第三方接盘或难治本 云南商业地产融资如何创新？

　　（赢商网云南站报道）当2013年开发商们还在疯狂拿地的时候，或许不会想到楼市会在接下来的2014年急转直下。这一年开发商们的日子突然变得不好过了，而此前高烧不退的商业地产，也被泼了一盆冷水。随后，在云南资金链遇到问题的项目越来越多，不少项目陷入了并购重组的境地。时至今日，楼市仍然没有明显回暖，许多商业项目深受其累，仍在艰难的挣扎，如何融资成为了这些项目面临的一大难题。　　 

　　楼市遇冷缘何成为资金链断裂导火索？　　 

　　在很多外行人看来，房地产公司都是财大气粗的企业，随便办个活动动辄上百万，这样的企业怎么会如此脆弱？房子卖不动以后为何就能够让那么多房企瞬间陷入危机？其实，这与房地产行业普遍较高的金融杠杆，以及相对较窄的融资渠道有关。

　　大部分房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资，内部融资的主要方式一部分是企业自有资金，另一部分就是预收账款。而外部融资的主要渠道有上市融资、房地产开发债券、银行信贷、房地产投资信托、商业抵押担保证券，以及回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等其他融资方式。由于企业自有资金在项目资金中仅仅占有很少的比例，因此房地产开发的资金杠杆率都很高。

　　和很多全国的房企一样，自有资金加银行贷款的模式曾一度在云南房企中盛行，融资渠道十分狭窄。随着2010年以来银行对房地产商的贷款收紧，房地产投资信托和民间借贷又成为了房企解决资金问题的救命稻草，虽然融资成本很高，但房地产信托到了2013年还是火爆到不行。但过从银行信贷收紧后，危机其实已经显现。

　　对于传统的住宅项目而言，企业用自有资金拿地后，通过银行开发贷、工程方垫付等方式进行开发，再通过销售回款付给银行本息以及工程方工程款，形成一个资金链。而这个链条上的哪一个环节出了问题，都会使项目的运转陷入绝境，这也就是楼市低迷导致房企资金链断裂的原因。

　　由于商业地产对资金的要求要比住宅大很多，因此很多盲目转型商业地产的房企，仍然用住宅开发的资金模式来进行商业地产的开发，后果不言而喻。在市场环境相对较好的时候似乎看不到太多问题，但遇到2014年这样的楼市下行，问题就会集中暴露。

　　 资金链断裂靠第三方接盘  关键是要标本兼治　　 

　　2014年下半年开始，开发商们的日子变得艰难起来，资金频频告急。克而瑞数据显示，截至2014年三季度末，A股139家房企净负债率101.34%，处于历史最高位。120家小房企的净负债率更是高达109.47%。

　　在短期内销售回款没有指望的前提下，要解决资金紧张的问题，就只有通过再度融资。然而问题的关键是在债台高筑的同时，由于开发无法偿付到期的信托合约，开发商的融资也变得异常艰难。房地产信托不仅难以再为开发商融资，反而因为不断曝出的各种开发商资金问题遭遇兑付违约的事件。融资无望后，企业只能陷入生与死的边缘。

　　那么资金链断裂之后的房企，又将靠什么来拯救自己呢？一方面不少资金链断裂的房企被有实力的企业兼并重组，另一方面房地产私募基金和金融资产管理公司等第三方接盘房地产信托的方式在市场上也很普遍。在云南市场，中豪集团和经典集团的案例就比较典型。

　　以经典为例，企业在销售无望、融资无望的时候，仍然有大量的在建工程，形成了巨额的工程未付款。此时华信资产出面接盘，筹措巨额资金，偿还经典的债务。同时，华信资产对经典集团每一期的金融机构到期本息提出了解决方案，避免经典集团信用违约，并与经典集团的非金融机构债权人进行沟通，提出了抱团自救，自我拯救的一个方案，得到债权人的理解和支持，从而解决了经典的资金问题。而经典集团在这个过程中，也付出了易主的代价。

　　然而业内人士认为，无论是兼并重组，还是第三方接盘的方式，如果没有长远的眼光，事实上也只是治标不治本，不过是用时间换空间而已，看似平稳过渡了资金危机，但只是将风险后置罢了，如果房地产市场无法及时回暖，后续的资金风险仍然是个大问题。根本的解决办法，还是要不断拓宽融资渠道，创新融资模式，从长期持有和经营的角度发展业务。?　 

　　开发商融资模式创新 REITs、众筹等被看好　　 

　　大部分的房企在融资这件事极其重要的事情上还显得中规中矩，但对于资金需求巨大的商业地产而言，寻找新的融资方式似乎显得更为重要。然而目前市场上很多具有前瞻性眼光的企业，就已经开始了新型融资模式的探索。

　　来自海外的房地产投资信托基金REITs，一直被业内认为是房地产业实现转型升级的一大利器。在商业地产领域，REITs就是以开发商手中正在收取租金的物业为依托，汇聚公众投资，以物业所收取的租金作为投资人的回报，并跟投资人约定赎回期限，返还投资人本金的基金。

　　据了解，REITs是美国商业地产投资的主要形式，80％以上的美国商业地产投资资金来自于REITs。而在国内，由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs，已经在今年6月获批。虽然万科的REITs并非用于商业地产开发，但也意味着国内REITs的破冰之旅已经开启。    

　　除了REITs外，众筹也是最近房地产市场融资的一个新兴方式。今年6月12日，商业地产巨头万达宣布，其集团推出的商业地产众筹“稳赚1号” 在短时间内被“秒杀”，线上认购超额多倍，已经完成50亿元的发行计划。而这笔资金将投向5座在建万达广场的建设中。

　　万达和快钱联手推出的“稳赚1号”二期项目，也在今年7月2号至7月8号开放申购。二期项目依旧以万达广场为基础，将募集资金直接投向各地万达广场建设，投资人获得这些广场的收益权，享受商铺租金和物业增值双重回报，预期合计年化收益率可达12%以上。从这一模式上看，似乎又与REITs有不少相似之处。

　　据了解，去年以来“房地产众筹”已经在国内的地产圈成为热点。房地产“众筹”的范围也进一步扩大，涉足的企业不断涌现。除万达外，万科、远洋、绿地、绿城、碧桂园、方兴、众美、当代置业、保利、富力等十多家企业，均涉足了房地产众筹。

　　在经过了2014年的寒冬之后，昆明高烧不退的商业地产开始降温。无论是REITs还是众筹，都是一个好的方向和开始，云南的开发商们也都应该为商业开发的资金来源多进行一些思考，毕竟如业内人士所说，“没钱根本玩儿不了商业”。