2015年上半年楼市政策盘点 利好频出“放大招”

　　2015年上半年，楼市政策利好频出，公积金新政、降息降准、3.30新政、不动产登记等多项政策联合发力改善市场环境，房地产市场开始逐步回暖。具体内容回顾总结如下：

　　一、市场连续降准、降息

　　政策内容：

       2月4日，央行网站发布公告称，自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时，结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率1.2倍调整为1.3倍。

　　4月20日起，央行降准1个百分点，释放流动资金超万亿。5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。

　　6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%；其它各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

       解读：总体来看，各个城市在降准的刺激之下楼市回暖趋势明显，而多次降准将使楼市利好放大，一方面，有效的降低了企业的融资成本，另一方面，相对降低了网友的购房成本，购房者对市场的预期也有所好转，在提振购房者信心方面有不少的功劳，而在连续降息的作用下，对不少处于观望态势的购房者，产生了较大的入市的动力。戴德梁行西安公司总经理张裕鹏先生认为，“降准是央行金融信贷宽松政策的延续，此番降准所释放的流动性将进一步释放西安市场购买力，推动楼市成交量和成交价格稳步增长，有利于开发商加速去库存，进行市场优化调整，回归理性发展态势。”

        二、3.30房贷新政

　　政策内容：

        3月30日，央行、住建部、银监会联合下发《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，规定缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

　　3月30日，经国务院批准，财政部下发通知：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　解读：此举有利于“卖旧买新”的改善型需求利用公积金买房。同时，营业税调整将有利于市场上改善型购房人群出售已有的房屋，增加二手房市场免税房源供应，促进二手房市场房屋的流通和交易的活跃。西安西安各家商业银行收到了监管层正式文件和总行通知，已经陆续开始执行新政。不过，在二套房贷款利率上，和此前变化不大，依旧执行10%上浮。从网友的购房情况来看，去售楼部咨询的人明显增多，清明节期间有不少购房者调整时间去看房，但真正购买的人不多，而对于公积金贷款首付比例的调整，记者计算，若购置一套售价为100万元的二套房产，原来首付需要准备50万~60万元资金，但按照现行标准仅需要40万，首付款可以减少10万~20万元。为不少使用公积金购房的网友减少了不少压力。

　　三、公积金新政

　　政策内容：

　　1月29日，三部门发文放宽公积金租房提取条件，职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。

　　3月1日起，下调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率由现行的3.75%下调至3.5%，下调0.25个百分点；五年期以上个人住房公积金贷款利率由现行的4.25%下调至4%，下调0.25个百分点。放宽公积金提取条件，3月9日施行《西安市住房公积金提取实施细则》，明确的规定：不能按年提取住房公积金，只能用公积金冲抵贷款。借款人及其配偶只需在公积金贷款系统中办理一次性签约，即可开通“公积金冲还贷”功能，以后可实现逐月自动扣划其个人账户公积金用于还贷，夫妻双方每月扣划额合计不超过月还本息和。提前还款时，夫妻双方扣划额合计不超过提前还款额。

　　4月27日，西安调整个贷首付比例，首次使用公积金贷款购买自住普通住房的，建筑面积在144平方米（含）以下首付款比例不低于20%，建筑面积在144平方米以上的首付款比例不低于30%。对已使用过一次公积金贷款并已结清购房贷款的缴存职工，为改善居住条件购买第二套自住普通住房的，建筑面积90平方米（含）以下商品房首付比例为20%，建筑面积90-144平方米（含）的首付款比例为30%；建筑面积在144平方米以上的首付比例为50%。同时放开180平方米以上面积住宅类房屋限制。

　　解读：一方面，购房者在提取公积金手续上更加便捷化，使用公积金贷款购买首套房和二套房最低首付比例的调整促使房地产市场的升温，公积金松绑政策能够让更多刚需购房者有机会进入购房市场，同时能促使更多人愿意缴纳和使用公积金资源。

　　四、西安楼市：首付降至2成 买房即可落户

　　政策内容：

　　对在西安市具有合法稳定职业的非本市户籍居民，2015年7月1日至2016年12月31日期间，在西安市行政区内购买建筑面积90平方米(含90平方米)以上商品住房(以买卖合同网签备案时间为准)和二手住房(以买卖合同网签时间为准)的，取得房屋所有权证且缴纳一年以上社会保险后，即可在房屋所在地办理购房本人、配偶和未成年子女的户籍登记手续。

　　解读：对在西安市稳定就业的常住外地户籍居民家庭在购房时，给予落户优惠政策。促进外地人口在西安置业，据调查，在政策实施后西安市场外来置业人群有小幅度上涨。这在一定程度上加速了西安楼市的回暖。

　　五、不动产登记、房产税　

       政策内容：

　　3月1日起施行《不动产登记暂行条例》，包括集体土地、房屋建筑所有权等在内的十类不动产将在全国范围内进行统一登记。

　　8月8日，国土资源部透露，该部日前正式印发《关于造好不动产登记信息管理基础平台建设工作通知》，通知要求把不动产登记信息平台搭建在“国土资源云”上，今年下半年实现信息平台上线试运行，2016年基本完成数据整合建库，2017年基本建成覆盖全国的信息平台。

　　解读：陕西已在3月中旬启动不动产登记，预计今年年底前完成省市县三级不动产统一登记的职责整合和机构设置，依法依规组织相关工作，确保全省不动产统一登记工作积极稳妥地推进。最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中，这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。预计2017年出台比较乐观。据了解，未来的房地产税主体税种由房产税、城镇土地使用税合并而成。收税标准将参照世界通行做法，估算价值100万的房产可能会每年增加约5000元税负。

　　六、西安“三证合一”

　　政策内容：

　　7月15日，西安《“三证合一”登记制度改革工作实施方案》正式实施，对于企业而言，既省时间又省精力，申请人不用再到工商、质监、税务、公安等部门分别提交材料，只需要递交一张申请表、一套申请资料，5个工作日就能领取营业执照和公章。

　　解读：“三证合一”改革后，工商、税务、质监部门联动审查材料，审查信息互认共享，将串接部门之间的“信息孤岛”，强化部门联动，形成“一处违法、处处受限”联合惩戒机制。三证合一的实施，大大的简化了手续，缩短了时限，提高了效率，降低了行政和社会成本，能够有效激发大众创业、万众创新。