恒隆地产陈启宗致股东函：押注顶奢，坚持做五星级购物商场

9月23日，《恒隆地产中期报告》发布，恒隆地产董事长陈启宗一仍旧贯继续亲笔撰写《董事长致股东函》，剖析公司的业务策略、表现与展望。

陈启宗充分肯定了恒隆在内地商业租赁市场过去三年的表现，即便处于疫情期间，升势亦从未间断。从上半年业绩可见，恒隆内地租赁收入过去六个月再创新高，并正奋力在下半年延续这个良好的势头。他认为，只要市场配合，恒隆很可能再创佳绩。

有赖于恒隆的市场定位和营运上的努力，虽然目前宏观环境严峻，投资者对中国市场正持观望态度，对零售相关行业尤其避讳。但就如他始终坚信：一直做对的事，市场迟早会予以肯定。正如恒隆的理念：「只选好的 只做对的」。

陈启宗指出，在此大环境下，诸如恒隆这样的房地产公司要提升租户销售额和租赁收入便困难重重，唯一或可突围而出的就只有顶级奢侈品零售。即便如此，这也绝非易事。而恒隆的商业租赁收入在过去23 年，包括最近三年疫情期间，仍年年破纪录，表现可说是相当令人满意。

在致谢函中，陈启宗借回顾过去以启示未来——恒隆策略并非独一无二，但若窥探表象下的本质，或许会发现恒隆有别于所有或大多数行内企业。

例如，项目都一律以购物商场为中心，而且市场定位往往是顶级奢侈品。恒隆属意长线投资，可见于其对选址、设计和施工的坚持，以及推行的资产优化计划。2012 至2017 年熊市期间，恒隆开始全面升级上海两座旗舰物业，共耗资超过人民币15 亿元。同时，恒隆的购物商场往往大大得益于办公楼，这些办公楼租出率高、租金高，属全国首屈一指的办公楼。

而连续23年录得租金增长的主因并非新增物业，因为物业开业后需要经过一至两个三年租赁周期才成熟。关键在于确保业务的内部增长。恒隆所有高端购物商场的成功都充分显示这一点，只有一座例外。

过去数年，陈启宗都认为当疫情消散和国际旅游复苏后，奢侈品销售应该不会严重外流。而上周几家顶级时尚品牌公布业绩，确认了中国始终是他们最重要的市场，而且增长仍然强劲。

在回顾的最后，陈启宗再次强调，大众零售，即四星级购物商场，都不是恒隆的目标，因为这类店铺边际利润太低，难以承担高昂的租金，而网上购物对大众零售的冲击也大得多。此外，由于建造和经营这类购物商场所需的专业知识远低于高端购物商场，很多发展商可以建造和持有这类购物商场。

从各方面而言，高端购物商场则刚好相反，而这是恒隆为之努力并擅长经营的。在新冠疫情和电子商贸对实体零售的冲击中，唯一幸免的就是真正的五星级购物商场，陈启宗认为，这样的形式在短期内也将不会有逆转。

以下为恒隆地产2023中期报告《董事长致股东函》全文，转载时略有删减：

业绩及股息

截至2023 年6 月30 日止六个月，整体收入较去年同期微降1% 至港币52.37 亿元。我们稳健的租赁表现被人民币贬值所抵销，期内亦没有来自物业销售的收入。至于我们的核心业务， 租赁收入以港币计算增长5% 至港币52.37 亿元。

