成都房地产投资排名3年狂降10位 激进发展的后遗症？

       近日，城市土地学会资本市场及房地产研究中心发布了《2015年中国大陆主要城市房地产投资前景分析报告》。获得最高评分的 4 个城市仍然是上海、深圳、北京及广州。2015 年，它们的投资前景均被评为“良好”，与 2014 年一样。在开发前 景方面，2015 年 5 个城市被评为“良好”— 深圳、上海、广州、北京及南京。

　　从调查结果可以看到，城市偏好呈现出以下趋势或特征：

　　• 一线城市以及地方经济发展强劲的主要二线城市更受青睐，而三、四线城市（除沿 海地区个别经济活跃的城市以外）普遍排名靠后。

　　• 某些高等教育基地且信息技术（IT）实力雄厚的二线城市情况也不错，如南京、武 汉以及西安。

　　• 在过去几年中，相对于当地的市场需求，有些城市过度出售土地， 导致排名靠后， 如天津、沈阳及重庆。

　　• 对于二、三线城市而言，高铁的贯通带来了绝对的利好，尤其是长三角及其周边区 域的城市。

　　成都排名3年下降10位

　　根据《2015年中国大陆主要城市房地产投资前景分析报告》显示，2015年，成都的投资前景评分上涨了7.9%，开发前景评分略增0.6%。成都的这两项排名都上升了2位——投资前景排名第11，开发前景排名第13。

　　2012年，成都的开发和投资前景排名上位列榜首，在两项前景的评级上，成都获得了“良好”的评价。但是从2012年以来，成都的排名开始大幅下滑，而在今年，成都的表现有所提升。现在，成都的投资和开发前景的排名均为“一般”。

　　这座城市仍未摆脱5-6年前开始的激进式发展带来的不利影响，办公楼和零售物业仍然供应过剩。随着开发减速和经济发展的强劲势头，成都的整体情况不至于进一步恶化。

　　投资前景评分的上升一部分原因是可整售资产数量的增长。以为房地产经纪人将核心区域一片高品质项目称为“中国大陆最佳办公楼和商业综合体”，这些综合体项目由九龙仓、铁狮门、太古地产和远洋地产等公司开发。

　　而中心以及天府新区有大量办公楼和零售物业项目入市。成都的经济一直增速不减。2013年，其地区生产总值增长近12%，第三产业增加值增长13.6%，这应该是利好，尤其对于办公楼市场的长期表现而言。

　　成都购物中心体量超700万㎡

　　零售物业引发了受访者最热烈的反馈。总之，受访者都对供给过剩、网上零售带来 的消极影响以及零售物业业主缺少经验表示担忧。

　　展望未来，随着网络销售的继续发展，零售物业将经历一番根本的变革。一位成功 的综合项目开发商预测，“电子商务会完全改变零售物业的形势。”中国大陆大多数城 市面临着购物中心严重过剩的问题。然而，越来越多的人认为，未来，地段好、管理完善、 提供体验式购物环境的购物中心会有不错的表现。相反，位于郊区，甚至中心城区毫无特色的购物中心将表现不佳。 

　　在零售物业前景榜单中，成都甚至排名到了第18位。来看看目前，成都零售物业的相关数据。

　　购物中心总体量超700万方

　　2013年以来，成都的大型购物中心开业量一直稳居全国之首。据锐理数据统计，截至2015年4月，成都购物中心总体量超700万方，位居全国第一，购物中心同质化竞争严重。但是在商业方面成都泡沫最严重的要数写字楼，据统计，在2014年天府新城商圈写字楼存量达到了243.91万㎡，空置面积更是有1236.05万㎡，空置率超过50%。

　　城南一直是成都的商业重镇，城南的整体发展对于成都来说也具有代表性的意义，这里商业云集，据第一太平戴维斯统计，截止到目前，成都城南现有零售商业体量已经高达133万方，但截止到2014年底城南未能准时开业的商业面积达34万。　 

　　今年有超过10个购物中心开业

　　2015年成都将又是购物中心集中开业的一年。除了上半年正式开业的太古里和凯德天府项目以外，接下来成都将有超过10个项目会在今年开业，其中包括由中粮打造的大悦城、华置广场the one、龙湖金楠天街以及万科在成都打造的首个商业综合体项目钻石广场等诸多备受关注的项目。

　　备注：数据及部分内容来自《2015年中国大陆主要城市房地产投资前景分析报告》