利林置业袁皓：中国本土奥特莱斯更重视业态组合

　　一座城市能够容纳几种形态奥特莱斯？ 6月24日，在赢商网上海站主办的第十期《海上赢商汇》沙龙讨论上，利林置业CFO袁皓发表观点认为，一座城市有多少种模式的奥特莱斯其实并不是很重要，无论近郊型或者远郊型的奥莱都没有问题。最重要的奥特莱斯运营商必须充分了解周边半小时车程、1小时车程内人口状况及该范围内的消费者的需求、消费能力，来决定是否要建奥特莱斯、建多大规模的奥特莱斯、业态配比是多少等要素。运营为王，这是奥莱的核心。

上海利林置业CFO袁皓

　　赢商网：由国外发展而来的奥特莱斯，在中国经过了本土化的改造，对于中国奥特莱斯现状，您怎样看待？

　　袁皓：作为一种舶来的商业模式，奥特莱斯在中国发展得很快，成长率在20%以上。但由于在中国本土市场，奥特莱斯运作整体还处于向国外模仿与本土化摸索阶段，经营管理与模式还存在诸多问题，成功率并不高。 奥特莱斯在国外发展几十年，以零售业态为主的运营模式已经成熟，为消费者完全接受和认同，成为了一种成功的模式。据我们观察，外资奥特莱斯的业态配比中，零售占比可高达90%，而餐饮和娱乐休闲业态是作为辅助项来用的。国外奥莱坚持这样做是获得较高的坪效收益，即销售坪效和租金坪效。另外，由于餐饮和娱乐的签约周期很长，一签就是十年以上，一般坪效比零售低、短时间内难以调整。 随着中国经济的不断发展，中产阶级开始不断增加（估计约有1亿），这使得这些人群的消费理念和消费需求也在不断的产生变化，他们对品牌的要求，对一些服务的要求越来越高，也逐渐形成了奥莱的消费群体。国内很多奥特莱斯转型，过去零售占比较高，如今开始降低零售比例，在业态布局上越来越多元化，引入餐饮、超市甚至是影院等业态。 越来越多的奥特莱斯项目开始重视不同业态的组合，功能的完善和丰富的业态可延长消费者的停留时间，增加消费者黏着度和体验式消费，这就是中国奥特莱斯2.0版本。

　　 赢商网：您认为，国内奥特莱斯该如何准确的市场定位？

　　袁皓：我认为，要分析项目周边半小时车程、1小时车程内人口状况及该范围内的消费者群体的收入水平、消费能力消费特征、品牌喜好，来决定建多大规模的奥莱、业态配比是多少、品牌组合是怎样等。在中国，每个城市因为它的地理环境、历史环境、社会环境等因素的不同，会影响这个地区的品牌消费习惯。坚持奥莱的本质及特色的同时，结合该区域品牌喜好、消费习惯，再回到整个项目的定位上，很多问题就可以迎刃而解了。

　　赢商网：您认为一线城市究竟能容纳几种模式的奥特莱斯？

　　袁皓：一个成功的奥特莱斯，需要具备以下两个条件，一是做好消费者和奥特莱斯的关系，二是做好奥特莱斯和供应商的关系。 一座城市有多少种模式的奥特莱斯其实并不是最重要的，无论存在城市型或者远郊型的奥莱都没有问题。最重要的奥特莱斯运营商必须充分了解周边半小时车程、1小时车程内人口状况及该范围内的消费者的需求、消费能力，来决定是否要建奥特莱斯、建多大规模的奥特莱斯、业态配比是多少等要素。运营为王，这是最核心的。

　　 赢商网：您认为，中国奥特莱斯在未来的发展前景如何？在市场竞争日趋激烈中又该如何取胜？

　　袁皓：当下，奥特莱斯概念在亚洲特别是中国非常流行，无论是基金公司、国有开发商、民营企业，还是国外的投资商都或多或少的涉足奥特莱斯项目。 目前，国内奥特莱斯项目已经由单一的以名品购物为主，慢慢转向购物中心地、休闲旅游购物地，业态更多元化更本土化，更强调体验与休闲。在这种情况下，奥特莱斯开发商必须要结合目前中国城市商业地产的现状、项目周边客群对商业配套的需求、以及已经培养起来的奥莱消费群体的消费变化，依靠业态组合的调整和完善，来达到整个奥特莱斯项目的收益目标。 未来我们在坚持奥莱的本质及特色的基础上，可以突破传统奥特莱斯的边界，丰富和完善该边界。今后，奥特莱斯的选址会越来越多靠近城市的旅游景点，奥莱会作为城市休闲旅游购物的一张名片、散落在城市绿洲中的一颗明亮珍珠，我想这是未来在中国发展的趋势。

第十期《海上赢商汇》嘉宾合影