倘扣除物业重估的所有影响，股东应占基本纯利与去年持平，达港币22.25 亿元。每股基本盈利维持港币4 角9 仙。

计及物业重估的所有影响后，股东应占纯利增加23% 至港币23.94 亿元，每股盈利相应上升至港币5 角3 仙。

董事会宣布派发中期股息每股港币1 角8 仙，将于2023 年9 月29 日派发予于2023 年9 月15 日名列股东名册的股东。

业务回顾

自1999 年在上海的首座购物商场开业以来，我们在内地的租赁收入以人民币计算持续增长，每年都创新高。值得注意的是，即使过去三年疫情期间，升势亦从未间断。2022 年零售租赁收入（与2021 年相比）下降了1%，但办公楼租赁收入的增长把其抵销有余。从上半年业绩可见，内地租赁收入过去六个月再创新高。我们正奋力在下半年延续这个良好的势头， 只要市场配合，很可能再创佳绩。

诚然，任谁也难以想象可在内地商业租赁市场取得这样的成绩，这有赖我们的市场定位和营运上的努力。目前宏观环境如此严峻，投资者对中国市场正持观望态度，对我们这些零售相关行业尤其避讳。因此，股价在疫情前、疫情时，还是疫情后都未能反映我们认为亮丽的业绩。但就如本人始终坚信：一直做对的事，市场迟早会予以肯定。正如公司的理念：「只选好的 只做对的」。

今年年初本人撰写上一封《致股东函》时，中国才刚从种种前所未有的不寻常事件中走出来。去年12 月初，中国突然解除实行了近三年的严格疫情防控措施，仅六周左右便迅速达至群体免疫。所有人都期盼北京会推出大力刺激经济的措施。措施确实出台了，但反应可能未如预期。

正如本人之前阐释过，中国经济有至少四大挑战：2019冠状病毒病疫情的余波、整顿网络平台公司和私人教育机构的后果、楼市泡沫爆破，以及中美关系恶化。每个挑战都在不同方面造成了今天经济萎靡不振的局面，同时也带来财政和社会心理上的影响，本人会在下一节再作阐述。

在此大环境下，像我们这些房地产公司要提升租户销售额和租赁收入便困难重重，唯一或可突围而出的就只有顶级奢侈品零售。即便如此，这也绝非易事。因此，我们的商业租赁收入在过去23 年，包括最近三年疫情期间，仍年年破纪录，表现可说是相当令人满意。

鉴于疫情的情况特殊，我们亦应比较2023 年与2019 年的表现，该年表现已是当时的新高。为撇除货币换算的影响，本人会以人民币计算作说明，以更好反映实际表现。

对比报告期内六个月和2022 年同期的表现，我们七座高端购物商场的租赁收入全部录得增幅。表现最亮丽的是上海恒隆广场，租赁收入升幅23%，紧接有大连恒隆广场19%，无锡恒隆广场16%，上海港汇恒隆广场11%，昆明恒隆广场9%，以及沈阳市府恒隆广场6%。租出率基本上维持平稳，而租户销售额亦几乎全部表现强劲。

与疫情前的2019 年上半年相比，今年上半年的租赁收入增幅惊人（昆明恒隆广场和武汉恒隆广场分别在2019 年8 月和2021 年3 月开业，所以不计算在内）。无锡恒隆广场的租赁收入飙升126%，大连恒隆广场上涨80%，而上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场则分别上涨73% 和56%。事实上，租出率除沈阳市府恒隆广场外，其余全部都有增长。一如以往，沈阳市府恒隆广场的表现不及我们其他高端购物商场。

租户销售额显然是评估我们业务的重要关键绩效指标。对比2022 年同期，我们几乎所有购物商场都录得双位数升幅，只有一座例外。我们七座高端购物商场的销售额平均增加42%， 而三座次高端购物商场则增加36%。由于去年上海强制停业两个月以致基数较低，上海港汇恒隆广场和上海恒隆广场今年录得异常的增幅，分别为68% 和62%。大连恒隆广场、武汉恒隆广场和无锡恒隆广场的增长则在24% 至26% 之间。沈阳市府恒隆广场的租户销售额增加16%，昆明恒隆广场则增加8%。全部购物商场的租户销售额都比去年下半年表现更佳。

