不卖产权卖股权 四位大佬探路商业地产“轻资产”

　　引言：6月25日，由中国商业地产第一门户——赢商网、中国最权威的商业地产研究机构21世纪中国商业地产研究院联合云南本地有影响力的云南信息报、精品消费报、新浪乐居发起主办，云南商业地产行业年度最大规模，最具影响力的零售业与商业地产界年度盛宴云南商业地产十年高峰论坛暨颁奖盛典在昆明万达文华酒店隆重开幕。　　 

　　（赢商网报道）商业地产轻资本运营模式越来越受到行业关注，全国范围内，万科、星河、花样年等都走起轻资产路线，但模式不同，万科是与基金合作，星河花样年采取托管方式。在云南，昆百大、红星商业等也走起轻资产路线，未来还会衍生更多轻资产模式，在渐成行业趋势下，开发商应该如何选择属于自己的发展模式？大家都在说“轻资产”，到底什么是“轻资产”，现有模式有哪些？

微对话环节三

　　在云南商业地产十年高峰论坛的微对话环节三中，赢阁商业代理公司总经理马原、昆百大集团副总裁段蟒、深圳花样年商业管理有限公司副总经理宋家瑾、赢商（集团）控股有限公司总裁吴传鲲四位商业地产资深嘉宾围绕“商业地产‘轻资产’方向与路径”对上述问题展开了探讨。

　　“轻资产”是一种手段　最终要实现“重资产”的价值

　　由于此前万科和万达在“轻资产”方面进行了合作，加之近期万达在“轻资产”方面动作频频，“轻资产”迅速成为行业风向备受开发商关注。主持嘉宾赢阁商业代理公司总经理马原以此开场提出讨论重点，“从传统商业企业来说，‘轻资产’商业在拓展过程中，采用的一般是租赁或者合作模式”。

主持嘉宾：赢阁商业代理公司总经理  马原

　　深圳花样年商业管理有限公司副总经理宋家瑾表示，花样年本身的项目在中国并不多，大概在230万左右，在2012年才开始做“轻资产”，由于“重资产”没有把功能做好，难以满足投资方预期收入或者投资方对物业资产原本的价值，所以“轻资产”应运而生。说到“轻资产”，宋家瑾认为首先投资方认为“重资产”经营必须要有收益。其次，物业价值必须能够满足，甚至超越投资方最后的价值。

　　“轻资产”是一种手段，是一个成本支出，不是一庄买卖，最终要实现“重资产”的价值，所以要把所有功能板块的职能放进平台。比如是100万的“重资产”，需要一个酒店盘活，那么就需要帮它做整个100万的资产管理，最主要的目的在于创造一个很好的平台，使“重资产”能够在这个平台里做出更好的价值，实现投资方的预期价值。那么，在产权还没有进行出让之前，经营期间可以得到应得的价值，最终产权退出还能当时设定产权本身应有的价值所在。这就是“轻资产”最重要的目的。

　　没有“重资产”就没有“轻资产”

　　 “花样年是帮助开发商、甲方，把业务模块装进去，而赢商则是重点发展业务，每一个开发商的需求都不是单一的，有可能是养老地产，或是植入许多文化，任何一个开发商都能够为赢商服务。在当前缺钱的地产时代，很多开发商被迫转入商业地产，但是在开发过程中又不太顺利。除了花样年整合板块功能进入平台运营，基金发行也是一种方法，那么，开发商还有没有其他的方法践行‘轻资产’”？

赢商（集团）控股有限公司总裁  吴传鲲

　　赢商（集团）控股有限公司总裁吴传鲲认为，不论当前的趋势是否是“轻资产”，开发商的本质仍是“开发”。无论是“重资产”，还是“轻资产”，都是中性的，只是当下开发商融资渠道和资本退出方式存问题，这是由于过往的模式已经不适合今天开发，所以，万达也转型了。不过，把“重资产”和“轻资产”限定在地产行业来看，没有“重资产”肯定也就没有“轻资产”。

