恒隆地产陈启宗:内地零售市场疲弱 但不会调整定位

观点地产网   2015-07-31 11:18

核心提示:恒隆地产有限公司在香港举行2015年中期业绩会,恒隆集团及恒隆地产董事长兼执行董事陈启宗表示,内地零售市场疲弱,但不会调整定位。

  7月30日,恒隆地产有限公司在香港举行2015年中期业绩会,恒隆集团及恒隆地产董事长兼执行董事陈启宗、董事总经理兼执行董事陈南禄及执行董事何孝昌出席现场。

  在经济增长放缓之时,“寒冬”和“疲弱”两个词成为这场业绩会提问的引线。

  曾抛出“拥抱熊市”论的陈启宗,面对“寒冬”是否考虑买地的问题相当淡定。他表示,恒隆“寒冬”买地的策略一直不曾改变,只是能够买入优质物业的机会可遇不可求,需要时间等待,而恒隆亦不会刻意调整在内地的发展步伐,“当前会首先做好手上的项目”。

  不过,陈启宗亦坦诚,目前内地的零售市场表现相当疲弱,增长幅度对比过往几年已出现较大降幅。更加明显的现象是,内地为数不少的商场已经在市况压力下被迫转型。

  “从他们被迫转型就可以看出一件事,市场绝对不容乐观”,陈启宗指,不少原本定位高端的商场甚至选择转做中端。

  “有些投资者会问,恒隆会不会考虑调整定位?”对此,陈启宗的回答非常肯定,“相信我们的商场地点、大小、设计都是一流的,而且高端的领域其实竞争对手并不是那么多,所以恒隆会坚持高档的定位,没有理由转做中档。”

  对于业绩会上多个关于港资企业近期出售内地资产的问题,陈启宗不予过多评论,仅以自身情况表明不会改变对内地的策略。

  “恒隆在内地的物业都是不可替代的,很可能卖了就买不回来了,而且现在恒隆没有资金压力,反而资金比较充裕,所以我们不需要卖资产。”

  据陈启宗介绍,恒隆当前任务是把手上的项目先做好,其中大连恒隆广场预计将在今年第四季度开业,而上海两个项目将花费13亿港元进行翻新,以保持长远竞争力。

  以下是恒隆地产2015年中期业绩会现场问答实录:

  现场提问:恒隆之前提到会在“寒冬”买地,现在还是这种策略吗?

  陈启宗:我们一直是“寒冬”买地,几十年都没变过。人人都在抢的时候不必要和人争,有机会的,慢慢等。

  现场提问:销售收入有所下降,下半年会不会加快推盘步骤?怎么看内地零售市场的情况?

  陈启宗:我们跟其他公司的销售策略可能不同,别人是货如轮转,我们是等到市道好的时候再卖,2014年的市场特别好,所以卖得特别多。2015年也不错,也卖得七七八八了,浪澄湾项目还有700多户,君临天下只有3户了,所以都没有太多货量了。蓝塘道那18间大宅就善价而沽了。

  陈南禄:租金方面,铜锣湾增长潜力十分大,fashion walk及旺角雅兰中心的翻新工程后人气其实非常旺,都帮助租金有增长。今年11月,预计新开幕的H&M旗舰店都很不错,相信铜锣湾明年表现会更好,带动租金收入增长。

  陈启宗:内地的零售市场是相当疲弱的,不是说没增长,但是增长幅度比过去几年慢了很多。所以目前内地的消费市场不是太乐观,并且近期看到很多快过预期的转型,出乎我们的预料。我们去年9月开业天津项目,到现在周边已经有5个商场转型了。

  从他们被迫转型就可以看出一件事,就是市场绝对不是很乐观的。甚至有些公司不做高档转做中档,有些投资者会问,恒隆会不会接下来由高档到中档调整?

  其实越高档的领域越难生存,如果我们在那个领域是个领军人物,其实竞争对手并不多。我们的商场地点、大小、设计都是一流的,所有内地的商场都赢过国际性的大奖。所以恒隆坚持自己的市场定位是高档的,没有理由转做中档。

  关于香港的零售市场,虽然比早几年差一点,但我觉得还好。其实内地人来香港消费,我们不欢迎还赶客,这都是不应该的。现在都有空铺出现,其实如果香港人慎重一点,不至于这样。所以香港零售市场不是很差,但是应该可以更好。

  现场提问:最近传言瑞安和长实地产在出售内地物业,您有什么看法?目前公司的现金很充裕,下半年有什么新的动作?

