五洲国际主动转型“轻资产”之路：已进入核心阶段

　　（赢商网江苏站报道）“轻”是一种美好。提升品牌核心竞争力，提高资本回报率，获得最大的收益，是所有企业追求的终极。随着万达的去地产化提出，万科的“凯德模式”探索，“轻资产”模式映入地产商眼帘，“轻”也成为一种趋势。

　　五洲国际紧跟步伐，主动而大步的迈向“轻资产”运营模式道路，并与2015年6月首次披露转型战略，作为“轻资产”核心的五洲汇计划将于新三板上市。

　　调整背景：“轻资产”潮流驱动下的主动转型

　　五洲国际控股有限公司总部位于江苏省无锡市，2004年起便开始在无锡开发运营商贸物流产业园和城市综合体项目，并形成“五洲国际”、“五洲·哥伦布”两大产品品牌。

　　2010年起，五洲国际加速全国规模化扩张的步伐，突破长三角，形成向全国拓展的发展布局。2013年，五洲国际在香港联交所主板成功上市，正式登陆国际资本舞台，助推五洲国际全国版图的快速扩张。截至2015年7月，五洲国际业务已遍布中国华东、华北、东北、西南、华中和中原地区11大省/直辖市的24个城市，累计已开发项目38个，总建筑面积超1000万平方米。一举跃升为中国房地产开发企业100强、中国房地产开发企业商业地产综合10强。

　　五洲国际急速发展扩张的同时，国内商业地产行业也在发生质的变化。正如前文所述，收益是企业追求的终极。地产行业一直被贴“暴利”的标签，但随着“过剩说”、“同质化”、以及电商入侵等多因素，黄金收益时期已经过去。

　　当前，传统开发模式已不再适应现在的市场。地产大亨“万万”共同将目光转至“轻资产”既是趋势，也是必然。在此大环境下，五洲国际2014年6月12日，五洲国际与普洛斯战略合作签署仪式在香港举行，双方代表签署合作协议，正式结为战略合作伙伴，同时也标志着五洲国际运营模式转型升级。

　　战略内容：拓商贸、物流、电商业务的齐头并进

　　根据与普洛斯战略合作协议，五洲国际将携手普洛斯在接近五洲国际开发项目或于未来将开发项目的地点共同投资建立物流及储存平台。

　　普洛斯中国为Global Logistic Properties Limited的集团成员公司，新加坡上市公司，并为现代物流设施的领先提供者，尤其专注于仓储专业。

　　普洛斯丰富的物流园区运营经验，加上五洲国际丰富的客户资源，双方的合作，可以将两方优势最大化。 

　　五洲国际与普洛斯的合作是五洲国际在“轻资产化”的道路上迈出的第一步，也是最重要的一步。

　　2014年9月，五洲国际获得平安不动产及PAG太盟投资集团战略性投资。合作方式为，平安不动产及PAGVIII承若认购五洲国际共1亿美元可换股票据，同时平安不动产还与五洲国际签订战略合作框架协议，平安不动产拟在5年内就五洲国际当前的批发市场及物流项目进行总额不超过15亿元的战略投资。

　　通过新一轮战略措施，五洲国际将打造集商贸、仓储、物流、配送、研发、产业金融为一体的业务链，形成独有的商业模式”，五洲国际执行总裁赵立东称。

　　2015年1月，五洲国际继续推进业务转型，与青岛海尔签订战略合作框架协议，同时与其旗下青岛日日顺家居物流展开合作。

　　青岛日日顺家居服务有限公司是海尔集团旗下的一家全资子公司，专门从事第三方家居服务，是目前中国最大的专业的第三方家居服务平台。主要服务项目包括物流运输服务、仓储管理服务、配送安装服务、维修退换服务、代收货款服务等。

　　五洲国际赵立东曾表示，双方的合作一是看好家居电商的发展前景的体现，二是五洲国际将进一步健全仓、配、装一体化，强化仓储物流管理与运营，完善供应链，为商贸平台客户提供更加全面、便捷与周到的配套与服务，打造中国最具优势的综合商贸物流平台。

