旭辉控股执行董事谈频繁拿地：因上半年是拿地窗口期

　　旭辉控股刚刚发布了2015年未经审核的上半年业绩数据：实现合同销售金额约105.2亿元，合同销售面积约84.02万平方米。

　　与大部分同类型房企相比，旭辉上半年目标完成率全年占比40%，保持平均水平，但在拿地方面，却相对激进。据21世纪经济报道记者梳理发现，今年上半年，旭辉控股通过合作与自主拿地两种模式，新增了15个项目，权益土地合同金额63亿元人民币。这些项目主要分布于北京、上海。

　　旭辉控股执行董事兼行政总裁林峰透露，旭辉主要从资金面出发，一直在平衡资本市场和土地市场的节奏拿地。应上半年“积蓄能量，弯道突破”的主题，旭辉在土地市场布局基本上在蓄势，上半年拿地同比是一个新的纪录。

　　亿翰智库研究总监张化东分析认为，旭辉控股今年完成战略目标可能性概率比同类型企业要大，但最终实现要看落地执行。在不断拿地将土地池子做大的同时，公司怎么从200多亿跳到500亿规模，将是一次挑战。

　　频繁拿地背后

　　这是林峰第一次对外详细分析旭辉控股今年上半年在北京、上海等地集中拿地的原因：

　　第一，这是旭辉控股整体战略的延伸。“721”产品战略即“70%住宅，20%销售型商办，10%其他创新类产品”。基于对自住改善型需求市场的看好，2014年以来，旭辉针对产品战略中“70%住宅”进行了策略调整，将刚需与改善型产品比重由之前的8：2逐步调整至5：5，向改善型需求倾斜。2015年，旭辉将重点发展在北京、上海和地理位置较佳的改善自用型产品项目。旭辉在2014年推进了“精装修”战略，在提升产品品质的同时增加利润。一个信号是，即将于今年下半年入市的上海浦东项目，将会是一个全新的豪宅产品系列。

　　聚焦一线城市，在进驻的城市成为top 10是旭辉控股的唯一目标。据透露，旭辉控股内部对北京区域的销售目标是超过40亿元。

　　第二个原因是，出于财务表现的资源分配。净负债率控制在70%以内之后，旭辉控股正在把钱花在好的区域，利润率高的区域。

　　旭辉控股对于土地的判断是精细化财务测算后的结果。林峰透露，通过项目匹配成本、客户定位等因素对预参与土地做整体配置，再结合公司应付税、现金流的周期等，如此多项综合考核下来，大概有1/4土地可以参拍，那么一年内可以参拍的土地有两三百幅，成交的也有一二十幅。“这就是我们的勤能补拙，每一块地都经过详细测算。也是旭辉能拿到地的最基础的内在原因。”林峰说。

　　拿地也是基于对市场周期的判断，今年土地市场会是一个缓慢回升的过程，下半年比上半年好的态势不会变。林峰判断，现有的政策都是利好，这个利好阶段至少会延续到2016年底。上半年市场有复苏，但是没有很火爆，这个现象基本符合预期，“我们关注什么时候适合拿地，根据销售市场的同比环比数据做思考，上半年其实是拿地窗口期”。

　　第三个原因是战略布局上，旭辉控股计划2017年实现500亿目标，进房企排名20强。因此按照既定的对市场判断的节奏来坚持战略拿地，并且一定要满足三年战略目标落地的需求。

　　张化东分析认为，旭辉控股已不止一次抓住窗口期拿地。在2012年下半年，旭辉也拿了不少地，但是同等规模的企业没有在上一轮调控中解脱出来。

　　下半年谨慎

　　旭辉控股之所以能在窗口期买地，与其一直在平衡资本市场与土地市场的节奏有关。2014年旭辉净负债率下降9.4％，降至58.2%。在负债下降的同时，还实行了严格的现金流控制。旭辉内部规定流动现金占总资产比重不得低于20%，截至2014年年底，旭辉销售回款率高达93%，现金结余为人民币71.2亿元。更为重要的是，旭辉控股只拿总金额占年销售规模20％以内的地。

　　为什么旭辉控股能够拿那么多地？林峰解释道，“旭辉控股属于比较埋头苦干的企业，在我们关注的城市要100%进行土地踏勘，并进行战略筛选，销售利润率基本上在12%，年化ROE在20以上，这是基本判断”。

　　上半年旭辉动用了多项融资手段，例如扩充股本金、发债等，都为今年在窗口期买地做了充分准备。但林峰强调，下半年会比上半年谨慎。随着行业态势发展，旭辉控股会逐渐收紧钱袋。

　　林峰认为，“越大的地块参与竞拍的企业越少。这就是机会之所在。”从资本层面做的规模扩张、马太效应的分化还是体现于一线城市。

　　旭辉控股目前有1000亿货值土地储备在手，出于对利润最大化的追求，下半年将新开12个新项目。此前，旭辉董事长林中也透露，“‘销售增长、负债较低、持续盈利’，是资本市场考察企业的三大标准。”林中表示。从旭辉2014年的财报来看，呈现出“两降一升”：平均融资成本与净负债率下降，核心净利润上升。

　　作为总部所在地，上海市场大概占总土地储备的1/3，下半年会推出新产品线：全装修＋绿色生态节能技术，在长三角同步亮相。林峰指出，新产品线的推出并非因为现在豪宅市场转好。

　　“豪宅销售好原因有很多，我们更看重趋势、战略的选择，我们认为旭辉进一步聚焦核心城市之前，参与豪宅开发比较少，并不是没有能力开发，而是受政策限制，如果将来政策对于市场有弱化的作用，那么我们在产品配置结构中，也会相应有所提升。”林峰透露，截至6月底，公司账上财务资金有将近100亿元人民币，也准备用于买地。