万科连遭“野蛮人”举牌背后：股权暗战or股价被低估？

　　近期的股市剧震，不仅牵出万科百亿回购方案维护股价，还引来了疑似“野蛮人”的觊觎，万科股权结构正在发生微妙的变化。

　　7月10日、24日，资本市场的神秘玩家姚氏兄弟，通过其掌控的宝能系关联公司前海人寿，在二级市场接连两次举牌万科，耗资约160亿取得万科10%股份，一举跃升为万科第二大股东。

　　这是万科15年来股东结构的巨大改变。作为万科第一大股东，华润集团的地位也受到了挑战，截至一季报，华润占万科股份约14.9%。

　　21世纪经济报道了解到，前海人寿和万科方面并未有正式接触，接近双方的人士称，目前前海人寿只是财务投资，并未有向万科派驻董事的打算;双方也未上升到股权之争，对于前海人寿来说，除了财务投入增持股份，若想实际控制万科，没有内部人的配合也是很难进行的。

　　华润万科暗战宝能系?

　　作为全球最大住宅开发商的万科，多年来一直稳居地产龙头老大之位，而万科顺风顺水的发展，与其高度分散的股权结构、一以贯之的高效管理是分不开的。

　　2000年，万科创始人王石引入华润集团作为万科第一大股东，从而开启了万科的A股融资扩张之旅，伴随中国住宅开发市场的爆发，万科在2004年销售一举超过百亿，成为中国最大的开发商，并保持这一地位长达10年之久。

　　过去15年中，万科前十大流通股东基本以长线基金和机构投资者为主，除了2014年万科职业经理人变身事业合伙人，在二级市场购入自家股票持股至4.14%，其他股东并未持股超过5%。

　　多年来王石与华润集团原高管保持着良好的沟通，华润与万科一直合作默契。华润多年来仅扮演财务投资者和万科保护者的角色，对管理层日常事务并不干涉;根据万科财报，目前华润万科系共有6人居于万科董事会，分别为王石、郁亮、王文金、乔世波、陈鹰和魏斌，占万科董事会11人中的一半以上。

　　而此次前海人寿举牌至10%后，是否重演万科史上著名的君万之争?根据王石《道路与梦想》一书中所述，20年前，君安证券为了套现手上的1000万股万科B股，暗中联合其他股东制造万科被收购题材，欲刺激股价上涨。

　　当时的君安与其同盟方，拥有万科10.73%的股份，其中新一代公司占6.2%，海南证券公司占1.1%，俊山投资和创益投资共占3.43%。

　　联盟打算召开特别股东大会改组万科管理层。当时的情况非常危急。王石和万科管理层迅速找到了上述联盟的弱点，说服新一代放弃结盟，并联合其他股东，最终挫败了君安发起特别股东大会的动议。

　　而今天的前海人寿，其背后的宝能集团和姚氏兄弟是比君安更为厉害的角色。过去多年，姚氏兄弟多次举牌、入股多家上市公司，以大胆精准、低调神秘的作风著称。

　　克而瑞分析师朱一鸣认为，万科管理层与前海人寿间的气氛并不轻松。至少目前，双方均未表态，更没有任何达成战略合作的迹象，前海人寿是觊觎万科控制权的“野蛮人”的嫌疑再次增加。

　　他指出，万科前十大股东的持股比例合计还不到35%，二级市场上并不缺万科的抛盘者。前海人寿不断“扫货”期间，万科的股价几乎未起波澜。如果万科管理层和其他股东未作反应，以前海人寿的财力，继续增持乃至控股万科并不难。

　　财报显示，华润、万科合伙人、刘元生、万科工会、万科高管个人等目前合计持股超过20%，朱一鸣认为，如果这些股东合计再增持10%至30%，并结为一致行动人，可保住万科控股权。

　　北京一位熟悉公司法的律师认为，前海人寿来者不善，进可入管理层，退可为财务投资。但是仅有财务资本而没有内部人配合，是很难达到控制公司的目的。

　　不过，21世纪经济报道获悉，前海人寿目前并未有进驻万科管理层或控制万科的打算。前海人寿一名高管称，公司对万科的举牌还只是财务投资，目前也未有派驻董事的计划。按照中国上市公司规定，持股达5%便有权派驻董事进入上市公司董事会。

　　被低估的万科股价

　　从多家券商和研究机构的分析来看，市场目前倾向于认为，万科股价已在阶段性低谷，前海人寿此时举牌是在抄底。

　　深圳市房地产研究中心李宇嘉认为，7月初的股市大幅震荡后，万科的估值已经降到阶段性低点，其时市盈率仅11.2倍，相比房地产行业31.83倍的平均市盈率低了6成;公司的NAV明显高于公司市值。无论从股价还是估值讲，都到了险资等长线资金“抄底”的时候。

　　万科的基本面良好。今年上半年，万科共实现签约销售额1099.6亿元，成为唯一“破千亿”的房企。

　　从传统住宅开发业务来看，万科目前的市场占有率只占全国的3%，对比欧美国家房地产龙头企业7%-8%的占有率，依然有很大的潜在增长空间。

　　万科董秘谭华杰对21世纪经济报道记者表示，万科和万达的战略合作，以及此后可能与其他开发商的合作，承接合作方住宅开发业务，将可能大大突破欧美国家地产龙头7%的市占率水平。

　　值得注意的是，万科转型的万亿市值计划，将构建上市公司群大平台，新服务如万科物业将为万科贡献新的利润和业绩，持续支撑万科股价。

　　东方证券分析师竺劲测算，当前万科物业部分的净资产为5.4亿元，将其与目前已经上市的彩生活进行比较，万科物业上市可以增厚估值约44亿，更好地支撑万科股价。

　　谭华杰表示，除了物业，未来万科的商业地产、物流地产、养老地产、教育基地等业务都有可能分拆上市;此外，万科今年5月联合鹏华基金发行了中国首只公募REITs——鹏华前海万科封闭式混合型证券投资基金，也是商业资本化的体现。

　　李宇嘉认为，发行REITs和物业分拆上市，折射出万科未来转型和经营的重大战略改变，这将会大幅提升企业估值。

　　中信建投报告指出，前海人寿的增持，结合此前万科盈安合伙增持价格(12.79元、13.26元)、公司回购的价格(13.7元)，无论是产业资本的角度还是二级市场投资者的角度，都已经证明公司的价值底线在逐步凸显。

　　抄底万科的收益是显而易见的。除了股价的提升，万科也是目前A股上市公司中分红比例较大的公司之一。2013年，万科拿出45亿元现金用于分红，每10股派送4.1元(含税)现金股息，股息率达5%，接近“宝类”理财产品的水平。2014年，万科股息率达到3.72%，是整个板块中股息率唯一超过银行一年期定存的上市房企。