前海蛇口政策红利 招商地产重组或变深圳“最富地主”

观点地产网   2015-07-30 09:51

核心提示:备受关注的《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区建设实施方案》,于日前正式公布。招商地产及大股东招商局集团在前海、蛇口拥有大量开发用地,被视为深圳自贸区最大的受益者。

  备受关注的《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区建设实施方案》,于日前正式公布。

  此次公布的方案明确了深圳前海蛇口自贸片区的战略定位、总体目标和功能布局,争取经过3-5年探索试验,成为自贸区新标杆。同时,将前海蛇口片区打造为实施“一带一路”的战略支点。

  这也标志着,挂牌三个月的深圳自贸区建设全面走上正轨,前海、蛇口两个区域将进入全新发展阶段。对于房地产开发商而言,自贸区政策红利带来的不仅是土地升值,还有未来自贸区成为内地和香港的枢纽所带来的一系列合作商机。

  其中,招商地产及大股东招商局集团在前海、蛇口拥有大量开发用地,包括前海3.9平方公里港口物流用地,蛇口170万平方米太子湾邮轮母港综合体项目等,被视为深圳自贸区最大的受益者。

  市场分析人士指出,目前招商地产进行“无先例重组”就是为了把地产业务做大,如果重组后获得招商局所有地产业务,该公司的货值保守估计将达数千亿元。

  自贸区金融红利

  前海蛇口自贸片区面积28.2平方公里,包括前海区域(15平方公里),以及蛇口区域(13.2平方公里)。按照规划,前海蛇口自贸片区将划分为前海金融商务区、以前海湾保税港区为核心的深圳西部港区、蛇口商务区。

  据了解,此次公布的《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区建设实施方案》共提出72项措施,涉及投资贸易规则体系、深港合作、高能级产业集群、金融创新等十个方面。

  其中,在金融创新方面,方案共涉及22项具体措施,包括加大金融创新开放试验力度、研究建设离岸证券交易中心、推动形成双向人民币融资渠道、积极推动银行业对内外开放、促进深港两地保险市场融合发展等。

  前海蛇口自贸片区管委会主任田夫介绍称,2015年上半年仅前海就新增注册1.48万家,尤其是前海蛇口自贸区4月27日挂牌后,前海新增企业共计1.13万家,是去年同期的3.5倍。今年,片区可实现生产总值1000亿元大关,同比去年的779亿元有大幅提升。

  市场普遍指出,招商地产在蛇口拥有大量开发用地,在蛇口纳入自贸区后,未来无论是在运营还是改造层面都是最大受益者。

  数据显示,招商地产在蛇口的主要项目包括海上世界住宅、金融中心二期,建筑面积共计35万平方米;其中海上世界占28万平方米,平均售价在10万元/平方米左右,总货值280亿元。

  同时,招商地产在蛇口拥有建筑面积110万平方米的持有物业,扣除30万平方米厂房,其余80万平为写字楼、商铺、公寓、酒店、别墅;在蛇口推进多个“城中村”旧改合作开发项目,包括渔二村一期、溪涌三联旧改项目。

  更为重要的是,除了上述已有项目,大股东招商局集团在深圳的大部分资源被划入前海蛇口自贸区,而这些资源尚未注入招商地产。

  随着自贸区政策利好的逐渐兑现,大股东的资源一旦注入招商地产,将会使招商地产在快速增加土地储备的同时,在港口地产、银行等领域也获得持续发展的支持。

  不过,招商地产目前仍处于重组停牌阶段,尚未披露相关消息。该公司董秘刘宁在接受观点地产新媒体采访时就称:“前海蛇口自贸区的相关政策,暂时对公司没影响。”

  招商地产重组前景

  尽管招商地产否认获得前海蛇口自贸区的政策红利,但这依然无法消除来自市场的想象。过去三个多月,这家央企旗下的房地产公司仍在紧锣密鼓地筹备“无先例重组”,方向则是房地产板块整合。

  招商地产发布的公告显示,今年4月3日,公司进行无先例重组停牌;5月17日,招商局集团拟推动整个集团地产板块的整合工作,目前中介机构已进场开展工作。

  6月23日,招商地产直接控股股东(持股40.38%)蛇口工业区,宣布整体改制为“蛇口工业区控股公司”。随后一周,招商地产公告首度承认,招商局集团正推动公司与蛇口工业区控股公司的整合工作。

  据观点地产新媒体了解,目前市场主流猜测是,招商局集团正计划将旗下地产板块全部整合到一个平台上做大做强,其中一种可能是招商地产向集团收购地产板块的资源;另一种可能则是招商地产退市,地产板块全部整合到蛇口工业区控股公司,后者重新上市。

  深圳市场人士蒋南对观点地产新媒体表示,招商局集团的策略便是将“金融+地产”板块做起来。其中在金融方面,招商银行已经做得相当不错,总市值已超4000亿元;地产方面,招商地产则由于某些因素发展较慢,目前市值只有815亿元。

  “招商地产此次重组,不管到底会以什么结果呈现,都是为了把地产业务做大。”蒋南认为,招商局集团在前海、蛇口都拥有丰富的资源,未来极大可能会整合到同一上市平台上。

  数据显示,招商局集团在前海拥有3.9平方公里的港口物流用地,占前海自贸区约1/4,是前海最大的“地主”;旗下蛇口工业区开发了蛇口片区11平方公里的土地,占蛇口自贸区约4/5。

  项目方面,招商局集团在蛇口还拥有太子湾邮轮母港综合体项目,建筑面积170万平方米,以写字楼、商业用地为主,兼有私储、港口码头及少部分住宅;同时,在蛇口还拥有100多万平方米的旧工业厂房及员工住宅。

  “此次重组停牌后,招商局的上市平台有可能成为掌握深圳最多优质土地储备的公司。”第一太平投资部董事吴睿在接新媒体采访时认为,招商局集团拥有非常多商住地块、工业地块,未来将通过城市更新或其它渠道释放出来。

  吴睿续称,招商局集团此前也一直配合前海自贸区做“一带一路”等方面的工作,如今正处于重组关键期,前海蛇口自贸区的建设方案出台无疑将给重组带来有利影响。

  另外,谈及未来可能存在的开发方向,蒋南认为,按照规划,招商局集团在前海的港口物流用地或将有相当比例转化为商住用地,蛇口的旧工业厂房也存在升级改造为商住用地。  

  蒋南还指出,在具体的开发方面,招商局集团的一部分土地或由招商地产独立参与。而由于自贸区高端产业集群,其余大部分土地不排除将联合高科技、互联网、贸易、金融等公司联合开发。

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