全国知名购物中心租金盘点 浅析四大业态承租能力

　　2015年，你一定有开店计划。进驻哪个商场，你一定在观察。

　　租金，会是你考虑的十分重要的因素。全国一二三线城市，主要商场的租金分别是多少?你的承租能力如何?来比对一下吧。

　　本文详细例举一、二、三线城市购物中心租金水平，并对服饰、生活服务、休闲娱乐、餐饮业态等四大业态的承租能力进行详细分析总结。

　　一、一线城市购物中心租金水平

　　北京

　　北京SKP

　　一线品牌平均租金：1-2 美元/㎡/天;二线品牌平均租金：2-3 美元/㎡/天;国际精品店以租金形式体现，有保底销售，扣率1F：10-13%;2F：15-24%;百货类以扣率形式出现，无保底销售，扣率为17-26%。

　　北京西单大悦城

　　楼层差异：各楼层租金差异相对不明显，主要影响因素来自具体位置及品牌度等，同业态租金各楼层变动幅度约在50%以内;

　　业态差异：主力店型零售与餐饮的租金比值在1.5,非主力店型租金比值约在2.0;

　　主力店与非主力店差异：零售主力店租金集中在7-14元/㎡/日,非主力店在25-36元/㎡/日,比值约在2.5-3.0;餐饮类主力店租金集中在6-9元/㎡/日;非主力店在9-15元/㎡/日;非主力与主力零售租金比值在1.5-2.0。

　　北京蓝色港湾

　　项目按不同的区位将商业功能划分为美瑞时尚百货、活力城主题店、品牌街、亮码头酒吧街、亮马食街、中央广场等区域，从上述租金明细来看，5大区域租金相差不大，扣率基本一致。

　　上海

　　总体而言，位于浦西的上海iapm首层租金为1950-2400元/㎡/月，位于南京西路的静安嘉里中心首层租金为1800-2250元/㎡/月;港汇广场首层租金为2400-3000元/㎡/月;来福士广场租金为1800-2400元/㎡/月;正大广场首层租金为1200-1950元/㎡/月。

　　广州

　　天河城：天河商圈，一楼租金2000-2300元/㎡/月，二楼租金1900-2100元/㎡/月，三楼租金1800-1900元/㎡/月，四楼租金800-900元/㎡/月，五楼租金600-650元/㎡/月，六楼租金200-300元/㎡/月，七楼租金100-200元/㎡/月。

　　正佳广场：天河商圈，一楼租金1500-2000元/㎡/月，二楼租金800-1500元/㎡/月，三楼租金800-1200元/㎡/月，四楼租金500-800元/㎡/月，五楼租金500-600元/㎡/月，六楼租金300-400元/㎡/月，七楼租金100-200元/㎡/月。

　　深圳

　　海雅缤纷城

　　益田假日广场

　　总结：根据以上一线城市购物中心租金水平，可以得出城市的平均水平一般在600-900元/平方米/月，首层租金在1500-3000元/平方米/月。

　　二、二线城市购物中心租金水平

　　二三线城市购物中心租金涨幅在近5年内已超过一线城市。尤其是在2012年，二三线城市租金突然提速，而一线城市则受到供应增加、经济放缓以及电商兴起的综合影响，租金增长明显放缓。

　　而在二三线城市，一方面由于租金基础水平较低，增长空间大;另一方面，那些使得一线城市增长放缓的因素，在二三线城市影响有限。因此二三线城市租金累计增幅超过了一线城市。

　　成都

　　龙湖时代天街

　　国际金融中心(IFS)

　　银石广场(一期)

　　成华SM广场

　　凯丹广场

　　奥克斯广场

　　中航九方购物中心

　　总结：根据以上二线城市购物中心租金水平，中心区域租金水平在600-800元，次级商圈租金水平在150-350元。

　　三、三线城市购物中心租金水平

　　总结：通过上述对于一二三线城市租金水平的分析总结

　　四、各大业态租金水平

　　目前较为成熟的商业地产开发商运营的主要模式是自己持有，以出租为主。而租金定价问题所依据的是项目所在的地段和所要引入业态。以下介绍四个主要业态的承租情况：

　　1、服饰类

　　服装类租金承受能力

　　服装类业态的商铺，可承受市值范围以内租金的占到60%，超过了总量的一半。租金承受能力在市值范围以下的占27.5%，能接受高于市值范围的商户占13%。可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于市值范围以内租金，能承受高租金的服装类商户较少。

　　2、生活服务类

　　生活服务类商户中，可接受市值范围以内租金的占到80%，占总量的五分之四。而能接受高于市值租金的商户仅占20%。生活服务类商户主要以超市、便利店、生活配套服务为主。

　　此类业态以满足消费者日常生活所需为主，主要分布在人群居住密集、生活消费频繁的区域。大部分生活服务类业态分布于大型社区底商或自发形成于社区周边的临街商业。对于生活类业态来说，他们的大多属于薄利多销类的商铺，故对于租金的承担能力会显现的比较弱。

　　3、餐饮类

　　餐饮类商户中，可承受市值范围以内租金的占到56%，超过了总量的一半。租金承受能力在市值范围以下的占7.4%，能接受高于市值范围的商户占37%。餐饮类业态属于目的性消费，是吸引人流消费的主力业态，行业经营的毛利润较高，租金的承受能力也相应较高。

　　目前，餐饮业态商家日渐成为消化商业地产面积的重要角色，积极引入餐饮、娱乐等业态商家已成为购物中心运营者实现提升购物中心人气、对抗竞争的重要手段。

　　4、休闲娱乐类

　　从休闲娱乐业态来看，承受市值范围以下租金范围的商户居多，占到总量的60%，能承受市值范围和市值以上租金的商户各占到20%。随着居民收入水平的提高，消费需求由原来的“需求型”向“享受型”转化，人们对娱乐、休闲的需求随之增加，促进了休闲娱乐业的迅速发展。休闲娱乐业态属于目的性消费，例如影院和健身中心等，都是吸引客流的典型业态。

　　目前购物中心都倾向性地提升了娱乐休闲的面积比例，以增加顾客购物的停留时间，增加消费者的消费机会，有助于带动购物中心其他业态商家的销售。

　　休闲娱乐业态在购物中心中充当次主力店的角色，商铺面积较大，对店铺的展示面没有过高的要求，在吸引客流的过程中，提高了抵达过程中其他小型商铺的曝光率。因此，商场在引进休闲娱乐业态的同时，可以消化一定的死角面积，并促进商场其他消费，对其租金要求较低。

　　总结：通过上述对于各个业态租金的分析总结

　　由总结可以看出不是所有的商业物业业态的租金价格都是相同的，他们是否可以承受高租金完全是依靠他们的盈利情况来决定的。业态的合理分配可以帮助开发商实现利润的最大化和提高项目的美誉度。

　　另附：华润旗下万象城、五彩城、华润大夏项目租金收入及出租率情况!

　　截至2014年末，华润集团在营投资物业总建筑面积达到341.26万平方米，其中，已开业万象城8个，五彩城4个。根据报告可以发现，已开业的万象城中，深圳万象城依然是华润商业体系第一，2014年租金收入9.9亿港币，其次是杭州万象城租金收入4.86亿港币。而新开业的3个万象城，郑州项目租金收入最高为1.03亿港币。