拒绝“无头苍蝇”式找定位，3法教你做好市场调查

　　方法一 现场调查=火眼金睛+脚踏实地

　　看商场是要积累的，多看多积累！市场调查是两条腿走出来的。

　　1、如何看商圈（项目外部）

　　l  商圈模式

　　l  建筑年代

　　l  商业建筑形态

　　l  主流商业类别

　　l  商家品牌

　　2、如何看商场（项目内部）

　　l  商场中庭结构

　　l  商场动线

　　l  商场品牌（一楼）

　　l  看商家专卖店/专柜装修

　　l  商场管理水平

　　例：广州太古汇

　　考察商场外部的“三个看”，考察商场内部的“三个看”，考察商场主要是“再看”！

　　商场外部考察

　　一看：商场所处位置（商圈性质）

　　二看：商场交通条件（是否地铁上盖商业）

　　三看：商场与外部产品的链接（办公、酒店）

　　商场内部考察

　　四看：商场平面结构是否合理（动线、主/次力店）

　　五看：商场中庭是否见天（现代时尚度）

　　六看：商场经营商品的品牌度（品牌位置及比例）

　　七看：商场与众不同的特色（椭圆形造型）

　　方法二 深度访谈=知己知彼+实战演练

　　1、访谈法的常用范围

　　例：客单价、租金、商场营业额等的调查

　　（1）经营商/代理商询问法

　　（2）政府商务局/代理商访谈法

　　提醒：还可使用现场观察法。　 

　　例：调查酒店/办公/公寓产品租售价格

　　（1）扮演租户的求租询问法

　　（2）对用户/对物业管理部门的访谈法

　　（3）朋友关系询问法

　　（4）对房产中介的访谈法

　　提醒：还可利用数据库/服务过项目的数据资料。

　　2、访谈法的重要用法

　　例：如何用访谈法进行模拟招商

　　（1）如何做模拟招商

　　理由：为接下项目提供筹码

　　作用：为项目定位提供验证

　　方法：访谈法（注意了解商家开店计划） （现场登门即时访谈、电话采访、关系介绍约谈）

　　范围：选取代表商家，与其经营者进行访谈

　　目的：了解其对区域商业市场看法，及对本项目的入驻意向

　　（2）模拟招商内容与结果的提炼归纳方法

　　提示：经过模拟招商，可以做成主力店招商。

　　方法三 问卷调查=提问得准+提炼得精

　　1、问卷调查中消费需求与特征的调研技巧

　　（1）对消费动因/行为特征/满意度问题拟采用单选题

　　（2）对消费需求/消费内容问题拟采用多选题

　　（3）对消费金额/消费品牌问题拟采用填空题

　　（4）对需要表态/征求意见问题拟采用单选题　　 

　　2、调查结果整理与观点归纳提炼的要领

　　（1）在反映现象中，要有归类，注意统一性

　　（2）用客观事实表达，不宜过多的主观判断

　　（3）结合图表表现，说服力更强、更显专业

　　（4）基础调查资料要全面完整，层层归纳提炼

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