第一步：精准把握项目定位

　　1、类型定位

　　根据贵州凯里世纪城所具备的条件，可定位为 “邻里购物中心”。

　　2、档次定位

　　项目建设初期定位于“中档偏高”，未来可根据市场逐渐调高，既可规避市场不成熟的风险，也可保留未来向上调整的空间，还可满足项目形象及功能的需求。

　　3、客群定位

　　4、形象定位

　　体现现代消费的购物中心化趋势/满足消费客群对品质格调生活需求/展现区域标杆商业场所：

　　5、业态定位

　　综合消费者调研结论，结合市场实际情况，我们判断各类型人群需求业态如下：

　　6、物业组合

　　第二步：选取可比案例，分析竞争项目租金

　　1、贵州恒远意通百货

　　贵州恒远意通百货综合分析：

　　1）商场统一管理、统一收银，专柜面积20-80平方米不等；商场整体生意一般，但物业商铺生意好，商铺租金较高，配套项目一般。

　　2）优势：置处于商业中心区，人流大、消费高。

　　3）劣势：商场品牌档次低、面积小、购物环境商场布局一般，无配套项目吸引顾客。　 

　　2、贵州恒诚百货服装批发城

　　楼层介绍

　　恒诚百货服装批发城共两层：一楼面积6310平方米于2012年3月份正式营业，负一楼目前还没有营业在招商筹备中

　　恒诚百货服装批发城综合分析：

　　1）恒诚百货服装批发城一楼目前以独立商铺独立经营为主，无品牌要求，商铺面积在20-60平方米左右，商铺入驻率达98%以上，但开业率只有90%左右。商场经营状况差，无配套项目。

　　2）优势：主干道旁、周边专业市场多人流大、商铺入驻率高。

　　3）劣势：无主力店和配套项目、虽然提供统一物业服务但无统一的规范管理和品牌要求。　　 

　　3、北京华联

　　北京华联综合分析：

　　1）北京华联整体经营状况良好。物业配套项目较丰富：贵阳银行、华创证劵、纵横大酒店、西柚西餐厅、80印象主题餐厅、红晨饼店、起点婚纱、东方丽美容等。

　　2）优势：地理位置好，超市品牌经营，物业配套项目好。

　　3）劣势：无广场，超市、百货经营面积小无法形成核心商业区。　 

　　竞争项目分析小结：

　　1） 恒诚百货服装批发城、恒远意通百货主要以传统单一的百货模式经营；北京华联以超市为主，物业租赁为辅（提升商业配套服务）的商业模式。

　　2） 本项目以综合业态餐饮、娱乐、百货、超市等统一经营管理模式，异于凯里市现有商业模式。　 

　　第三步：“量身定制“租金评估与收益测算体系

　　1、建立工作模型

　　综合运用购物中心租金评估体系，结合贵州凯里世纪城项目自身特点，量身定制项目租金评估和和运营收益体系。

　　2、基准租金定价及修正

　　定价影响因素

　　因素权重分析

　　结合市场需求及商业经验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质如下表：

　　参考项目选定

　　加权分析（新开业项目）

　　依据“市场比较”原理，对可比相关项目的租金经过修正，加权后得出：

　　加权分析（成熟项目）

　　3、商铺租金定价及修正

　　通过引入业态系数和楼层系数，推导各业态租金：

　　项目开业当年各楼层业态租金情况（单位：元/㎡/月）

　　4、租金评估与运营收益测算

 

 

银泰（专题阅读）商管副总裁对购物中心培育期营运管理经验谈，分以下5个方面的管理。　

　

购物中心培育期6大营运管理绝招

　　 

　　1、开业评估及品质管理

　　a.项目开业半个月内，由营运部对开业运营情况进行总结和评估（包括：经营数据、客流分析、商户配合、企划活动等）；

　　 

　　b.按照营运管控要求及品质管理的要求，检查营运管理过程中存在的问题，完善各类流程，提出合理的建议。　　 

　　2、营运信息管理

　　a.营运信息管理包括：营运基础信息、营运状况信息和品牌资源信息，各地项目公司营运部按照集团营运中心标准模板格式制作填报各类营运信息数据报表；　 

　　b.基础信息包括：购物中心主力店及非主力店租赁台账及联系台账、购物中心多种经营收入台账及广告位收入台账；　 

　　c.营运状况信息包括：购物中心主力店及非主力店经营数据的收集，形成营运信息日报表、经营业绩月报表、月经营状况分析报表、重大节假日业绩对比经营分析报告；　　 

　　d.品牌资源信息：每月收集目标品牌及新品牌资源并进行整合，为日后品牌库的扩充及汰换做好准备。

　　3、市场调研管理

　　a.市场调研包括：对同行业竞争对手调研，其内容为商圈调研、品牌组合与分布、重大节假日企划活动状况、租金费用调研等；　　 

　　b.消费者调研内容为：消费者购物习惯、行为特征及模式、消费者需求、满意度等；　　 

　　c.商户调研内容为：营运管理人员的满意度、购物中心的环境与保洁、工程和物业的服务、营销企划活动的效果等。　 

　　4、业态调整及品牌调整管理

　　a.开业半年内需对购物中心的经营状况与整体市场调研、消费者调研一同进行分析，并对当前的定位、业态规划、品牌组合进行评估形成报告至营运中心；　　 

　　b.关注商户经营状况，杜绝出现欠租、欠费的情况，对经营困难或需重大调整的情况，形成专项报告至集团营运中心；　　 

　　c.严格控制非主力店的空铺率，并将空铺及招商情况上报集团营运中心；　　 

　　d.经营过程中品牌调整，新签署合同期限不得超过原合同期限，原则上不设免租期；

　　5、经营规范及环境管理

　　a.巡场管理：建立巡场制度并形成记录，跟踪处理、备案；

　 

　　b.营运标准与规范的管理：标准的营业时间，严格统一的开、闭店管理。

　　包括：员工进场、开、闭店的准备及迎送宾、闭店管理的程序，商户晨会管理；购物中心与店内广播管理，美陈、橱窗、店招管理，物价标识管理，总服务台管理，商户出入货管理，特种行业资质的管理包括餐饮、药品、烟酒、珠宝、化妆品等；　 

　　c.环境管理：照明管理，导向标识的管理，景观绿植的管理，公共区域保洁的管理等。　 

　　6、商户营业员的管理

　　a.营业员录用的规定：仪容仪表、行为规范、商业知识、健康状况等；　　 

　　b.对营业员培训的规定：岗前培训及考核，培训内容：购物中心介绍、商户手册、营业员手册、营运管理标准及要求、消防安全知识等；　 

　　c.定期进行“优秀营业员”及“优秀商户”的评选并进行表彰。

　　

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