一座城市能够容纳几种形态奥特莱斯? 6月24日,在赢商网上海站主办的第十期《海上赢商汇》沙龙讨论上,利林置业CFO袁皓发表观点认为,一座城市有多少种模式的奥特莱斯其实并不是很重要,无论近郊型或者远郊型的奥莱都没有问题。最重要的奥特莱斯运营商必须充分了解周边半小时车程、1小时车程内人口状况及该范围内的消费者的需求、消费能力,来决定是否要建奥特莱斯、建多大规模的奥特莱斯、业态配比是多少等要素。运营为王,这是奥莱的核心。
上海利林置业CFO袁皓
赢商网:由国外发展而来的奥特莱斯,在中国经过了本土化的改造,对于中国奥特莱斯现状,您怎样看待?
袁皓:作为一种舶来的商业模式,奥特莱斯在中国发展得很快,成长率在20%以上。但由于在中国本土市场,奥特莱斯运作整体还处于向国外模仿与本土化摸索阶段,经营管理与模式还存在诸多问题,成功率并不高。 奥特莱斯在国外发展几十年,以零售业态为主的运营模式已经成熟,为消费者完全接受和认同,成为了一种成功的模式。据我们观察,外资奥特莱斯的业态配比中,零售占比可高达90%,而餐饮和娱乐休闲业态是作为辅助项来用的。国外奥莱坚持这样做是获得较高的坪效收益,即销售坪效和租金坪效。另外,由于餐饮和娱乐的签约周期很长,一签就是十年以上,一般坪效比零售低、短时间内难以调整。 随着中国经济的不断发展,中产阶级开始不断增加(估计约有1亿),这使得这些人群的消费理念和消费需求也在不断的产生变化,他们对品牌的要求,对一些服务的要求越来越高,也逐渐形成了奥莱的消费群体。国内很多奥特莱斯转型,过去零售占比较高,如今开始降低零售比例,在业态布局上越来越多元化,引入餐饮、超市甚至是影院等业态。 越来越多的奥特莱斯项目开始重视不同业态的组合,功能的完善和丰富的业态可延长消费者的停留时间,增加消费者黏着度和体验式消费,这就是中国奥特莱斯2.0版本。
赢商网:您认为,国内奥特莱斯该如何准确的市场定位?
袁皓:我认为,要分析项目周边半小时车程、1小时车程内人口状况及该范围内的消费者群体的收入水平、消费能力消费特征、品牌喜好,来决定建多大规模的奥莱、业态配比是多少、品牌组合是怎样等。在中国,每个城市因为它的地理环境、历史环境、社会环境等因素的不同,会影响这个地区的品牌消费习惯。坚持奥莱的本质及特色的同时,结合该区域品牌喜好、消费习惯,再回到整个项目的定位上,很多问题就可以迎刃而解了。
赢商网:您认为一线城市究竟能容纳几种模式的奥特莱斯?
袁皓:一个成功的奥特莱斯,需要具备以下两个条件,一是做好消费者和奥特莱斯的关系,二是做好奥特莱斯和供应商的关系。 一座城市有多少种模式的奥特莱斯其实并不是最重要的,无论存在城市型或者远郊型的奥莱都没有问题。最重要的奥特莱斯运营商必须充分了解周边半小时车程、1小时车程内人口状况及该范围内的消费者的需求、消费能力,来决定是否要建奥特莱斯、建多大规模的奥特莱斯、业态配比是多少等要素。运营为王,这是最核心的。
赢商网:您认为,中国奥特莱斯在未来的发展前景如何?在市场竞争日趋激烈中又该如何取胜?
袁皓:当下,奥特莱斯概念在亚洲特别是中国非常流行,无论是基金公司、国有开发商、民营企业,还是国外的投资商都或多或少的涉足奥特莱斯项目。 目前,国内奥特莱斯项目已经由单一的以名品购物为主,慢慢转向购物中心地、休闲旅游购物地,业态更多元化更本土化,更强调体验与休闲。在这种情况下,奥特莱斯开发商必须要结合目前中国城市商业地产的现状、项目周边客群对商业配套的需求、以及已经培养起来的奥莱消费群体的消费变化,依靠业态组合的调整和完善,来达到整个奥特莱斯项目的收益目标。 未来我们在坚持奥莱的本质及特色的基础上,可以突破传统奥特莱斯的边界,丰富和完善该边界。今后,奥特莱斯的选址会越来越多靠近城市的旅游景点,奥莱会作为城市休闲旅游购物的一张名片、散落在城市绿洲中的一颗明亮珍珠,我想这是未来在中国发展的趋势。
第十期《海上赢商汇》嘉宾合影
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