　　开发商更应该是把上游的东西打通，才能变“轻”。在平日探讨中可以发现，未来商业物业最多的是保险公司、银行，现在开发商想要转型“轻资产”，以一个合适的溢价卖给资金渠道来源更广泛的公司，那么，花样年这样的企业或是平台，应当称为资产运营管理公司更恰当，是“轻资产”的一种，负责继续把物业价值持续提升。

　　“轻资产”本质：不卖产权　卖股权

　　目前接近60%的开发商，还需要第三方来帮助承担销售代理，对这样的现状，宋家瑾表示已经不局限于“运营”，这里的“轻资产”还包括输出、服务管理。开发商委托第三方销售产权，要资产公司帮忙出让40%或者50%资产产值，解决产权销售的问题。同时，还要管理房子以及租赁合同，进行招商、经营管理甚至物业管理，还要实现产权短期价值或财务的收支。这个已经不是传统的商业经营管理公司能够完全担当的，背后必须有一个团队来支撑。

　　马原提出：“原来开发商无论是铺面还是住宅，不缺卖，另外一方面也不缺钱，资金流是当时最要命的但是没有，现在发生情况变化以后，开发商还是希望物业能够得到一种理想变现，但市场不支持、不允许，所以要采用另外一种模式去变现，所以这是“轻资产”的来源。能不能这样去理解？”

深圳花样年商业管理有限公司副总经理  宋家瑾

　　宋家瑾解释，之前在内地做“轻资产”的非常多，包括五大银行都做的很好，深圳还有一些比较大型的商业在做这些事情。但是，为什么花样年商业品牌在市场的品牌度还不那么强，但是却在这些年时间能取得非常好的成绩，关键在于开发商对业绩的需求花样年都能够给予充分满足，比较了解当下“重资产”开发商的需求。

　　马原补充：今天其它微讨论环节中提到帮助开发商去解决资产的渠道，是变相售楼返租处理资产，然后统一交给公司经营或委托方代理。

　　随后，吴传鲲一语道破了“轻资产”的本质：总而言之，不要卖产权，卖股权。

　　“品牌+利益方”给开发商带来增值

　　“昆百大集团在2004、2005年间把B座售出回笼资金，之后又有了关于“轻资产”的发展概念。是怎么样来制定战略和践行的？”

昆百大集团副总裁  段蟒

　　对此，昆百大集团副总裁段蟒表示，在践行“轻资产”的基础上，还有一个品牌的问题，开发商和各运营团队合作可以提升开发商的附加值和销售速率，资金回笼的速度更快，价格可能更高。这在昆百大是有一些实践的，和地州的一些盘合作，相当于在同一时期、同一地点去打品牌，速率很快并开发商获得收益。这对“轻资产”是有帮助的。但品牌足够大，比如说本土企业与万达合作，那投资就会变得相对的轻松。首先有这样的思路，昆百大传统的商业管理优势和品牌优势也做了许多的帮助。以昆百大在践行“轻资产”方面的经验来说，就是“品牌+利益方”给开发商带来增值。未来商业地产的开发仍将以“轻资产”为主，并重资产是撑不下去了。

　　投资商和运营商分离  “轻资产”是未来商业运营趋势

　　在精彩的讨论过后，马原向所有嘉宾提出了微论坛环节三的最后一个问题：“‘轻资产’模式是不是未来商业地产的唯一发展模式？或者说必选模式？”

　　吴传鲲表示，这个问题没有规定具体的限制，不太好回答。假设未来商业地产进入良性的发展轨道，那么很可能是投资商和运营商分离，这将更符合资本自由市场，从专业运营的角度来讲肯定“轻资产”就是唯一的选择。宋家瑾认为：“轻资产”不是一个产业，是一种手段。段蟒则认同在纯商业运营中“轻资产”未来的地位。如果在发展过程中有很多开发商形成了商业团队，就像万达并且做的比较好。阶段性资产并重可能还会存在，但从长久来讲，“剥离”将会是主旋律。

　　最后，马原总结道，当下对于使用金融手段解决资产结构的限制方面有机构在研究但是研究得不够深入，希望赢商网能够继续致力于这方面的研究，多替开发商提供这方面的帮助。对此，吴传鲲表示“乐意效劳”。