西安商业地产“方兴未艾” 地铁助推商业快速发展

　　过去十年，中国商业地产开发总量达到了5亿平方米，而购物中心作为主要商业内容，也经历了标准化及快速发展的“黄金十年”。西安5000多家房地产企业每年开发的商业地产大概是450万平方米，目前总的商业地产面积在1000万平方米。

　　电商的冲击造成了实体商业的颓势？ 

　　2012年12月，在CCTV经济年度人物颁奖盛典上，阿里巴巴马云与万达集团王健林就“电商能否取代传统的店铺经营”展开辩论。席间，两人打赌，到2020年，如果电商在中国零售市场份额超过50%，王健林将给马云一亿元人民币，反之，马云输给王健林一个亿。虽然事后王健林曾在不同场合解释这次豪赌更多的是为了帮盛典夺人眼球，但还是看到电商和实体商业针尖麦芒般的对碰的时代缩影。 

　　电商的兴起被很多人认为是造成实体商业的颓势的主因，然而网络零售市场交易占比还不足10%。就如网络、电视的出现不可能让报纸消亡一样，实体商业的关键问题也不来在外界，而是传统模式过量同质化，以及无法满足时下消费需要。 

　　在2015年6月5日由陕西省房地产研究会主办的“商业地产发展的机遇与挑战”主题沙龙上，陕西省商业联合会——商业地产专业委员会秘书长刘雪对此发表的主旨演讲解释了这个问题。 

　　“从整体来看，凡是紧跟当地经济发展状态，适合当地经济发展的特点和人销习惯的业态才有出路。”刘雪提到去年10月份在地产圈引起关注的有两件事来印证了他的观点：一个是赛格的购物中心和金鹰国际，位置相差不到50米，一个成功，一个黯然退出;第二件事情是华南城。在省政府协调安排下，每年丝博会放在了华南城。给体量1750万平方米的华南城稍微有些带动和推动。 

　　“说得比较残酷一点，未来5年，西安的百货商业至少50%要死亡，未来的实体店将有50%要关门，从2013年到现在的情况来看，形势极其严峻。”同时西安赛格集团董事长刘耀文先生认为：实体店面临着网络的压力，是不争的事实，但实际上受到冲击最大的是百货。未来不仅仅是网络经营的时代，更是体验经济的时代，无论网络还是实体店，所有的网络都必须让客户体验。从全世界的数据来看，电商发展10%—15%就达到一个瓶颈，如果再不跟所有的实体联系起来，电商也很难活，所以未来一定是实体和网络的融合。 

　　而根据戴德梁行提供的数据，一季度传统百货及购物中心也在纷纷加速业态调整，增加餐饮业态的比例。表叔茶餐厅、北京义和雅苑进驻王府井百货，王品台塑牛排在曲江金地广场开张营业。赛格国际购物中心也引进57度湘、西提厚牛排等时尚餐饮。同期，国际一线品牌也纷纷入驻西安抢占商机，其中JimmyChoo及MichealKors的西安地区首家门店均落户珠江时代广场。 

　　“小寨赛格用了将近20个亿买顾客的体验” 

　　“未来5—10年，西安的商业中心一定是在小寨。小寨商圈是中国客流量最大的十大商圈”，西安赛格集团董事长刘耀文提到，“钟楼商圈将失去第一商圈的位置，高新的商业只是一个区域型的配套，包括地理位置，所以高新有可能成为第二第三商圈，不会形成第一商圈。而曲江是国家定位的文化产业，由于区位的原因，旅游文化作为优势，作为商业中心，它不具备商业优势，也不具备区位优势。小寨会成为西安的第一商圈，这只是个时间问题。我们投资的不是现在，而是未来”。有数据显示，全世界肯德基销量最大、单日客流量最大的地方在小寨。小寨有它天然的区位优势，未来两条地铁线交回，客流量50—70万，有可能会超过100万。 

　　小寨赛格的成功其实超出了业界的预期，在这个连高陵香辣土豆片夹馍这种最普通的小吃都排长队的购物中心，正越来越被西安主流大众消费者当做替代钟楼商圈的首选之地。在此次陕西省房地产研究会主办的“商业地产发展的机遇与挑战”主题沙龙上，西安赛格集团董事长刘耀文提到了他们团队做赛格的理念。 

　　“如果你定位太高端，将没有市场。根据经验来看，吸引国际一线品牌入驻至少需要三年时间。三年之内能不能活下来，这是对商业项目最大的考验。”虽然小寨赛格占据最好的位置，但是由于面积太大，刘耀文和他的团队也是在定位上小心谨慎，根据实际情况，先让项目活下来，没有染指高端，但是这里建立的亚洲最长的扶梯，冰蓄冷的空调也让人耳目一新。 

　　由此笔者想到，万达广场兴旺的重要原因是定位准确。万达广场的定位是年轻、时尚、流行，客户群主要是15~35岁的年轻人，商户以快时尚品牌和大众餐饮、文化娱乐类品牌为主。高端不是万达广场的主要原因。 