对比疫情前2019 年同期的租户销售额，更有意义也更有意思。我们七座高端购物商场的租户今年的销售额平均为2019 年上半年的三倍多，涨幅达217%；无锡恒隆广场更逾四倍。大连恒隆广场的租户销售额增加257%，上海港汇恒隆广场增幅达156%，上海恒隆广场则增加136%。甚至沈阳市府恒隆广场也有40% 的升幅。三座次高端购物商场的租户销售额则较2019 年疫情前微升。这些成绩令人鼓舞，为我们旗下购物商场的租金增长提供有力支持。

上述数据证明，只要像我们这样做得好，疫情对我们的业务丝毫无损。当公开信息清晰显示市场空置率趋升、单位租金趋跌之际，我们的表现似乎违反常理，但实情并非如此。我们幸好能在时尚奢侈品这一正确的业务领域占据有利位置，而且策略执行得相当理想。

近年，我们旗下内地办公楼的物业组合有良好增长。办公楼的表现一般比购物商场稳定，将其表现与2022 年同期相比会较为合理。由于整体经济疲弱，办公楼的租赁收入增长以人民币计算放缓至6%。若换算成以我们的报告货币港币计算（期内兑人民币升值6.3%），办公楼的总租赁收入则减少1%。有几处的办公楼表现稍逊，但上海恒隆广场两幢办公楼的租赁收入均录得令人可喜的升幅。增幅更亮丽的是两幢较新的办公楼，分别位于昆明恒隆广场和武汉恒隆广场。

疫情过后，旅客人数上升，所以我们的酒店业务显著改善，但由于业务占比不大，对我们整体业绩没有实质影响。期内我们没有销售位于武汉恒隆广场的寓所单位。

香港购物商场的租户销售额及租赁收入都有增长，分别较去年同期上升22% 和6%。但若与2019 年同期（即疫情前）相比，仍分别下降了7% 和16%。

香港办公楼的租赁收入较去年同期微升1%，我们的住宅及服务式寓所租赁收入则微降1%。

总括来说，与2022 年相比，我们在内地的租赁收入以人民币计算增加了13%。购物商场的租赁收入增加13%——高端购物商场上升16%，而次高端购物商场则下降3%。办公楼租赁收入上升6%，酒店上涨130%。由于人民币贬值，内地的租赁收入换算成港币后升幅为6%，加上香港租赁收入上升4%，总租赁收入增长5%。过去六个月，我们没有出售任何住宅物业。

为了让读者了解我们的表现，将今年上半年业绩与2019 年疫情前相比，我们内地物业组合的租赁收入增幅以人民币计算为66%。购物商场的租赁收入增长69%——高端购物商场上涨93%，次高端购物商场则下降11%，而办公楼租赁收入增加40%。香港的总租赁收入较疫情前仍低了16%，这也是购物商场和办公楼收入的跌幅，而住宅及服务式寓所的租赁收入则低了24%。

上半年租赁营业溢利较去年同期上升8%，股东应占基本纯利上升6% 至港币22.46 亿元。计及些微物业净重估收益后，股东应占纯利攀升31% 至港币24.15 亿元。与去年同期相比，边际利润率上升两个百分点至74%——其中内地上升三个百分点至70%，香港上升一个百分点至82%。

内地租赁收入目前占总租赁收入的68%，香港则占32%。净债项股权比率微升至30.4%。

现在且让本人回顾一下过去，或许可资借鉴，启示未来。我们的策略并非独一无二，许多公司都在内地发展、管理并持有商业地产项目。但若窥探表象下的本质，或许会发现我们有别于所有或大多数行内企业。

例如，我们的项目都一律以购物商场为中心，而且市场定位往往是顶级奢侈品。我们属意长线投资，可见于我们对选址、设计和施工的坚持，以及我们推行的资产优化计划。2012 至2017 年熊市期间，我们开始全面升级上海两座旗舰物业，共耗资超过人民币15 亿元。我们的购物商场往往大大得益于我们的办公楼。这些办公楼租出率高、租金高，属全国首屈一指的办公楼。

