前海蛇口政策红利 招商地产重组或变深圳“最富地主”

　　备受关注的《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区建设实施方案》，于日前正式公布。

　　此次公布的方案明确了深圳前海蛇口自贸片区的战略定位、总体目标和功能布局，争取经过3-5年探索试验，成为自贸区新标杆。同时，将前海蛇口片区打造为实施“一带一路”的战略支点。

　　这也标志着，挂牌三个月的深圳自贸区建设全面走上正轨，前海、蛇口两个区域将进入全新发展阶段。对于房地产开发商而言，自贸区政策红利带来的不仅是土地升值，还有未来自贸区成为内地和香港的枢纽所带来的一系列合作商机。

　　其中，招商地产及大股东招商局集团在前海、蛇口拥有大量开发用地，包括前海3.9平方公里港口物流用地，蛇口170万平方米太子湾邮轮母港综合体项目等，被视为深圳自贸区最大的受益者。

　　市场分析人士指出，目前招商地产进行“无先例重组”就是为了把地产业务做大，如果重组后获得招商局所有地产业务，该公司的货值保守估计将达数千亿元。

　　自贸区金融红利

　　前海蛇口自贸片区面积28.2平方公里，包括前海区域（15平方公里），以及蛇口区域（13.2平方公里)。按照规划，前海蛇口自贸片区将划分为前海金融商务区、以前海湾保税港区为核心的深圳西部港区、蛇口商务区。

　　据了解，此次公布的《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区建设实施方案》共提出72项措施，涉及投资贸易规则体系、深港合作、高能级产业集群、金融创新等十个方面。

　　其中，在金融创新方面，方案共涉及22项具体措施，包括加大金融创新开放试验力度、研究建设离岸证券交易中心、推动形成双向人民币融资渠道、积极推动银行业对内外开放、促进深港两地保险市场融合发展等。

　　前海蛇口自贸片区管委会主任田夫介绍称，2015年上半年仅前海就新增注册1.48万家，尤其是前海蛇口自贸区4月27日挂牌后，前海新增企业共计1.13万家，是去年同期的3.5倍。今年，片区可实现生产总值1000亿元大关，同比去年的779亿元有大幅提升。

　　市场普遍指出，招商地产在蛇口拥有大量开发用地，在蛇口纳入自贸区后，未来无论是在运营还是改造层面都是最大受益者。

　　数据显示，招商地产在蛇口的主要项目包括海上世界住宅、金融中心二期，建筑面积共计35万平方米；其中海上世界占28万平方米，平均售价在10万元/平方米左右，总货值280亿元。

　　同时，招商地产在蛇口拥有建筑面积110万平方米的持有物业，扣除30万平方米厂房，其余80万平为写字楼、商铺、公寓、酒店、别墅；在蛇口推进多个“城中村”旧改合作开发项目，包括渔二村一期、溪涌三联旧改项目。

　　更为重要的是，除了上述已有项目，大股东招商局集团在深圳的大部分资源被划入前海蛇口自贸区，而这些资源尚未注入招商地产。

　　随着自贸区政策利好的逐渐兑现，大股东的资源一旦注入招商地产，将会使招商地产在快速增加土地储备的同时，在港口地产、银行等领域也获得持续发展的支持。

　　不过，招商地产目前仍处于重组停牌阶段，尚未披露相关消息。该公司董秘刘宁在接受观点地产新媒体采访时就称：“前海蛇口自贸区的相关政策，暂时对公司没影响。”

　　招商地产重组前景

　　尽管招商地产否认获得前海蛇口自贸区的政策红利，但这依然无法消除来自市场的想象。过去三个多月，这家央企旗下的房地产公司仍在紧锣密鼓地筹备“无先例重组”，方向则是房地产板块整合。

　　招商地产发布的公告显示，今年4月3日，公司进行无先例重组停牌；5月17日，招商局集团拟推动整个集团地产板块的整合工作，目前中介机构已进场开展工作。

　　6月23日，招商地产直接控股股东（持股40.38%）蛇口工业区，宣布整体改制为“蛇口工业区控股公司”。随后一周，招商地产公告首度承认，招商局集团正推动公司与蛇口工业区控股公司的整合工作。

　　据观点地产新媒体了解，目前市场主流猜测是，招商局集团正计划将旗下地产板块全部整合到一个平台上做大做强，其中一种可能是招商地产向集团收购地产板块的资源；另一种可能则是招商地产退市，地产板块全部整合到蛇口工业区控股公司，后者重新上市。

　　深圳市场人士蒋南对观点地产新媒体表示，招商局集团的策略便是将“金融+地产”板块做起来。其中在金融方面，招商银行已经做得相当不错，总市值已超4000亿元；地产方面，招商地产则由于某些因素发展较慢，目前市值只有815亿元。

　　“招商地产此次重组，不管到底会以什么结果呈现，都是为了把地产业务做大。”蒋南认为，招商局集团在前海、蛇口都拥有丰富的资源，未来极大可能会整合到同一上市平台上。

　　数据显示，招商局集团在前海拥有3.9平方公里的港口物流用地，占前海自贸区约1/4，是前海最大的“地主”；旗下蛇口工业区开发了蛇口片区11平方公里的土地，占蛇口自贸区约4/5。

　　项目方面，招商局集团在蛇口还拥有太子湾邮轮母港综合体项目，建筑面积170万平方米，以写字楼、商业用地为主，兼有私储、港口码头及少部分住宅；同时，在蛇口还拥有100多万平方米的旧工业厂房及员工住宅。

　　“此次重组停牌后，招商局的上市平台有可能成为掌握深圳最多优质土地储备的公司。”第一太平投资部董事吴睿在接新媒体采访时认为，招商局集团拥有非常多商住地块、工业地块，未来将通过城市更新或其它渠道释放出来。

　　吴睿续称，招商局集团此前也一直配合前海自贸区做“一带一路”等方面的工作，如今正处于重组关键期，前海蛇口自贸区的建设方案出台无疑将给重组带来有利影响。

　　另外，谈及未来可能存在的开发方向，蒋南认为，按照规划，招商局集团在前海的港口物流用地或将有相当比例转化为商住用地，蛇口的旧工业厂房也存在升级改造为商住用地。　 

　　蒋南还指出，在具体的开发方面，招商局集团的一部分土地或由招商地产独立参与。而由于自贸区高端产业集群，其余大部分土地不排除将联合高科技、互联网、贸易、金融等公司联合开发。