陈伟：众创空间行业群雄逐鹿 未来发展要定位清晰

　　（赢商网河北站报道）“众创空间在中国未来有很大的发展，但要一步步扎扎实实来做。未来的发展，科技性、产业性、服务性要加强，同时搞清楚定位，是做联合办公还是以孵化为主导。”在赢商网河北站《赢在河北》第17期沙龙上，本土商业地产开发运营实战派专家、新源控股商业地产副总裁陈伟，就“全民创业时代 公寓和写字楼如何联姻众创空间”这一主题，与大家分享了实际运作过程中的得与失。

　　本土商业地产开发运营实战派专家、新源控股商业地产副总裁陈伟

　　中国众创空间群雄逐鹿 存在行业虚高问题

　　陈伟从事商业地产行业多年，具有丰富的商业地产实务经验。从今年年初开始，他便开始在杭州、上海等地谋划运作众创空间项目，期间也曾多次到美国的旧金山、洛杉矶等地考察。作为17期沙龙的主讲嘉宾，他对众创空间有着深刻的了解。

　　在陈伟看来，现在众创空间的发展如果用土话说是一窝蜂，说点洋词就是群雄逐鹿或者全面爆发的节奏。“全国做这个的非常多，大到像北上广，包括省会城市，甚至一些县里面也有，说明它很热。我们去美国考察过程中，硅谷里有一个华人天使投资俱乐部，接待了很多国内考察的众创空间题材的团队。据他了解，有不下三家要在全国开一百家连锁规模众创空间的题材。”陈伟介绍说。

　　不过他认为，目前也存在一些问题，现在形式化的东西比较多。按照投资人角度考虑，现在这个行业有点虚高。一方面，大家投身这个行业，却没更多思考这个行业内在的东西；另一方面，对创业多产生估值的偏高。

　　众创空间运营本质是风险投资 资源整合很关键

　　通过一段时间的介入众创空间项目，在此过程中，陈伟也遇到了很多困难，同时也对此有了更加深入的了解。他认识到，创空间运营本质上是做风险投资，不是单纯在做物业租赁。如果做好众创空间，几个方面的资源整合很关键。

　　他认为，众创空间现在核心的东西是孵化。这需要多方资源的整合，将创业团队、投资团队、服务团队、导师团队以及其他一系列的配套服务，整合到一起，才能形成良性循环。创业团队看中众创空间项目的是其投资能不能跟上。投资的跟进，需要把投资团队整合起来，就是不同投资方向、不同投资理念、不同投资阶段的一些投资要进行组合，为创业团队提供针对性服务。

　　更主要一个方面是服务，在经营、运营当中的辅导应是经常性的，而非走马观光式、作秀的辅导。目前，中国的服务存在一个现象就是走秀，大咖们在做讲演和宣讲，却没人踏踏实实的跟进一个创业团队去孵化和指导。每个创业项目、每个创业团队均不一样，同样一个项目团队之间差异化的东西，需要的服务也不一样，所以需要的是一对一服务和辅导。

　　再有就是务实，以点带面得去做。要踏下心来，做出一两个比较专业的项目，把这些东西理顺了、规范了，投资一个团队、引入一个团队就要对这个团队负责，慢慢你的口碑、体系和专业度会建立起来。这跟商业地产是一脉相通的，未来也才会有专业化的思考。

　　公寓写字楼与众创空间有机结合 但并不能根本去化

　　说到公寓产品和众创空间的结合问题，陈伟指出，两者之间借鉴点就是运营模式是否能有机结合，从商业地产运作角度考虑找一个结合点，也就是公寓产品定位的问题。 “一方面，众创空间需要公寓类的产品提供一个什么样的配套，包括硬件、软件、公共等方面；另一方面相互结合涉及到联合办公也就是WeWork的题材。”

　　众所周知，现在写字楼等商业地产面临去化压力，这被寄希望于众创空间。但在陈伟看来，众创空间并不能根本上解决这一问题。它只是一个题材，只不过现在被热炒，无论做商业地产、写字楼还是众创空间，核心的东西还是运营。众创空间和写字楼的结合，在硬件配套方面，根据创业团队需求，基本上有一个办公区、一个路演区、大家的分享区即可，但关键的关键是软件。如果做孵化器，不是靠租金盈利的，就要投资人能否认可、怎么给投资人回报。

　　关于公寓和写字楼未来的生命力，陈伟认为，还是要做服务、做运营、做细分，做好运营了就会有机会。只要将产品做好服务，抓住定位人群，按照客户要求做好产品，以及相关沟通，就有机会。如果再像前几年那样开始卖写字楼，是有些困难了。

　　众创空间未来发展要找准定位 洗牌或将出现 

　　在沙龙现场，陈伟强调，中国的众创空间行业还处于一个起步阶段，未来肯定会出现洗牌。但项目还是能做的，但是怎么做，在哪儿做，做到什么程度，定位是什么样的，专业度是什么样的，盈利模式是什么样的，发展路径是什么样的，可能需要大家来思考和探讨。

　　“但发展过程中需要克服浮躁。”谈到美国硅谷一行考察，陈伟深有感触：美国的众创空间的产业非常成熟，也非常务实，而它的估值、整个运作体系都非常规范，形成了完整一套体系。像YC（Y-Combinator）是一种培训营模式，每年搞一次集中训练营，从上千上万报名团队当中，筛选出200个创业项目集中培训。培训当中会有风投、辅导。效率非常高，他们选择项目时，路演就是5分钟时间，5分钟将项目说清楚，会给出通过或者不通过意见。训练营过程中会随时跟踪你的情况，给你提醒、警告和鼓励，然后就开始跟进。

　　众创空间在中国未来一定是有很大发展，有利于中国产业升级改造。但需要一步步扎扎实实的来做。未来的发展，在科技性、产业性、服务性等方面要加强。进入这个行业，要结合当地产业优势和产业发展规划，以及高效资源、突出优势来做，而不是盲目的。再有要定位清楚，到底是做联合办公，还是以孵化为主导楚。目前来看联合办公在中国来说，北上广地区可能有更多的市场，二三线城市租金成本不是特别高，空置率又高，大面积做WeWork形式的话，会受到一定的限制。

　　一个商业地产人的领悟：转型众创空间要静下心来

　　作为一个商业地产人，在深入介入众创空间项目后，陈伟有了越来越多的领悟。之所以选择在杭州、上海做众创空间，一方面是当地人合伙人、创业团队对行业的了解，另一方面在与当地氛围比较好。

　　 “目前中国对众创空间这个行业的介入相对比较短，处于一个摸索和起步阶段，大家都需要静下心来去转型，尤其是房地产行业的从业者，要转变思路和理念。众创空间和公寓、写字楼是两类产品，不是一个概念，是战略意图的问题。”陈伟说了自己的感受，在现在这个浮躁的社会，他也会有对自己职业生涯恐慌、有危机意识。但随着在杭州接触到不同的人群，信心突然有回到了他的身上。

　　 其实很多实体产业不是说没有发展的空间，在每个行业里把它研究透、研究精、研究专，都不要怕。本身地产人就有资本汇集的优势，还有物业的优势。需要注意的就是对这个产品战略转型的思考，有没有从理念上按照这个行业的发展做一个定位。还有就是整合资源的问题，也是需要我们考虑的。