，约1580万平方米的开发土地储备，其中约1450万平方米位于中国内地，以及超过1.46万间酒店客房中拥有应占权益，并管理位于香港和内地共2100万平方米的物业。此外，长地还拥有账面净值约11亿港元的农地。

　　同时，从业务贡献来看，去年香港市场的贡献高达77%，利润总额达146亿港元，利润率为47.2%；内地市场的利润总额达37亿港元，贡献占比19%，利润率为27.9%；海外市场中，新加坡表现抢眼，利润额达8亿港元，贡献占比4%，利润率达到34.4%。

　　作为一家资产数千亿的地产帝国，截至去年年底，其净负债额为394亿港元，净负债比仅为13.5%，符合李嘉诚一贯的“审慎财务管理”的方针。

　　李嘉诚称，目前香港楼价很难跌，并呼吁市民不要炒楼，如果分期付款买楼自住，在可负担的情况下可以随时入市，“当下香港建筑和人工成本一直上升，建筑费升幅离谱，与美国和加拿大相比，虽然当地人工高于香港，但香港以每英寸计的建筑费，几乎是美国和加拿大的一倍。”

　　此外，他坦言，近期零售业务表现较差，但旗下香港零售店不足700间，全球总数达1.2万间。他指出：“并非所有集团旗下的业务都可在香港经营，包括能源、基建和铁路业务等，而全球电讯业投资及规模，相当于香港电讯业务的几十至几百倍。”

　　纳入港股通

　　港交所于6月2日宣布，长地自3日起成为恒生综合大型股指数成分股，因此符合沪港通的港股通股票资格规定。根据按恒指公司6月2日公布的资料显示，长实地产在恒指最新的占比约1.37%，而长和（00001.HK）在恒指占比3.6%，整体长和系于恒指占比约4.97%。

　　持有长地的内地投资者可于2015年6月3日起卖出该股票，由于上海交易所下一次港股通股票名单定期调整日期为6月8日，上交所将于该日起接受长实的买盘。

　　市场消息人士向21世纪经济报道记者透露，机构投资者6月2日在场外暗盘市场，以每股61－65港元买入，贴近长和早前披露的长地每股资产净值（NAV）67.18港元，而每股应占物业总估值则为98.64港元。

　　李泽钜此前曾透露，公司对物业估值一贯“超级保守”，长和旗下很多酒店、服务式住宅，都是以成本价入帐，多年来扣除折旧成本后，目前入帐价值仅为每英寸几百港元。

　　德意志银行首次给予长实地产投资评级，评级为“买入”，12个月目标价为88港元，较该行预测的每股资产净值103.5港元折让15%，折让幅度与重组前长实的历史水平相仿，并预期股息率将达4%，2015年预测市盈率约为21倍。

　　该行分析师指出，重组完成之后，长实地产一跃成为香港最大的纯地产股，营运规模提升，而业务在地域上及资产类别上的灵活性也较大。

　　“长地部分商业资产仅以账面值计入，参考价较长和早前披露的长地每股资产净值有超过30%的折让，而香港其他上市房地产商的平均折让比例约为35%。”某外资行地产分析师向记者表示。

　　同时，上述分析师表示，由于长地在上市时，已自动成为恒指成分股及地产分类股份，属于蓝筹股，被动基金都要买入长地，所以股价相对每股资产资产净值的折让将会继续收窄。