我们的策略好吗？业绩就是明证。请参考下列的历史数据：自1999 年12 月我们第一座购物商场开业起至2022 年的23 年里，我们商业租赁物业组合的总租赁收入从没录得下跌。这段时期还要是颇为动荡的。

虽然2000 至2010 年算是相对顺遂，但2011 年下半年漫长的熊市开始，2012 年起政府实施的反腐肃贪政策更大大加剧了这阵跌浪。奢侈品零售业所受的打击最大。直到2018 年初， 市场才开始复甦。

这六至七年的艰难岁月里，我们有五座购物商场和两幢办公楼相继开业。好日子才过了不够两年，2020 年初我们又面对长达三年的疫情。从2019 年下半年到2021 年，我们有两座大型购物商场和三幢办公楼开业。因此，过去23 年里有近半日子都是艰难的。

连续23 年录得租金增长的主因并非新增物业，因为物业开业后需要经过一至两个三年租赁周期才成熟。关键在于确保业务的内部增长。我们所有高端购物商场的成功都充分显示这一点，只有一座例外。

我们上海的两座购物商场去年有两个月全面停业，其余时间购物商场亦处于半关状态，租赁收入自然下降。上海港汇恒隆广场跌幅少于1%，上海恒隆广场则下降10%。此前，除了我们因为资产优化计划而关闭部分设施外，两座购物商场的租赁收入从没有一年下跌，其他上海以外的高端购物商场情况亦相若。

在六至七年熊市的最后两年（即2016 年及2017 年），当时还未位属高端购物商场的无锡恒隆广场录得租金下跌。到2018 年，无锡恒隆广场才开始升级至高端购物商场，租赁收入自此逐年跃升。2018 至2021 年这四年间快速增长，年均增长率接近28%，即使在2022 年的异常日子也阻挡不了其升势。该年租金上升7%。

大连恒隆广场亦如是，而且比无锡恒隆广场更快转型成为高端购物商场。除了2020 年疫情首年业务大受打击外，其租金涨幅可谓惊人。过去两年的租赁收入年均增长率为30%，升势还可能会持续多数年。

昆明恒隆广场和武汉恒隆广场是在疫情刚开始前和疫情期间开业的，租金一直稳步向上。除非市场出现重大调整，否则两座购物商场应该会继续保持良好增长。

办公楼租金的波动比购物商场小得多，所以较少出现租金下调。即使疫情期间，我们的收入也几乎没有下跌。如上文提到，过去23 年，除了受资产优化计划影响外，只有两年租赁收入下跌，而且两次的跌幅都很轻微，只是低个位数。

上海恒隆广场的两幢办公楼在进行资产优化计划的三年里，租赁收入按年平均下降3%。这是因为我们有意不续签某些租约。除此之外，在项目的多年营运史里，租赁收入几乎没有下跌过（母公司恒隆集团持有的上海港汇恒隆广场的办公楼亦然）。沈阳市府恒隆广场的办公楼在三年疫情中，有两年按年录得仅2% 的跌幅，此前从没下跌。无锡恒隆广场的两幢办公楼自开业以来，整体租金持续上升。

细看我们整个办公楼组合在这22年来的表现（我们第一幢办公楼，即上海恒隆广场的办公楼于2001 年开业），仅有两年租赁收入录得下跌，跌幅均约为3.5%。（把恒隆集团的上海港汇恒隆广场那幢办公楼加进组合里，情况依然如此。）昆明恒隆广场和武汉恒隆广场各有一幢办公楼，租赁收入都稳步上升。不过两幢办公楼都较新，分别于2019 年和2020 年开业。