　　2015年6月，五洲国际“轻资产”转型进入核心阶段。在“互联网+”热潮中诞生的电子商务服务平台“五洲汇”启动新三板上市签约。

　　据五洲国际执行董事兼执行总裁舒策丸介绍称：“产品转型，服务升级，是五洲国际的轻资产战略。五洲汇将是五洲国际轻资产模式的核心。”据介绍，准备回归上市的“五洲汇”定位为国内领先的全产业链商业运营专家。这个运营专家角色将包括五大业务板块：1、不动产全案策划代理；2、商业物业运营管理；3、仓储物流管理；4、五洲汇电商平台；5、综合金融服务。

　　五洲国际董事长舒策城曾在《中国房地产报》的采访中表示，五洲国际将在未来几年推动商贸板块的立体化经营，打造大商贸物流生态圈，将商贸物流金融、电子商务等业务有机结合起来。

　　数据分析：2014年销售逆市增长27.5%

　　“以长三角为基础、向全国拓展”的发展战略下，五洲国际已累计开发38个项目，总建筑面积超1000万平方米。2014年，五洲国际实现累计合约销售额66.12亿元，同比增长27.5%；累计合约销售面积达约98.35万平方米，同比增长44.1%。超2014年初65亿元年度销售目标测算1.12亿元。

　　2014年良好的发展势头也反映出五洲国际业务体系的稳健以及产业发展战略规划的成功。但正如赵立东曾在赢商网采访中所说，“未来十年，挑战是必然存在的，但机遇也同时存在，我相信，在新常态下，日趋规范的商业市场氛围和经营环境将为商业地产开创一个纯粹又高度复合的时代。”

　　赢商四问：

　　赢商网：贵公司与海尔集团旗下日日顺公司合作，是出于怎样的愿景？

　　赵立东：五洲国际在今年1月27日宣布与海尔集团旗下的日日顺公司合作，一是看好家居电商的发展前景，二是将进一步健全仓、配、装一体化，强化仓储物流管理与运营，完善供应链，为商贸平台客户提供更加全面、便捷与周到的配套与服务，打造中国最具优势的综合商贸物流平台。

　　赢商网：贵公司是如何打造核心竞争力参与到激烈的竞争中去的？

　　赵立东：五洲国际的核心竞争力是商业运营。一直以来，五洲国际强调“责任地产，健康商业”，我们将“二三五”（即：运作一个商业地产项目，开发、招商和运营的作用分別占将项目推向成功的20%、30%和50%）运营理念运用到每一个项目中去。同时，我们注重与互联网的结合，去年，我们建立了自己的电商平台五洲汇，对入驻经营商家建立一个商家数据库，对商家统一管理，随时了解商家信息，同时建立顾客数据库，让商家了解消费者偏好。这是五洲国际这么多年积累的基础、经验，是我们摸索出来的适合五洲国际发展的模式，也是较其他同类企业发展快半步的优势。

　　赢商网：贵公司是怎样保持商业地产开发资金的可持续性，主要的资金获取方式有哪些？

　　赵立东：保持商业地产开发资金的可持续性，是保持项目可持续发展的重要因素之一。健康的商业地产销售收入以及必要的融资途径都是保持资金可持续性的关键。

　　目前，集团资金获取方式主要是地产销售收入，并通过境外融资（股权融资、债券融资）、银行贷款等融资方式保持企业规模化、高效化发展。目前已经发行2亿美金的债券以及1亿美元的可转债，还有和大企业如平安、普洛斯的项目合作解决资金问题。

　　赢商网：在商业地产的规划上，未来10年的发展战略目标是怎样的？希望在规模、年租金收入、净利润、总资产等方面的增长率达到多少？

　　赵立东：五洲国际作为一家商贸物流产业园开发运营商，未来的战略部署是打造一个集商贸中心、仓储中心、公路港中心、配送中心、商品融资中心和结算中心等一体的商贸物流资源整合平台。