国美112亿收购黄光裕内地资产 唯一运营商业项目被曝9月开业

　　传言总是用来被证实的。继上周被外媒第一时间曝出，国美电器（00493.HK）将收购黄光裕个人在内地的商业资产消息后，26日，国美电器正式发布公告宣布，将以代价112.68亿港元向大股东黄光裕收购国美在内地的资产，包括在中国181个城市拥有578家门店。并且，国美电器也于今日9时起再次复牌。

　　以零售起家的国美控股集团早年还曾以浩荡声势涉足房地产业，其唯一正在运作的商业地产项目U-SHOW悦秀城也于近日曝出开业消息。据赢商网独家获悉，该项目拟于9月26日开业，其前身即为由大康国际鞋城转型改造的国美生活广场，而这两次转型改造的过程耗时12年，中间还曾搁置两年。

　　然而，此次悦秀城能否筹备成功、如期开业，此举或将再次将国美电器及该商业项目推向业界舆论的最前沿。

　　零售出身，缘何折戟商业地产？

　　资料显示，2003年，北京大康国际鞋城有限公司纳入国美旗下，项目由旗下鹏润地产开发。大康开业运营后，曾经一度为亚洲最大的鞋类专业市场。不过，2011年2月，大康鞋城就宣布因经营困难而停业关闭。直至2013年下半年国美集团把大康鞋城全部股权统一收购后，项目再度开业才被提上日程。

　　之后，国美方面仍想将其规划为低端的鞋帽批发市场，但与北京市和丰台区产业调整的有关规定相左，未能成行。经过博弈和研讨，国美于在2013年9月16日公开发布消息，将大康鞋城升级为“国美生活广场”，定位为国内首家以批零结合，同时设有高端酒店、高端影院、餐饮和娱乐休闲场所，以质优价廉、舒适消费为理念的商业综合体。

　　时隔两年，项目案名最终变更为“U-SHOW悦秀城”，仅凭名字已难在看出国美或是鹏润痕迹。

　　尽管项目名称早已变化，但国美控股集团官网上仍将“大康国际鞋城”作为项目案例。同样作为商业地产案例的，还有国美商都。该项目被业内人士戏称为“北京唯一一座烂尾楼”，是2005年北京最大的“招拍挂”项目。但仅案名就发生过4次变更，综合定位和管理人员也数次更迭。2011年，项目被海航置业收购。随后，双方围绕项目几次口水战，最终对簿公堂。今年6月，有消息称该项目将重返国美，但官方对此不置可否。

　　据一位曾十分接近国美系地产业务的高管说，其实早在2004年，黄光裕就曾表示国美地产要向城市综合体方向发展。但直至今日，零售起家的国美仍未在商业地产趟出一条大道。上述高管分析认为，主要是国美商业地产目前还没有找到模式，也没有团队，所以，悦秀城项目的成败与否显得尤为重要，“它关系到国美商业地产未来的方向”。

　　悦秀城能否实现国美商业地产蜕变？

　　悦秀城项目与北京南站隔路口相望，周边是南城成熟住区，也有瀚海花园大厦、嘉特美大厦等写字楼项目，可以说，不乏地缘性目标客群。除了地铁北京南站外，还有多路公交车。不过，项目西侧的开阳路早晚高峰时段车流量较大。

　　与项目前身大康国际鞋城相比，悦秀城在建筑外立面上差异不大，但由于前者是批发商城，场内分隔租赁，在层高、动线、新风系统、烟道、上下水等都与购物中心的要求差异巨大。据项目有关负责人透露，悦秀城仅内部装修改造，即花费数亿元。

　　早在大康鞋城时期，该建筑7、8层即为空中停车场。改造后的悦秀城也保留了这一设计，加上地面停车场，项目提供了约1000个停车位。项目B1至6层为商业，9到12层为写字楼。考虑到写字楼的租户将占据一部分车位，停车问题未来可能会影响到顾客体验。

　　项目目前处于待开业状态，内部具体情况尚不可知，但从外围可以看到已签约的漫猫咖啡等品牌已经拉起了装修围挡。有关负责人介绍说，项目的三大主力店分别为B1层的国美电器，F6层的歌友汇KTV和DMG影城。其中，国美电器约占3000平方米。

　　悦秀城曾于4月30日在商城内部举办过招商答谢会，禾绿回转寿司作为品牌代表参加现场签约。而根据项目网站发布的品牌落位情况，已签约品牌还包括孙大嫩、蓝澜、呷哺呷哺、利郎、丽家宝贝、励步、孩德宝等。而在纸质版项目介绍和其微信号中所列的合作商家迪卡侬、太平洋咖啡等并未出现在该落位图中。项目在初期曾宣传过“中高端定位”、“轻奢”、“批零结合”、“高端酒店”等卖点，但其品牌落位图却难见高端踪迹，也不再涉及批发，顶层酒店部分也变成了写字楼。

　　尽管项目定位辐射周边3~5公里范围，但南城较大的购物中心凯德mall大峡谷距项目不足2公里，而同样位于地铁4号线沿线的西单商圈也在项目5公里范围内。项目能否精准定位、差异化经营，亦将十分考验团队运营功底。

　　此前成功预测国美将收购非上市资产的一家机构，亦曾在同一报告中预测国美股价上涨，不料今日国美股价下跌13.01%，以1.27港元收盘。然而，该机构仍看好国美，并暂维持对国美电器“持有”评级及目标价1.92港元。究竟，悦秀城能否为国美的商业地产打开新局面，我们将拭目以待。