办公楼的总租赁收入现已接近我们盈利能力（按总收入计算）第二高的购物商场，即上海港汇恒隆广场。办公楼占我们内地业务近20%，不再无足轻重。

尽管多年来我们都能在高端零售租赁业务中持续增长，期间波动不大，但稳定的办公楼组合的确有助于我们保持收入的增长势头。例如，在严厉的防疫政策下，2022 年尤其艰难，上海所受冲击最大，但我们在内地的总租赁收入并没有下跌。这是由于办公楼的表现强劲，以及内地其他城市的高端购物商场的租赁收入增长迅猛。

本人不肯定是否还有其他商业物业业主也同样幸运。即使有，大概也为数不多。如此说来， 我们实颇为独特。多年来，我们犯错是有的，但做对的也很多。显然，后者远远大于前者。

本人想与股东一起回顾一个较为近期的市场发展。过去数年，本人都认为当疫情消散和国际旅游复甦后，奢侈品销售应该不会严重外流。那是根据当时形势所下的判断。当时，商品在国内外的售价大幅拉近，是多年未见的现象。当国内相同产品价格远高于海外时，中国消费者理所当然会想到海外购买。此现象除受人民币兑换目标国家或经济体（包括香港）货币汇率影响外，也要视乎中国海关在入境口岸的执法情况。当宽松时，精明的中国消费者便会察觉，只要差价够吸引，他们便会开始到海外购物。

在这方面，有件事值得注意：上周有一家顶级欧洲时尚品牌公布业绩，并公开表示为收窄中日市场的巨大价格差距，会提高在日本的产品价格；原因之一是日圆最近非常疲弱。若其他主要品牌作类似举动，本人也不会感意外。这对我们是好事。

以外部情况来验证我们的经验和观察所得总有助益。因此，我们经常拿自己的业绩与主要时尚品牌对比。上周几家顶级时尚品牌公布业绩，确认了中国始终是他们最重要的市场，而且增长仍然强劲。

此外，比较他们店铺在中国的增长率和他们在恒隆旗下购物商场的增长率，似乎显示店铺在我们的购物商场有更好效益。对此我们一点也不意外，因为公司致力成为业界翘楚。这有利于我们与这些品牌的管理层维持良好的合作关系，对我们的未来非常重要。当下要务是如何保持优势。本人和团队定会竭尽所能。

且让本人为本回顾作最后评论。本人在《致股东函》中一直表示，大众零售，甚至本人所称之为四星级购物商场，都不是我们的目标，因为这类店铺边际利润太低，难以承担高昂的租金，而网上购物对他们的冲击也大得多。此外，由于建造和经营这类购物商场所需的专业知识远低于高端购物商场，很多发展商可以建造和持有这类购物商场。从各方面而言，高端购物商场则刚好相反，而这是我们为之努力并擅长经营的。

最近的疫情印证了这一切。过去三年人员缺乏往来，促进了网上购物。新冠疫情对电子商贸是福，于实体零售租赁则是祸。唯一幸免的就是真正的五星级购物商场，我们的经验就是明证。今天，大家普遍看淡零售店铺业主的前景。这不无道理，因为像我们这种真正的高端购物商场不多。我们七座高端购物商场和三座次高端购物商场的业绩差距便是佐证。本人看不出形势在短期内会有任何可能逆转。

展望

在上一节，本人综合了造成中国经济疲弱的重要原因，主要有四。

第一个是抗疫的成本，即遏制病毒扩散的直接成本，以及把有限资源从有效益的经济活动中抽调出来的间接成本，两者加起来造成严重的财务后果。疫情防控政策急转，让许多人大惑不解，虽然正如本人六个月前所述，此举完全可以理解。无论如何，当人们觉得前景不明，往往会减少消费，认为有必要未雨绸缪，以备不时之需。随着疫情仅六个月前才基本结束，社会需要时间适应。

