碧桂园首入深圳拿地 并购入城围猎地产一线项目

　　距7月11日宣布正式成立一线城市事业部仅半个多月，碧桂园便迈出布局深圳的第一步。

　　7月28日，碧桂园宣布，将与汇联金融以股权收购的方式开发位于深圳市坂田中心片区坂雪岗大道、中兴路交汇处的两幅新地块。这也是起家于广东顺德的碧桂园23年间首次入驻深圳市场。

　　此次并购被碧桂园称为“坚定一线城市战略布局”，是其继北京、上海、广州之后布局的“最后一个一线城市”。此前该公司曾对外宣布，北上广深是公司2015年挺29进一二线的战略方向。

　　除去深圳，市场消息还披露，碧桂园近期已经在广州天河拿下一项目，占地大约50亩，公司内部称其为“小新塘项目”，为合作开发项目。

　　可以明确的是，碧桂园有意扩大在一二线城市的布局。据碧桂园惠深区域官方微信透露，未来业界在土地市场上“可能会频繁看到碧桂园的身影”。

　　值得一提的是，此前6月25日-7月3日，碧桂园多次参与北京7宗土地拍卖的竞拍，均无功而返。相比之下，获得平安保险入股的碧桂园极大地解决了资本难题，在当前房地产市场并购洗牌的大格局中，将合作并购作为拓展方向显然是个相对理想的选择。

　　碧桂园并购入城

　　据碧桂园方面披露，最新股权收购的两幅地块位于深圳市坂田中心片区，总占地面积合计约2.5万平方米，总建筑面积10万平方米，将发展为集住宅、商业于一体的优质住区。

　　同时，两幅地块紧邻深圳地铁5号线坂田站及南坪快速路，随着华为新城规划的实施，片区内已建成教育、商业、公园等配套。碧桂园称，“此次入驻的未来升值潜力值得期待”。

　　观点地产新媒体了解到，上述地块建成的项目为“坂田街道中兴路项目”，属于保障性用房，总房源1089套，由深圳市茂兴置业有限公司开发建设。

　　工商资料显示，茂兴置业原由深圳市茂兴投资有限公司全资持有。7月28日，茂业置业股东变更为深圳市茂兴投资有限公司出资204万元，持股10%；汇联汇有房（深圳）投资管理有限公司出资1836万元，持股90%。

　　值得一提的是，汇联汇有房此前也已进行相关股权变更。其中，惠东碧桂园出资1440万元，持有汇联汇有房72%股权；汇联金融则出资560万元，持股剩余28%。

　　一位不愿具名的市场人士对观点地产新媒体表示，早在2014年，碧桂园就已经开始洽谈坂田项目的价格，签订初步意向协议。但由于当时涉及变更使用用途等事项，碧桂园迟迟没有落实，最终一直持续到今年。

　　至于深圳茂兴投资选择转让坂田项目的原因，该市场人士认为，在去年楼市下行的大环境下，中小开发商由于资金链的关系都急于转手项目，以实现套现的目的；其次，去年佳兆业风波也对开发商产生影响，不少企业选择离场。

　　“深圳茂业投资目前仍持有坂田项目10%股份，未来还是可以分享到项目入市的利润。”市场人士预计，目前坂田区域的均价已经从2.6万/平涨至3万元/平，碧桂园并购的项目未来货值也有二三十亿元，利润空间还是不错的。

　　不过其认为，碧桂园目前投入的1440万元只是获得了项目的控股权，未来该项目在后续的土地价、建筑成本等方面仍要投入不少资金。同时，考虑到碧桂园首次进入深圳，如何打造符合本地购房者需求的项目仍有待观察。

　　一二线城市围猎

　　除了深圳，碧桂园近期一些动作表明，这家素被称为“三四线杀手”的房企还在大力寻找一二线土地合作并购的机会。

　　其中4月29日，碧桂园以6.08亿元夺得上海嘉定区徐行镇，溢价率62.16%，成交楼板价8108元/平方米，这也标志了其正式进入广州以外的一线城市。

　　7月15日，碧桂园江苏区域微信号披露，公司通过并购的方式进驻南京主城江宁区，将开发碧桂园天玺湾（272亩）、南京碧桂园（627亩）两个项目。

　　7月29日最新消息还显示，近期碧桂园已经在广州天河确定合作开发一个项目，公司内部称其为“小新塘项目”，占地约50亩，容积率为2.62。

　　这是碧桂园在一二线土地市场的几宗成功合作并购。截至7月29日，碧桂园在东莞、江门、南宁、深圳等地取得经营性用地10幅，合计建筑面积162万平方米，较去年同期上涨89.5%；成交总额28亿元，较去年同期上涨425%。

　　而相似的场景还会继续出现，此前碧桂园相关负责人对观点地产新媒体回应称，集团寻地过程中“不排除并购的机会”。

　　近期，碧桂园集团联席总裁、执行董事朱荣斌对媒体表示，碧桂园正在进行战略上的重要补充，加大一二线城市的投资。为此，碧桂园还在7月11日正式成立一线城市事业部，目前北京、广州、深圳三个区域的总经理已经到位。

　　朱荣斌强调：“在一线城市拿地，算账后基本就不用拿地了，而真正拿地凭的是大格局大判断。”

　　对于一二线城市的布局补充，碧桂园方面解释称，一二、三四线城市布局策略的调整，更多是基于企业经营视角、利润视角。

　　相关统计显示，碧桂园此前有多达62%的项目分布于三四线城市，13%的项目分布在二线城市，25%的项目分布在一线城市。而一线城市仅有北京、广州有项目在售，其中98%位于广州。

　　有长期跟踪碧桂园的港股分析师对观点地产新媒体表示，三四线城市虽然土地价格较低是碧桂园的优势，但对整体操盘和运营能力更高。同时受制于三四线城市房价天花板效应，这些地区也出现去化难度加大、回款较慢和利润趋薄等问题。

　　2014年，碧桂园净利润约为102.3亿元，同比增长20.1%；但毛利率为24.1%，同比2013年下降3.6%；净利润率为12.1%，同比下降1.5%。其中，毛利率、净利率均为连续三年下降。有国际投行甚至预测，碧桂园存在毛利率未来继续向下的可能。

　　德佑链家市场研究部总监陆骑麟认为，近期一些列动作都表明了碧桂园进驻一线的决心，今年平安的战略入股无疑解决了最大的资本难题，使得碧桂园完全能够承担的起一线城市的地价。

　　“今年下半年碧桂园在一线城市可能会有更多的拿地动作。”不过陆骑麟也指出，虽然碧桂园开发经验充足，但三四线城市的市场条件和情况与一线城市有一定的差别，如果莽撞的大举进军一线城市，可能会出现水土不服的情况。