万达众筹的实质：转型轻资产 继续扩大商业广场王国

　　听到万达将要推出众筹产品的消息，一点都不稀奇。互联网金融所展示的前景，在BAT和京东等巨头陆续加入后，显示了更诱人的空间。

　　所谓靠山吃山，靠水吃水，巨头们都站在固有资源优势上起跳互联网金融——京东和阿里背靠庞大的用户流量，用京东白条和芝麻信用派发付费额度，腾讯则倚靠QQ和微信玩起了微粒贷。

　　万达的加入顺理成章。去年，有16亿人光顾了万达广场、酒店和度假村，今年这个数字可能会超过20亿。这种巨大的实体流量资源和品牌号召力怎么能白放在一边？

　　这次，万达拿来了看好的租赁物业。这是一个叫“稳赢1号”的众筹产品，投资起点1000元，募集资金全部投资于2015年新开工且在2016年开业的只租不售的国内城市商业广场项目，期限为7年，预期年化收益12%以上。

　　这个产品的实质是，万达要继续扩大商业广场王国，但开发买地建设都需要巨额资金，去银行贷款利息高，关键太占用资金，于是就以未来租赁物业的收益作担保，向公众筹集前期的建设资金。这也是去年万达提出轻资产发展思路以来的重要尝试之一。

　　从目前已有的互联网众筹产品来看，最大问题之一是投资人的资金不能回收。在这一点上，万达拍胸脯说，我保本保息。这基本还是可信的，毕竟万达多年来创造了商铺出租率、租金收缴率超过99%的世界行业纪录。

　　这个产品的特点是，7年内投资者每年可以拿到6%的利息，但另外6%则要等到最后的命运：要么这个产品能以REITs形式上市，要么等待万达回购或第三方收购，中间若有高溢价，那就赚了。

　　也就是说，投资者押上7年资金，未来年最低收益率是12%，其他都是不确定的。

　　实际上，不管未来以何种形式退出，都会以物业价值高低为估值标准，也就是租金收益。不过，在这方面，万达一直都没有太大的底气。

　　尽管万达物业出租率和收租率很高，但回报率一直很低。在2013年，万达商业地产公司收入1456.2亿元，其中的公寓、商铺、写字楼业务收入1262.5亿元，租金收入只有85.6亿元，仅占总收入的5.87%。到2014年，这个比例还是不到10%。这样的经营水平低于香港新鸿基和九龙仓，但万达的经营面积却是人家的好多倍。

　　需要注意的是，这之前万达共开发了110个城市的159个万达广场，其中有155个坐落于一二线城市中心和新开发地区的中心地区，也就是说全国的好地方都已经占完了，如此这般才取得差强人意的业绩；而此次众筹投资标的是2015年投资2016年开业的项目，这些地方大都位于三四线城市，零售交易体量有限却竞争激烈，租金收益又如何来保证呢？

　　大概，万达会说我的业态丰富，管理先进，商家大牌，会把人全都吸引到这里来。但是一个很重要的问题是，目前所有一线房企在各地开发的广场型购物中心同质化越来越明显，你有的别家也没落下多少。最后问题仍然归结到了购买力上，而三四线城市居民的收入一直偏低。

　　 就算是最后火了，但一般而言，商业项目大都有3—5年的市场培育期，这段时间大都处于亏损阶段。如果按照7年持有期算，投资者前几年每年只能拿到6%的利息，等到后两年开始真正有租金收益的时候，也该退出了，而退出时还面临诸多资产股权换算的不确定性。

　　其中最重要的环节是，目前在众筹监管方面，我们还处于空白期，而对投后信息透明化和设置第三方资金监管等规制的缺位，都会让投资者明显处于弱势地位。

　　目前，市面上到处都是年化收益达到10%以上的互联网金融产品，有的风险并不大，如此和万达众筹产品一比，后者更像是一款调足了胃口的数字游戏。

　　众筹，是在O2O成为一枚弃子后，万达选择的一个另一方向性突破，与其说是玩互联网+，倒不如说是画一张大饼实在。