与疫情同时发生的，是政府加强管控网络平台公司和私人教育机构的政策。正如本人过去撰述，这些政策的理据绝对合理，但执行的方式和时机却存在问题，更糟糕的大概是予人政策突变的错觉。商人无所适从，对将会遇上甚么事茫无头绪。大家感到当下风高浪急，最安全且明智之举就是按兵不动。现时经济萎靡不振，关键原因是缺乏信心。

困扰经济的第三个因素是楼市泡沫爆破。可以肯定，这问题早见端倪。世界主要国家实行的经济模式，全都由两个要素组成：市场力量和政府政策。重点在于两者之间的比重，而这个比重会随时间而变化。总体而言，美国经济的市场导向程度较高，而欧洲则略低。至于中国，市场较为受有形之手引导。若引导得当，经济就能强劲增长；但若出现差池，经济就会受损。然而，相关官员也有能力采取纠正措施，中国以前就发生过。

就内地楼市而言，政府政策和措施至关重要。导致今天市场形势的一个重要原因，是过去30 多年来，政策基本上不容发展商破产，因而存在道德风险 —— 市场参与者可以肆无忌惮且不必承担后果；以往如是，现在不能了。形势已岌岌可危，所造成的财务压力快要压垮所有人。本人曾从技术层面阐述这种商业模式不可持续，在此不赘。简而言之，房地产业占整体经济比重很大，社会影响面很广，一旦出现问题，会成为经济和社会的难题。更糟的是， 泡沫既已爆破，问题不能轻易解决了。

四项挑战中的最后一项是中美关系恶化的影响。一切肇始于至少30 年前，当时柏林围墙倒塌，令从尼克逊时代起保持中美友好关系的理由灰飞烟灭。随着时间的推移，两国关系日趋恶劣，只是大多数人直到最近才有所察觉。其后，特朗普执政期间的疯狂行径令中美关系雪上加霜，激起几乎全美的反华情绪，两党也变得立场一致。不过最差的可能还是拜登政府， 以国家安全为由，加大制华力度，使中美关系极难回转。

双边贸易本质上是理性的计算，但现时贸易以外还涉及政治和情绪，两者都可以是不可理喻的。事实不再重要，常理可以抛诸脑后。美国是人类史上最强大的国家，正在逼迫所有人都选边站。唯一可遏阻其行径的就只有她的自身利益，例如确保其关键的经济需求，以维护美元的国际主导地位。即使这样，美国似乎偶然还是会为了较小的短期利益而置之不顾。这实在疯狂至极，但我们今天所处的世界就是如此。

美国正以维护「国家利益」为名，全力打击中国，首先是科技竞争，随之而来的是限制人员和资金的流动。就本人看来，这只是个开端。美国会不断出招，令世界进一步分化，从关键范畴到日常事务都会有不同的标准。所有这些都会造成既深且广的实际影响。

贸易流动会改变，人员流动和资金流动亦然。商家要应付多重标准和系统，会大大加剧通胀压力。短期内，上述改变会激发从实体领域到数码领域的大量建设需求，但由此引致的原材料价格和劳动力成本上涨会进而刺激通胀。这场竞赛不会有赢家。诚然，这是我们这个时代的最强戏码：全球第一大国（美国）极力压制第二大国（中国），后者别无选择，只能反击。开始动真格了！

这段重要的国际关系越趋恶化，正是拖累中国经济的第四个因素。若说前三个是自身造成的，那这个则是无妄之灾。说到底，最困扰北京的也许是出现的时间。这四个问题每个本身已经很棘手，因为都牵涉经济、社会和心理的层面。四者同时出现实属不幸，对国家领导人的智慧和社会的凝聚力都是个考验。

可以肯定，这场世纪之争不可能有赢家。上次冷战时美苏几乎没有任何商业往来，现时形势要复杂而危险得多，因为这次中美在经济上紧密相连。60、70 年前，美苏冲突大致上不会对一般民众造成切身影响，但这次大家天天都感受到。

