恒大的商业地产拓展之路：65亿港元接盘华人置业资产

　　7月14日晚间，华人置业集团发布公告透露，恒大地产全资附属公司将以65亿港元代价，收购其位于四川成都的三个物业及一笔私募基金投资。华人置业预期将从出售交易录得收益约11.51亿港元。

　　根据公告，被出售公司股权转让及应收债权权益转让的交易价款为65亿港元。其中，出售Lucky Benefit Limited 100%股权及其应收债权所对应的代价为32.81亿港元，出售升亮有限公司100%股权及其应收债权所对应的代价为32.19亿港元。

　　华人置业表示，此次交易价款乃由出售协议双方按照正常商业条款经公平磋商后厘定，并参照出售协议签订之日应收债权约46.05亿港元；被出售集团截至2015年3月31日未经审核综合或合并资产净值约15.37亿港元；及独立合资格专业估值师就被出售公司物业进行估值的初步结果所示的估值盈余约4.64亿港元。

　　华人置业抛售

　　记者查看公告，上述两家标的公司间接透过中国项目公司持有位于成都的三个地产项目。其中，华置·西锦城位于成都市金牛区迎宾大道123号及165号，规划用途为住宅、车位、商业和办公楼及库房，总建面为79995平方米；华置·都汇华庭位于成都市锦江区镗钯街38号、义学巷60号，规划用途为住宅、车位及商业楼，总建面达14.50万平方米；华置广场位于成都市提督街99号，规划用途为酒店、办公楼、购物中心、住宅及车位，总建面为42.77万平方米。

　　此外，被出售公司资产包中还包括一家注册成立于上海、总投资3亿元的有限合伙企业。该合伙企业的经营范围为股权投资、投资管理及投资咨询服务，通过获得、持有及处置投资组合公司，为其合伙人获取长期投资回报。

　　据悉，该投资为华人置业其中一家中国附属公司持有。Lucky Benefit Limited间接持有该中国附属公司的75.8%股权，并已购得剩余的24.2%股权，只是股权的转让尚未完成。

　　记者还留意到，华人置业对此次出让缘由作了以下说明：受到国内经济发展的影响，目前国内住宅物业的市场持续平稳发展，加上预期开征的房产税及充裕的物业供应量，尤其非一线城市，其认为成都市的住宅物业的售价于未来较长时间难有上升空间。

　　“至于国内商业物业(包括购物中心、办公楼及酒店)，随着近年在成都市有多个大型商业物业落成并投入市场，导致可供租用面积及酒店房间的供应均出现过剩，出租物业的收入及酒店的经营收入已出现明显的下调，继而导致持有商业物业的回报较预期低。加上目前在成都市仍有多个兴建中及待建的大型商业物业将会相继落成，预计商业物业的收益会进一步下调。因此，公司认为成都市商业物业的资产价值可能会下跌。”

　　华人置业认为，为尽可能提升物业价值，出售交易对集团而言是难得良机，透过一笔交易即可出售位于成都的全部物业投资组合及于中国私募基金投资，以换取港元现金。在出售交易完成后，华人置业将会寻求其他投资机遇。

　　恒大商业收购

　　市场分析人士指出，恒大地产此次收购的三个项目均位于城市核心区，并且三个项目均含有大量商业部分，这也反映了恒大地产近段时间在商业地产上的发展思路。

　　去年6月份，恒大地产以17.99亿元的低价拿下了成都曹家巷面积167.68亩、总可建面积72.88万平方米的曹家巷一二街坊地块。这是恒大地产进驻成都主城区的第二个项目。

　　事实上，该地块位于成都知名的旧改区“曹家巷棚户区”，根据规划，未来曹家巷将建成集写字楼、商业综合体为一体的新社区。由于该地块规划有写字楼、商业综合体，也意味着恒大地产将开启其在成都的商业地产之路。

　　2015年初，恒大地产又以20.76亿总价摘得成都川棉厂商住地块。资料显示，成华区川棉厂生活区A、B地块，土地面积6.42万平方米，折合96.31亩，其中出让面积93.15亩，用途为城镇混合住宅用地，商服用地、公共设施用地，建筑面积36.81万平方米，起始楼面价4758元/平方米。

　　彼时即有市场人士对指出，“70/90”条规、超高层建筑、集中商业等复杂的指标以及较多配建的要求增加了竞得人的开发成本，“按现有规划条件，预计恒大会把利润押在商业部分，也就是说这个地块的突围之路应该是开发商业地产。”

　　不过，诚如华人置业于公告中所指，成都的商业地产发展已呈红海之势。相关数据统计，成都的商业地产在建面积超过290万平方米，正在成为全国商业地产在建规模最大的城市之一，包括成都IFS、远洋太古里等众多商业综合体都已经或即将投入运营。

　　对于恒大成都项目的商业前景，有市场人士曾对指出，“一直还没有看过恒大做商业的项目和水准，所以不好评价。”但可以看到的事实是，作为地产企业布局西南重镇的成都，商业地产体量将可能面临“井喷”。