社区型购物中心如何解决“最后一公里”难题？

　　一、动线：内外连动，合理导入“最后一公里”客流

　　1、外部动线

　　外部入口、动线：方洲邻里中心主入口位于方洲路和津梁街；另四条为支马路，围绕穿过整个项目；停车场以西北口为入口，东口为出口。

　　简洁、功能齐全的停车场

　　方洲邻里中心三栋建筑相互独立，其中所夹区域形成步行街，呈一字型可通往三栋建筑；项目二层设计连廊，动线清晰，连接三栋建筑。

　　2、内部动线

　　内部水平动线：一个中庭，动线清晰。

　　整体动线设计十分清晰，整体为一字型动线，二、三层局部为长方形；

　　死角处设置主力店或者电梯；

　　主动线宽：3.5-6.0m，次动线宽2.0-3.5m。

　　内部垂直动线：保持购物中心内部畅通、外部的连接。

　　方洲邻里中心内部动线里，中庭有一组扶梯、东侧有一部垂梯，四组楼梯分布在购物中心东西两侧。

　　内部建筑参数

　　二、定位：一站式新型社区商业中心，辐射“最后一公里”全年龄段客群

　　主题定位：居住配套、餐饮、休闲、娱乐、培训

　　客群定位：1-80岁全年龄段客户

　　类型定位：ShoppingMall，社区服务中心

　　经营定位：中档消费

　　形象定位：家庭消费

　　风格定位：现代主义

　　业态定位：社区服务为主线的品牌群+餐饮+娱乐+散店

　　档次定位：服饰单价（100-600元）

　　参考租金：4.7-5元/㎡/天（1F）；

　　三、业态：层层都设主力店和社区服务， 为“最后一公里”不同客群提供针对性消费方案

　　1、业态业种占比

　　2、业态详细分类

　　3、楼层经营内容

　　4、主体业态分布

　　5、各楼层业态占比

　　1F

　　1F餐饮数量、面积占比分别为45%、46%；零售分别占22%、35%；服务分别占33%、19%；

　　一楼的业种丰富，以特色餐饮、休闲餐饮、中西快餐为主。

　　2F

　　2F主业态为零售，数量、面积占比分别为75%、66%；服务分别占22%、30%；餐饮分别占3%、4%；

　　从零售产品类别上看，男女服饰的数量最多，其次为化妆品、家居用品、乐器和书店；服务类主要是家政服务。

　　3F

　　3F有零售、服务和休闲娱乐三种业态，零售数量、面积分别占58%、43%；服务分别为16%、17%；休闲娱乐分别为26%、40%；

　　零售以儿童用品为主，其次是体育用品；服务产品以儿童乐园为主。

　　总结：

　　1）整体上看，方洲邻里中心以零售为主，数量、面积分别占49.4%、57.8%；

　　2）餐饮数量、面积分别占19.5%和13.3%，在购物中心中属较高水平；

　　3）休闲娱乐数量、面积占比最少，分别为5.7%和9.6%；

　　4）配套服务占比较多，数量、面积分别为25.3%和19.4%，以社区服务为主要核心，仅次于零售。

　　四、运营：打造苏州工业园区“最后一公里”幸福生活聚集地

　　“方洲邻里中心”专注细致的经营主体和方法不仅使其自身获得较大成功，同时也值得其他社区商业项目借鉴。

　　将社区服务中心引入商业体

　　将社区服务中心引入商业体，12项居住配套功能，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”为百姓提供一站式服务，功能包括党团服务、劳动保障、计划生育等。

　　将“菜市场”、“医院”搬进购物中心

　　将“菜市场”、“医院”搬进购物中心是邻里中心两大亮点。菜市场升级生鲜超市，分类详细：蔬菜、海鲜、肉类、豆制品、点心、水果、调料等。各类食物品种丰富、新鲜，购物环境整洁美观。

　　卫生服务站开设在商场内

　　城市医疗系统与购物中心合作，卫生服务站开设在商场内，方便居民疾病检查及简单治疗，做到真正的一站式服务，功能齐全，便民利民。

　　特色商业经营，独一无二体验

　　如苏州首家肯德基汽车穿梭餐厅，不用下车即可享受新鲜肯德基；乖小丫小儿推拿，专为婴幼儿服务；秀童年儿童理发店，让孩子在玩耍中秀出靓丽形象。

　　主题活动：浪漫七夕单身派对；少儿艺术才艺展览及商家推广

　　方洲邻里中心与湖东社工委共同举办的首届“浪漫七夕，缘来是你”大型社企单身派对，让居民在寻找幸福生活的同时，也扩大了自己的交际圈，同时感受到社区生活的丰富多彩，使生活充满激情。

　　五、项目亮点分析

　　商业规模

　　1）总建筑面积2.9万㎡，集商业街、集中式商业于一体的单体商业项目，是苏州工业园区运营最成功、最具代表性的社区邻里购物中心；

　　2）项目拥有186个泊车位，满足周边居民购物的停车需求。　 

　　动线设计

　　1）一字动线，局部为长方形；二楼与各商业建筑相连，将社区服务中心与餐饮物业巧妙相连；死角处安排主力店铺或扶梯，引导回流；

　　2）内外动线相辅相成，合理导入客流；

　　3）三栋商业物业自然形成步行街，内设点状店铺以及通往二楼的扶梯，有效将三栋物业紧密连接。　 

　　业态组合

　　1）层层都设主力店，满足消费者不同需求；

　　2）零售业态集中于一、二楼，保持零售业态的延续性；

　　3）层层都设有社区服务，便于不同年龄段享受不同服务，同时合理导入客群；

　　4）儿童相关业态分布在三楼，保证三楼的人气，满足儿童一站式商业体验。

　　开发借鉴意义

　　1）消费者定位为周边居民，准确抓住这部分人的心理和需求，所有业态、品牌都围绕家庭的特性和兴趣安排，做专做细；

　　2）丰富的业态组合，突破传统的购物中心消费模式，融入大量社区服务功能；

　　3）他山之石可以攻玉的完美呈现，邻里中心与新加坡合作，根据新加坡社区商业经验，结合苏州工业园区独有特点，打造中国式的社区型购物中心；

　　4）社区菜场、医疗服务站点、邻里中心居民联络处、独墅湖图书馆分馆等新型社区商业的入驻，为购物中心带来别样生命力。

【往期热门干货推荐】

关注微信号：sydcxy2014