中国会首当其冲，但不会独自承受。尽管少数国家可能从中受益，但难有国家可以幸免。除中国外，最终的大输家很大可能还有美国。今时今日的中国并非无力反击，而美国和其他国家一样，也有其致命弱点，例如美元。这完全是两败俱伤之局。

我们的业务在中国，因此最关注中国。据本人估计，中国政府可能仍需数年方能重振经济。西方有些人误以为中国领导人不再关注经济，这与事实完全不符。这非关有意与否，而是可行与否。本人相信，中国经济要回复生气，尚需一段时间。

对我们这些商业企业而言，现时的大环境变幻莫测且充满风险，风险回报率令人不安。正因为此，本人在最近几封《致股东函》中一再主张谨慎，有备无患为上策。

接下来的财政期内，我们会专注于提高营运效率和韧性。我们会一如既往，致力成为同业中的佼佼者；在我们的行业里，在其他条件相同的情况下，龙头企业能以相同的资金赚取超乎比例的高利润。毕竟，有待改进之处仍有很多。

我们还会把现有项目完成，其中最主要的是杭州恒隆广场。购物商场和两幢办公楼计划于2024 年底竣工，其余三幢中层办公楼和酒店预计于之后一年竣工。世界知名的酒店集团文华东方酒店集团已跟我们签约，令整个项目的高端定位得以更显辉煌。

目前为止，我们只有一家在内地经营的酒店，即沈阳市府恒隆广场的康莱德酒店。疫情过后，生意明显好转。公司现正规划数家酒店，按预期竣工顺序分列如下：位于昆明恒隆广场的昆明君悦酒店（2024 年开业）；无锡恒隆广场的希尔顿格芮精选酒店（也是2024 年开业）；以及杭州恒隆广场的文华东方酒店（2025 年开业）。第四家酒店正在筹划，尚待公布。

未来数年，我们还有四个住宅项目待售。它们分别是武汉「恒隆府」、无锡「恒隆府」、昆明君悦居，以及其后的沈阳「恒隆府」。除最后一个项目外，其他项目均计划于2025 年或之前竣工。这么多大规模的酒店和住宅项目正在施工，我们的团队会继续忙得不可开交。至于公司会否购置更多地块，则取决于政治和经济局势日后如何演变。

最后，让本人再谈谈目前的情况以作总结。疫情和社交距离措施放宽后，我们今年开局势如破竹。大家对前景颇为乐观，公司首数个月的业绩也大致与此相符。但到了5 月中旬，我们开始注意到有放缓迹象。我们的业务增长势头仍然不俗，不过速度稍为放缓。

从不同角度审视，都很难断定内地经济短期内会有强势反弹。奢侈品领域是少数仍能保持强韧的领域之一。若公司业务在今年接下来的时间内能保持一定程度的增长，本人不会感到意外。这似乎与顶级时尚品牌的预测一致。若本人所料不差，今年公司业绩仍会再创新高。在此之后，前景未明，本人不敢贸然预测。但是只要我们能提高营运效率并审慎理财，应能应付任何不测。

至于香港，零售销售表现有所改善，租金也应随之而逐步上调。然而，上调步伐预计不会很快。办公楼租赁收入会持续疲弱，主因有二。首先，整体经济尤其金融服务业，预计将会持续放缓。如果美国处心积虑进一步制华，金融服务业有可能成为打击目标。其次，预计未来办公楼空间供应充足。因此，大幅加租是不切实际的想法。

最后谈谈企业管治：在本人心目中，我们与同业相比，多年来一直在企业管治的多方面都保持着极高水平。恒隆地产是对股东和投资大众透明度最高的公司之一。话虽如此，我们在多元等方面仍有很大的改进空间。管理层一直致力促进工作团队更多元化，我们最近非常成功的「她领航」计划即为明证。然而，董事会多元化方面仍需加强，我们已在这方面开展了许多工作，希望很快便有好消息向大家汇报。

董事长

陈启宗

香港，2023 年7 月31 日