　　要想让顾客来，必须有停车位，这一点也是颜明当时做东二环立丰国际时稍显遗憾的一个环节。小寨赛格借鉴了国外购物中心的先进经验。“我们到国外一看，欧洲的购物中心一、二层是商场，三、四、五、六层是停车场。或者盖一栋楼做商场，旁边盖一栋楼是停车场。” 

　　根据刘耀文披露的数据，小寨赛格商场一层留出6000平方米做停车场，也就意味着每层楼要少6000平方米的商业。在小寨地段一平方米2万多，赛格汽车盘道10层，最后一算20个亿没了，这是房地产商绝对不敢干的事。“其实赛格用了将近20个亿买顾客的体验，所以从房地产开发这个角度来讲，这个项目是不可复制的。”刘耀文说到。 

　　定位是关键 

　　北京侨福芳草地与上海的K11叫好又叫座，为“体验式商业”赚足了的眼球，似乎已经成为了行业典范，但是具体复制到其他项目的可行性，是有待商榷的。“很多甲方会说我很喜欢上海的K11，北京的芳草地，但是这些案例研究对西安本地70%的开发商来说都是没有意义的，因为西安到目前为止，已经开出的项目没有一个是国际范儿的。”仲量联行西安公司战略顾问部董事何乐晔的团队曾经做过K11的装修测算，该项目最低的区间在8000块钱，高区大概12000块钱左右。“这个是什么概念?它把一个购物中心当作一个五星级酒店来装修。但是一般情况下，购物中心内装成本最低是1200元/m2，最贵的在2000—3000元左右。”基于此，何乐晔一般建议他的客户不要想做成K11的样子，而且这种项目也不是能够用正常的投入产出分析的。 

　　今年5月，金辉地产在西安的一号商业作品——西安金辉国际广场亮相，其中悠熙地购物中心作为该项目核心部分拟为高新区小资白领及周边高端醇熟社区提供主题化、多元化、综合化品质生活，在西安来说是小而美型购物中心。悠熙地购物中心剑走偏锋的定位专而精，是在此同质化的市场中做出尝试。 

　　盛龙广场的总经理江斌也认为商业地产的定位非常重要，特别是对购物中心综合体，“定位就意味着着服务人群的基本属性，依据属性才能进行品牌的选择”。如选址于大商新玛特旧址的宜爱欢乐城，主打儿童体验，有意规避了之前新玛特和对面万达、民生高度同质的定位缺陷，不失为一种好的选址。 

　　西安地铁拉动了沿线商业的快速发展 

　　近日，西安地铁三号线广泰门至港务区车辆段实现长轨贯通（含试车线），自鱼化寨开往港务区的地铁三号线将是继地铁2号线、1号线后第三条开通的地铁线路。按照2005年西安市城市快速轨道线网规划，西安市近期建设6条地铁线路，通车总里程将达到200公里。 

　　随着城镇化的不断迈进，城市版图扩大人口增多，城市对地铁将越来越为倚重，它承载的充足客流将对地铁商业有着极大的促进作用,而客流量是商业发展的先决条件,世界上诸多知名商圈均有地铁的强力支撑：东京银座是东京最繁华的商业中心，三条地铁线经过银座，为其提供了30万人/天的客流量；香榭丽大街周边共有7条地铁线，每五分钟便有地铁站，这为该商街提供了大量的客源；另据统计，进出曼哈顿中央商务区的客流中，乘地铁到达的为82.5%。 

　　根据戴德梁行提供的资料，地铁商业大致分为三类：点式商业，多为站厅内商业，即在地铁站厅的过道、出入口等公共空间设置的商业零售点；条式商业，多为地铁地下商业街，通常在地铁的通道内，引入零售商铺或店面，以街道形式串联，打造地下通道商业；立体商业，指的是与地铁接驳的上盖商业，通常是经营品类比较丰富的百货、购物中心或大型卖场，规模相对较大，包括多个楼层的境遇空间，一般地下一层或二层直通地铁。 

　　与地铁接驳的上盖物业通过地铁口和地上商业实现有机结合，依靠地铁口的交通便利性，带来巨大客流，形成一个辐射力很强的购物中心。西安MOMOPARK，是由西安地铁置业开发的“地铁上盖物业mall”，定位为一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、居住为一体的“一站式生活中心”，该项目位于三号地铁吉祥村站上盖，占地3.9万平方米，建筑面积30万平方米，地铁将为MOMOPARK带来便利的交通条件和充足的人流。另外，号称是西安首个地铁上盖独栋商业体的——裕能·左右里，其入口与地铁1号线、8号线万寿路站入口无缝衔接，也将受益于强大的地铁客流。 

　　较之其他区域的商业物业，地铁沿线的商业物业有更大的升值空间，地铁2号线贯穿的城北商圈、钟楼商圈和小寨商圈，较之南二环、曲江商圈，租金上涨幅度更快。地铁促进了西安市物业市场的发展，西安地铁反之也将拉动沿线物业的快速发展，当前西安有诸多在建的综合体项目，且分布多集中在1号地铁线与2号地铁线两侧，地铁商业运营商也将越来越为成熟，他们会结合持续增长的市场需求，对地铁商业进行不断的改善和升级。