欧阳捷：向三四线城市扩张 2017年开业15座吾悦广场

　　（赢商网江苏站报道）6月12日，第6届商业推动地产论坛华东峰会暨赢商网·中国商业地产招商大会在上海大宁福朋喜来登酒店隆重举行，现场数百名商业地产名流齐集一堂，分享行业潮流思想。新城控股高管欧阳捷先生作为商业地产开发商代表，发表主题演讲，以常州吾悦广场为例，大胆提出，商业地产开发商要主动走向三四线城市的观点。

　　欧阳捷先生认为，从全国商业地产局面来看，饱和过剩不可否然，但这种饱和和过剩在各个城市之间出现明显的分化。

　　三四线购物中心潜力何在？

　　新城控股欧阳捷首先以一系列数据分析表明，三四线城市对比一二线城市来说，人口增长相对稳定，商业需求也在持续增长中。据统计，全国52个三线城市中，27个城市人口稳步增长增长，中小城市已经出现了人口回流现象。

　　 另一方面，在三四线城市居民消费增长率明显高于一线城市，像南京、苏州等二线城市居民增长率明显低于徐州、淮安。因此我们看到三四线城市具有很大的市场空间。

　　据一家名为品牌密码的机构分析，三四线城市女性消费市场占主导地位。品牌忠诚度虽然低于一二线城市，但是品牌购买意向增长很快。另外三四线网购速度远远高于一二线城市。

　　加上三四线城市更加不吝啬对子女的各类花费，另外冲动性消费也高于一二线城市等。种种迹象表明，三四线城市购物中心是缺少的。

　　虽然，典型的三四线城市购物中心平均数量超过21家。但购物中心人均面积低于0.4平方米，但这仅是典型的三四线城市，还有大量的三四线城市其实还没有纳入我们的统计口径，换句话说这些城市的购物中心相对很少。

　　三四线城市能不能去？

　　三四线发展前景看似美好，但现实是勇于摸石头过河的商业地产开发商少之又少，更多的集团仍在纠结和关心三四线城市能不能去这个问题？

　　新城控股集团欧阳捷先生举例常州吾悦广场，分析常州的区别环境、经济发展驱使，以及如何在不同板块区域分化中寻找机会。

　　常州城南地区人口40万人，常州吾悦广场体量可租用面积大概12万方，目前开业超过95%。并且，常州吾悦广场定位全业态家庭娱乐购物中心。

　　项目的定位堪比购物中心的灵魂，新城控股前期做了一系列的考察分析，才得出家庭式、群体式购物消费应是常州吾悦广场的主导定位。

　　 另外在业态布局上遵照布局分配的原则。一楼为悦时尚主题，囊括全球时尚巨头，引进快时尚品牌，并采取去百货化模式。二楼为青春时尚，三楼为潮流搭配，四楼以餐饮为主，五楼为生活空间部分。

　　开业后，常州吾悦广场得到的数据是，年轻客群占比70%-80%。女性消费者占据60-70%，而老顾客占比95%以上。休闲时间占到了59%，就是说在晚上、周末和节假日占比趋势是比较高的。体验的时间占到了90%，因此体验在这里面得到了充分的诠释。

　　再通过购物中心后期运营，我们引导的客户群在区域范围逐步扩大。自驾占比提升11个百分点，而公交占比也提升了9个百分点，将来周边人群占比反而有所下降，这说明常州吾悦广场辐射的区域范围在逐步扩大。

　   最后我们的结果发现，来消费的人群符合了全业态家庭娱乐购物中心的定位。

　   现在，常州新城吾悦广场开业至今客流量增长20%以上，车流量增长了5%以上，营销额增长了26%以上。

　　通过三周年的店庆，促销活动和策划活动等等，使得我们的客流量、人流都产生了非常大的提升。包括孩子王，其在全国的排名位居第二。

　　未来：第四代吾悦将持续进入三四线城市 抓住儿童产业

　　最后，新城控股欧阳捷表露新城控股未来的拓展战略。一二线仍为新城控股集团发展的主战场，并将继续深耕三四线城市购物中心的开发。全国版图将形成北到长春，西到成都，南到海口的局面。其中在三四线城市内，战略布局已经到了第四代吾悦广场，并且是以标准化的模式规划，不再设置百货。

　　开发建设延续标准化模式，基本上一个吾悦广场开发周期是22-24个月（2年时间）。另外新城将推出自营的儿童主力店多奇妙，面积达到4000平方米。新城控股对儿童产业的发展极为重视，此次儿童主力店多奇妙的推出被置于极高的期待值，并希望未来多奇妙品牌与大家有更深度的合作。

　　目前，新城控股集团每年扩张速度达到10幅以上新地块，至2017年将会超过过15-20个吾悦广场会开业，在建25个吾悦广场，最终打入商业地产第一梯队。

　　欧阳捷再次表明新城控股的愿景是传播幸福，成就梦想，希望通过新城的努力让城市变得更加美好。新城也在努力用自己的企业文化来推动整个新城吾悦广场全国的落地，也希望能够跟所有的供应商携程战略合作伙伴一起推动商业地产发展。