  陈启宗:有些人出售资产可能有很多原因。恒隆在内地的物业都是不可替代的,是当地最好的物业之一,卖了就买不回来的。现在恒隆没有资金压力,反而比较充裕,所以我们不需要卖资产。如果要买资产,恒隆只会选择最好的,机会可遇而不可求,当然需要等待。

  我们现在是要把手上的项目先做好,我们首先要花13亿港元改进上海的两个商场,保证长远竞争力。

  何孝昌:资金方面我们保持正现金流,过去这么多年我们保持着经济的实力,可以看到我们手上有几百亿的现金,如果有好的投资项目的话,我们都不会有资金压力。

  现场提问:上海两个项目翻新花费是多少,会不会影响回报率?对A股市场,您有什么看法?

  陈南禄:我们两个上海商场会花差不多13亿港元,会在非营业时间操作,尽量降低商户影响。投资回报的时间大概是4年左右。

  陈启宗:大部分的熊市都不会有太多的影响,短期有一点,长期影响不会太大,并且这个是任何发展中的经济体都不可避免的。1973年香港的股市大落,1987年大落,97年一次,2000年、2008年又有,我们这些生意人基本上都是这么过来的,香港发展还是挺好的。

  内地的A股市场大跌不能说没影响,但是如果从年头看到今天,上证指数还是升了很高的,如果是看以往的12个月,有很多人是赚到钱了的,所以相信这波影响不会太大。

  现场提问:刚才提到内地消费市场比较严峻,是否担心今年开业的大连恒隆广场会受到影响呢?

  陈南禄:大连恒隆广场体量很大,有240万平方尺,大概是三个水立方那么大。这是个相当大的项目,目前招商整体面积已经开到七成。在现在的市况之下,大连项目的招商情况已经非常不错了。

  现场提问:听闻有知名品牌与你们洽谈,要求减租?主席之前有讲过集团里面的人才陆续有退休的情况,现在这种情况是否会有改善,会否考虑请辞任高管来任职?

  陈启宗:恒隆大概是唯一一家香港从来不请政府高管的企业。近期集团是增加了人手,里面有不少人才,不过需要多几年时间历练,我也不否认会继续扩张。

  陈南禄:减租方面呢,主要是看市场。市场肯定会变,我们最终是参照市场。

  现场提问:主席怎么预计今年的楼价?您觉得今年年底加息的话,会不会有影响?刚才讲到香港和内地零售市场都在变差,会否影响加租幅度?

  陈启宗:首先,年内会不会加息没人知道。我个人估计就未必,就算加也会很轻微。所以我看不会因为这个因素就对消费市场有什么大的影响。

  陈南禄:关于租金收入方面,其实可以看数字就很清楚了,当然会和市场有很直接的关系,比如说上海就保持了,但是一些新的城市会有影响,香港就没有特别影响。

  现场提问:之前恒隆在内地发展很快速的,未来会否放慢步伐?

  陈启宗:我们看长线的,用一年半载来看为时太早。长远来看,经济利润方面更有把握的是,就是中国消费市场的持续发展。如果中国消费市场持续发展的话,我们有相当不错的布局,所以只要消费市场持续发展,我们应该是得益者其中之一。所以不需要特别加快或者是减慢。

  现场提问:今年营业收入下跌原因是什么?

  陈启宗:我们主要的租金收入是很平稳的,只是销售物业业绩年年不同,所以不可能是年年都持续上升。而且我们的销售策略是市道好才拿出来卖,去年卖了90多亿港元那么多货量,今年肯定就会有所下跌。

  现场提问:过去几年恒隆每年都会在内地开新商场,未来是否会保持这个节奏?

  陈南禄:卖地的时间和建设的时间直接影响到开业时间。我们当年也不是买地后就预期到一定会每年都有新商场开业,我相信没有一家公司可以做到这样的计算。而且我们在设计、开发等时间都比较长,可能需要几年时间来打造好商场。

  今年会开大连项目,昆明、武汉项目就要再过几年入市。

  现场提问:现在电商发展很厉害,会不会对商场销售有影响?另外,恒隆会不会考虑将部分资产拆出来做房托基金?

  陈启宗:房托基金就没兴趣了。很简单,因为是成大堆的垃圾来稳定收益,是没有什么增长潜力的物业。如果我的物业是正的,有潜质的,那为什么要做房托呢?年年拿利润来派息。我不反对这件事,不过不合适我们而已,因为恒隆基本上是优质物业,是有很大发展潜力的。

  电商的问题,我两三年前就写了很多了。基本上,电商是影响世界、影响社会、影响人们生活习惯的一样东西,但是也不是说所有的产品都会受电商的影响,有些东西受的影响多一点,有的受的影响小一点,我们就是受影响少一点的。但是我也认为今天科技发展得很快,所以一定要用科技来帮助自己的商场,让更多的顾客过来。

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